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佟福全
根据一项报告显示，房地产的建造、销售、租赁以及各种有关的收益，在西方国家大约占其国民生产总值的15%左右。同样，房地产业对于亚洲“四小龙”的经济起飞也是功不可没。但是，如果房地产盲目发展形成泡沫的话，就会对经济产生巨大的破坏。
在上个世纪90年代初期，日本房地产泡沫破灭以后，该国经济就一蹶不振，迄今为止还没有完全从困境中挣脱出来。正如有的文章所说，房地产业要发展，要利用，但是，还要严加控制，进行积极引导，趋利避害，以便发挥其在国民经济中的积极作用。
在这方面，正如英国《经济学家》杂志所说，“自从1995年以来，房地产价格在爱尔兰上涨了2倍，在荷兰和英国上涨了一倍以上，澳大利亚、西班牙和瑞典的房地产价格至少上涨了三分之二。扣除了通货膨胀因素之后，除了日本、德国、加拿大和意大利之外，各地实际房地产价格普遍上涨了25%以上。”
自从2001年春天以来，西方国家的经济普遍都不太景气，日本和德国等国家还出现了通货紧缩现象。通常说来，经济形势比较好时，西方国家的房地产价格都比较高，相比之下，经济不太景气时，这些国家的房地产价格都比较疲软。然而，这次却反其道而行之，经济不景气时，西方国家的房地产价格却不跌反升，在一些国家还弥补了信息技术产业下降所造成的损失，成为支撑经济不再陷入衰退的惟一亮点。那么，这其中的缘由到底在哪里呢？
一些西方国家的经济和金融学家认为，正因为这几年各国的股票市场持续下跌，尤其是高技术股的暴跌，促使大量资金从股市中流出，转而投向了房地产，使得房地产市场必然火爆起来。以英国为例，在过去三年里，该国的股票价格下跌了40%，而房地产价格却上涨了55%。另外一个重要原因则是，各国为了刺激经济增长而采取了降低利率政策，有的国家已经把利率降低到了接近0的水平，这无疑有助于增加新的抵押贷款，从而推动了房地产价格的迅猛上涨。
人们不禁要问，这种现象是否属于正常现象？有的经济金融专家提出住房市场已像股市一样陷入了“非理性繁荣”。因为从根本上说来，房地产价格的上涨并不是供求关系发生了变化，住房的需求量并没有明显增加，而是人们把购买房屋作为赚钱的手段，尤其是一些养老基金、各种基金会、信托公司也都从股票市场和债券市场中退了出来，愈来愈多地插手房地产业，这就使得房地产价格虽然进一步上去了，然而房屋的“过剩”也在急剧增加着，进而促使不少城市的空置房屋比率不断上升，泡沫也随之膨胀了起来。
西方分析家认为，房地产市场泡沫的破裂，其危害程度远远超过了股票泡沫的破灭。显而易见，炒股票的人钱都是自己所拥有的，而炒房地产者却大多都是从银行贷款（很多都是通过银行的抵押贷款来购买住房的），正因为如此，房地产业与银行业的关系要比股市密切得多。
房地产价格出现下跌就会直接导致银行不良贷款的增加，房地产价格的大幅度下跌甚至还会诱发金融危机。上世纪80年代末日本经济的症结之一便在于房地产泡沫破裂之后形成了巨额银行坏账，拖了多少年都无法解决。根据报道，1997年泰国出现金融危机的原因之一，也在于房地产泡沫的破灭。
还有就是，在西方国家，拥有住房的人数比较多。在欧洲各国，有一半以上居民拥有自己的住房，而且，住房占有了居民家庭全部财产的40％－60%，美国的这一比例达到了30%。如果房地产价格出现大幅度下降，这就等于居民的财产“缩水”，甚至出现债台高筑现象，这样一来，势必会直接影响消费者的实际需求。
有鉴于此，房地产业对于整个国民经济的影响不是可有可无，而是关系重大，绝不可等闲视之，因此一定要大力加强国家对房地产业的宏观调控能力。在这方面，正如英国《经济学家》杂志所说的那样，“一个泡沫破灭之前，它永远也得不到积极的确认……现在消费者已经在苟延残喘了。”人们不应忘记日本经济的前车之鉴。
(作者为中国社科院世经所研究员)
《国际金融报》 (2003年11月19日 第三版)
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