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城市运营是一个大课题。完成这一课题的，一是开发商，另一个则是扮演着裁判与运动员双重角色的政府。
开发商与政府的关系，合作有之，但更多的时候是一种博弈。然而，这并非一场势均力敌的博弈，企业一着不慎就会落败。
“从某种意义上讲，我们是城市运营的牺牲品”，这位语出惊人者是来自西部二线城市的一家国有房地产公司的副总经理。她所在公司的遭遇，令参加哈佛-清华大学联合举办的2003年首届“中国城市运营商———UEO美中双向交流班”的同学们顿时安静了下来。
地方政府出尔反尔规则制定者亦是规则的破坏者
事情是这样的：
该市举办全国城市运动会的那一年(1999年)，这位副总所在的公司拿到了230亩开发用地。当时政府要求盖好房子先给运动员住，后来省长去了，省委书记去了，体育总局领导也去了，要求开发商一定要在城运会之前盖好，否则省里会感到丢人。后来房子盖好了，政治任务完成了，但直到2002年都没有拿到土地证，而且所有的市政配套全部不能到位。祸不单行，当地建委还要把它当成违章建筑予以清理。她叙述：“建委主任出差去机场，路上一看到我们房子就生气，要求赶紧把这违章建筑拆了”。
另一头，住户们不断上访，要房产证，要配套。同时跟这家国企进入这个区域开发的，还有两家民营企业。直到2003年10月，因为是国营企业受到特别照顾，该公司把土地证拿到了，而那两家民营企业至今没拿到，项目就挂在那里。而拿到了土地证的这家公司，为此多付出的代价是1000万元人民币，这些费用主要用于水暖、电气、道路等市政基础设施的建设，以平民怨。
1000万人民币，对一家西部公司来说已经是一笔相当不小的开支了。而这个代价，比之东部的一些大项目来说，连“小巫”都算不上。
在深圳，有一个叫“大中华交易中心”的著名项目，位于深圳明年即将落成的CBD中心，与已经进入内部装修阶段、呈展翅飞翔态的、总建筑面积近10万平方米的市民中心(市政府所在地)正对，其后便是正在收尾的地铁总站。堪称深圳经济发展之发动机的深圳证券交易所计划将总部迁入“大中华交易中心”，届时人们将看到一个敢与电视中那个经典画面———宏伟而嘈杂的纽约证券交易大厅叫板的、中国的“NYSE”的诞生。据说，为建造这个跨度数百米的无柱交易大厅，中国工程院院士专门坐镇把关。就是这个体量30余万平方米的深圳巨无霸级的项目，却也不幸成为开发商与政府博弈的输家。
因为毗邻香港这个大财主，深圳卖地有一个习惯，大地、好地一般都要请香港公司投标，而“大中华”的这块宝地，就是一家香港公司从20世纪90年代末深圳政府在香港举办的深圳土地推介会上拍卖取得的，但后来前任主管领导犯案，市政府便“新官不理旧政”，将原先攥在开发商手中的施工许可证等文件又收了回去，一收便是数年，随后是要开发商额外交地价。政府认为，当时地价卖低了，政府要加价，谈来谈去，弄了个折衷的补偿方案，钱不补了，把黄金位置的5万多平方米无偿献给政府。
谈判一谈就是三四年，双方都有足够的耐心。开发商本来也想等CBD成熟些入市，政府的算盘拨拉得也很精：反正项目是你的，10多个亿已经投了进去，不信你就不想好好收尾变现。然而这么一个烂尾楼烂在那么显眼的地方数年，很是有碍观瞻。尤其是深圳高交会馆常常举办各种展会，这个大烂尾盘简直就是眼球里挑不掉的一根刺。
背负着烂尾的恶名，开发商自然心里很委屈，在2003年8月福田区政府主办的一个福田地产节的活动上，大中华董事长黄先生“我们大中华交易中心不是烂尾，而是缓建”的辩解刚一出口，便被与会的各界人士劈头盖脸地打压下去。尽管大中华交易中心里没有一分钱银行贷款(黄自称)，也没卖过楼花，但在公众心里，这已经是一个铁板钉钉的烂尾典范。
