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近日，自称打破商铺只租不售怪圈的“巨库”，将3万平方米的营业面积，分割成了独立的销售单元，每个单店价格在30万元至80万元不等，出售给每一位经营者。并向小业主承诺：两年内投资回报不低于16%。事实上，这种营销模式在北京并非首家。
在去年底，北京碧溪家居广场将其商业用房大产权分割为若干单元面积的完全产权，面向社会公开出售。承诺投资者每天可得到4元/平方米的租金收入，并以碧溪广场的经营收
入做担保，委托投资期为10年。那么投资包租商铺，能否真的包赚不赔，一劳永逸？变相集资，风险巨大
“这是投资边缘，开发商承诺的投资回报，往往得不到实现。”知名投资顾问赵健鹰表示，“由于开发商资金紧张，才采用包租的套现开发模式，一旦融资成功，不一定会真正用到促进物业升值上，而是挪做他用。上海曾有包租商铺打出“给四角找一块”的广告，当时吸引来了很多小投资商，但是最终开发商没能履行和约，致使一些中小投资商利益受损。”
事实上，这是绝大多数包租商铺的最终结果，由于多数开发商对商业物业的风险估计不足，实现诺言往往比提升销售额更加艰难。虽然有的开发商为了取信客户，还在专业公证处做了公证。但公证并不意味着能保证开发商有能力履行和约，并负责承担相应的责任。
另外，发展商承诺的回报期一旦结束，投资者很难继续得到相应的租金回报。因为商业物业的开发商一般是以卖楼为目的，大多数在售楼结束后，会立即撤场。这时商铺经营权分离，无法协调管理和统一规划的业务。如果面临同区域低价位租金商铺的竞争，必然会不堪一击。
华高莱斯国际地产顾问有限公司董事总经理李忠指出，在当前商业物业投资中，有一种“两少三多”的奇怪现象：直正用于经营的使用者过少，投资者过多；长期投资的人少，短期投资的人多，还有就是拿生存型创业资金投资的人多。这种投资心态更加大了商铺包租的商业投资风险。
因此，商铺包租带来的不仅是丰厚的回报，它所承担的风险也是巨大的。
另有专家认为，商铺包租与房地产开发商通过假按揭获得银行资金的形式有异曲同工之效，其共同之处都是通过非正当手段达到融资的目的。包租其实就是套现，即变向集资，其金融风险无法避免，而政府在这方面的监管又比较滞后。涉嫌违规，屡禁不止
包租商铺开发商的投资数据从何而来？李忠认为，北京商业物业今年被炒得过热，导致物业投资回报率水分太大。
如果商业物业投资利润真有这么高，那么现在最赚钱的应该是投资商业者。既然目前商业赢利都很难，那么商业地产又如何获得高额的投资利润？
为避免商铺包租销售风险，2001年6月1日，建设部颁发了《房地产销售管理办法》（以下简称《办法》），明确规定不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。
为了规避该《办法》中的相关规定，大多数开发商采取了打“擦边球”的方式：在商业地产建成后采用销售包租的营销手段。虽然形式不同，但从本质上讲，这还是一种违规操作。
为此，北京市建委等7部门在2002年下半年，联合下发了《进一步整顿和规范本市房地产市场秩序的通知》，明确指出在房地产销售过程中“不许搞内部认购、不许售后包租、不许使用含糊不明确的广告词来误导消费者”。但即使已有相应的法规做出硬性规定，但商业物业中类似这种售后包租的现象还是有一定数量的存在。
“祸首”还是“资金压力”
据了解，目前国内商业地产开发商采取出售产权然后包租的经营方式，这和投资商的资金压力密切相关。
在商业地产快速发展之时，资金则成为制约商业地产开发的痼疾。据赢家生活方式研究中心首席生活方式设计师徐世恒介绍，目前绝大部分商业地产开发商资金严重不足，很多开发商的自由资金仅在5%左右。这样的资金储备，注定会成为他们开发商业地产的最大障碍。
所以在营销方式上如果只租不卖，至少要有长达十几年的投资回收期，对融资不畅的房地产商来说是无法承受的，同时又因为难以找到有实力的投资商一次性买断，所以为了尽快套现，缓解资金压力，分割出售便成为他们的必然选择。
碧溪广场董事长助理、销售总监侯锦就曾公开表示，“卖产权商铺确实是为了融资，受金融政策影响，民营企业要想通过银行融资实在是太困难了。”
本主题撰文本报记者 袁秀丽（来源：新京报）
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