为了洗清这个坏名声，2003年大中华开打翻身仗，在深圳全城5个地点同时出击，足迹遍布关内关外以及本市龙岗、罗湖、福田、南山四区。在产品类型上，也是兼容并蓄，写字楼、住宅、酒店、商场等全面涉足，而且多是以现房姿态登场的。但一向胸怀大志的黄老板，在宣传上却不得不万事低调。为了运作南山的十几万平方米的准现房住宅项目，还不得不另外注册了一个叫现代城的项目公司，而且在项目网站上，介绍项目时不谈大中华。知情者曰：“怕被对手揭了老底，百口莫辩”。
据说，有的城市也正上演着政府后悔出让地价太低，追在开发商屁股后头要开发商再补地价的事。
问题的根源在体制？
“原因之一，可能就是有些政府部门用权成习，习惯于规则的制定，却不习惯于规则的遵守。说到底，就是有些政府部门信用意识不足，而政府信用，是通过官员来实现的，官员不讲信用，又是因为不讲信用可以不受惩罚。归根结底，又是吏治问题”，中国综合开发研究院的李津逵研究员分析道。
另外一个以普通听众身份，悄悄出席哈佛-清华UEO班的晚间“博弈”课程的听众——清华建筑学院院长朱佑国先生，则把地方政府的耍赖行为归结为体制的问题。
他介绍，纽约中央公园已有150年历史，150年间不知换了多少任市长，而这个位于寸土寸金曼哈顿地区的公园保留150年一点没被侵蚀掉，芝加哥重新规划沿湖300米不准做房地产开发，一百多年过去了都没有人违规。反之，“如果放在中国，我们市长有这样的权利，市长批个条子就行了，还能保证150年不变动？”朱佑国先生说。他继而分析，“从根本上讲，这是一个体制的问题，是政治体制改革中间的问题，涉及权利分离问题，政府职能界定问题。政府职能到底是什么？有人说政府不应该做经营，好多人说政府应该经营应该赚钱。其实，政府不应该赚钱，政府是依法管理，应该是社会管理者。但是现在没办法，因为市长有这样的权利，也担负了这个责任，所以没办法”。
搞好关系要金钱，要耐心，要舍得尊严，这些无疑加大了开发商的开发成本，并且最终以房价的形式转嫁到消费者头上去。
文章开头我们所提到的西部二线城市那家在博弈中落败的国企，老总现在还是当地政府任命的正局级干部，身兼数职，如此身份尚且饱受政府失信之苦，况乎其他不具有政府背景的开发商？问题的根本解决之道在哪里呢？
秦佑国的方案是改革。“当我们解决所有问题都是要通过人与人之间的关系来解决的时候，这些问题永远都解决不了，这些问题会永远存在，因为这事件是人治造成的”。他认为，土地也好，其他资源也好，实际上是公共资产，说起来是国有，但真的是为全国人民所有吗？这些资产实际上是掌握在当权者手上。通过权利分配公共资源，而且这个权利掌握在个人的手里，当然会造成现在的结局。这种情况必然造成很多关系、关系、关系，要做事就得找人、找人、再找人。
“我觉得这是一个有待革新的体制问题”，他特别强调道。
信息垄断也是政府的筹码
为了牢牢抓住博弈的主动权，有些地方政府还垄断信息。
而开发商与地方政府的“肉搏”，还包括了信息之战。即便在以操作规范著称的房地产样板城市深圳，开发商们也未能豁免。
深圳房地产界已经形成一个惯例，每一个房地产项目用于早期的市场调查、数据分析、咨询、论证、再修正等围绕“数据”所产生的各种费用加在一起，再加上贯穿销售期间随时的营销调查的边缘费用，平均每一个楼盘，至少用于调查的费用应该在20万／年左右，更不用说由于数据不全甚至伪数据所造成的损失了———一次基于错误判断的错误的广告活动一般就要破费50万以上。
由此一正一反折算出来的深圳房地产界每年由于数据所产生的综合费用，保守估计，也在1亿人民币以上，相当于30‰的销售额！换句话说，这就是数据对于深圳房地产业的价值：每年1亿元。
因此，行业信息的资源共享就尤为重要。尽管数据对生产力拥有如此巨大的促进作用，遗憾的是，由于各种原因，历经10年多的争取，深圳地产界仍然不能像香港同行那样，随时随地都可以得到最新的市场数据，包括各盘成交量、成交面积、成交价格等等。
而地产界要求有关部门公开这些重要的基础数据的呼声，一直没有回应。要是把二手房和商用房产包括在内的话，深圳房地产市场一年成交接近500亿，光税费都有30多亿，建设一个功能强大的网站也就几十万元，一年维护费用顶多也就100万，但不知为什么就是没有像香港那样做。
深圳政府不公开数据的理由是许多开发商不愿意提供自己的数据。这不能说没有一点根据，但主要还是在打部门的小算盘，相关部门每隔一段时间推出一个“销售龙虎榜”，借机生财，一旦数据全部透明可查，还有什么操作的空间呢？
一位著名中介人士把这种行为称作“数据封锁”，其实就是在搞数据腐败，把本来属于公众的数据变成一种特权，自然又多了一个可以贩卖的品种。在信息时代，数据就是财富。“数据封锁”能不能算把天下之财富据为己有？
共享不仅有利于经济繁荣，也有利于政治稳定。比如SARS期间，香港政府公布感染非典型肺炎病患者的住处，表面上是对二手市场增添了压力。实际上，却因为信息的公开，反倒安定了人心。据深圳中原总经理李耀智回忆，信息公布后的香港个别地区的楼市情况反倒有所改善，将军澳成为九龙湾屋苑住客的热门入市地区，睇楼较上一周升30%至40%。至于有22幢大厦住户受感染的沙田区，个别二手业主大幅加佣促销，部分放盘叫价已下降5%。整体来说，由于放盘业主陆续降低叫价，更有个别业主以加佣金推动经纪卖力推销，加上有买家趁低吸纳，多个疫区屋苑均落得成交。
但是，就现状而言，尚且无法预期，在城市运营中开发商何时才能取得信息享用上的对等。当前获取信息资源的现
实途径，仍然是与政府搞好关系。
开发商抓握空中馅饼要小心
与地方政府的博弈，说到底就是与地方政策博弈。开发商必须炼就洞察未来的神功，政府做一个大规划，那只是蓝图，有可能永远就是蓝图，加盟这个蓝图，必须大胆加细心。
“我们四川人有句话，把政府套开发商比作扑克里的JQK，政府就是要把你钩进来、圈起来，然后关门打狗”，说这话的是成都一家房地产公司的经理，一口川腔，笑眯眯的。
城市运营，确实是场巨大的智力与金钱的游戏，将开发商、银行和官员们以及消费者搅在一起，各有各的烦恼。山东的一开发商李先生就为接不接当地政府找上门来的项目深深地苦恼着，情急之下，甚至在10月24日的清华课堂上，把问题抛给了国家开发银行的行长陈元，弄得陈不知如何回答这个在他看来很微观的问题。
李先生所在的城市规模不大，但现在流行的是“实力不大，胆子大；规模不大，规划大”，当地政府来了个大手笔，建城市中心广场，第一年就已经拆了好几百亩地，其中有一块地能够利用搞地下商城，政府很着急，要出形象，出政绩，多次找李的公司联系，虽然该公司平时保持1个亿左右的现金流，但做这个地下商城仍显不足，即便是贷款，地方商业银行的力量也不够！
历史总是惊人的相似。90年代末，深圳CBD规划时，也曾经催着万科搞一个5万多平方米的MALL，万科很兴奋，出国考察、前期调查、方案征集，花了几十万，最后前功尽弃，为什么？当时的分管官员(后犯案)只同意盖地下商场，而万科一调查发现搞地下商场的风险太大，要改规划则要花数百万找这位官员的亲戚的咨询公司代办，不敢惹，只好迅速撤退———万科要做的那个商场位于深圳中心区，可能还有地铁连接，如此条件万科尚且不敢为之，而山东小城的城市中心广场，地上建筑尚嫌不够还要逼着顾客下地，岂非与经济规律背道而驰？科学性安在？
然而，万科几十万的教训，李先生和他所在的当地政府并不知道，他们仍然在走别人走过的路，而中国又有多少个李先生和类似的地方政府？
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