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历时一年的奥运会场馆及相关设施六个主要项目的法人招标工作于11月8日尘埃落定。总投资约205亿元的国家体育场、国家体育馆、奥运村、会议中心、五棵松体育中心、奥林匹克水上公园等项目最终确定了项目法人。北京城建投资发展股份有限公司联合体，北京北辰实业股份有限公司联合体以及北京天鸿集团投标联合体分别成为了国家体育馆及奥运村、会议中心以及奥林匹克水上公园的最终中标人，分别与北京市政府、北京奥组委签订了三方协议。自此，奥运设施的建设运营进入了实质操作阶段。而这次招标最大的意义是为奥运建设
导入了一个全新的融资、运营模式。
奥运项目更是投资项目
11月8日的招标可以算得上国内的顶级招标，吸引了114家企业前来竞标。众多国内外重量级的企业都志在必得，竞争非常激烈。
按照奥运赛事的要求，北京2008年奥运会将需要33个赛场。其中，有28个馆设在北京，包括新建15个、改造13个。“这些项目虽然是奥运场馆的比赛项目，更是开发项目、投资项目”北京城建投资发展股份有限公司总经理赵广义指出，很多企业看中的是其中良好的投资回报前景。
在竞标中，奥运村与国家体育馆项目竞争是最为激烈的。据了解，在预审阶段，参与的联合体达到13个。在第二轮有5个联合体进行竞争，包括北辰实业股份有限公司联合体，首创置业联合体等，实力都非常雄厚。行业巨头们心里都有一个小算盘：这个项目是奥运所有项目中的黄金项目。
据了解，对于所有的中标项目，北京市政府都会给中标企业30年的特许经营权。奥运村和国家体育馆是捆绑在一起的。奥运村的功能是在比赛期间提供给运动员和官员的居住，共有51.5万平方米左右，赛后可销售面积大约在38万平方米即1800套住宅。赵广义介绍，由于整个工程按“人文奥运。绿色奥运”的标准进行建设，其环境、节能都是一流的。将来的奥运村地处奥林匹克公园，紧临森林公园，再加上其特有的奥运的意义，其销售前景非常乐观。
赵广义预计这1800套住宅在2009年上半年销售完是没问题的。虽然国家体育馆投资在7亿元，但是奥运村的销售完全能背负这笔投资。再加上国家体育馆的30年的特许经营权，这里面的投资回报率相当乐观。再加上参与奥运建设带给企业的品牌价值的升级更是无法估量的。在记者的再三要求下，赵广义做了一个估计：从长期角度上看，奥运场项目的投资收益率在10%以上。而事实上有人预估不止这个数。
为了获取最好的投资回报，联合体并不是被动地接受政府的安排。据赵广义介绍，五棵松体育中心的项目，在企业资格预审时的第一方案是20万平方米，而按20万平方米测算，这个项目收益颇微。于是，联合体跟海淀区政府、北京市政府、北京市规划委员会进行协商调整，最终将面积从20万平方米增加到35万平方米，特许经营权从30年增加到50年。这样一来，保证了项目的最终收益率。
联合体内部协调是关键问题
奥运建设项目的各个得主都是联合体。这些联合体都是由几家企业联合组成。据了解，这些联合体在投标之初由一家企业作为牵头人发起。然后与有意向加入并有实力的合作企业进行洽谈，大家在自愿的基础上结成联合体。为了保证联合体的合作伙伴能尽量发挥其总体优势，发起人在联合体成员上有所选择，使整个联合体强强联合、优势互补。
赵广义在介绍北京城建联合体时指出，在融资上中信国安集团公司、北京控股有限公司是其长项。在开发方面，北京天鸿集团公司、北京城市开发集团有限责任公司有优势。而在施工方面，北京城建集团则能发挥自己所长。另外，联合体还网罗了PTW设计联合体(澳大利亚)和丹下设计联合体(日本)等世界级设计机构及慕尼黑集团(德国)这样的后期营运商。
尽管如此，联合体最大的问题在于内部协调的问题。据了解，在预审资格审查时，有某企业牵头的联合体由于没有在规定的时间内与联合体内的外商签订协议而未能在预审时入围。作为政府主管部门最关注的也是中标后的联合体内部如何协调高效的问题。在标书的编制这一条被列为重要内容。
内部协调问题的确是各联合体一个值得重视的问题。赵广义告诉记者，奥运村及国家体育馆项目中标的联合体是8家企业，其中3家上市公司，每一家实力都很强，虽然在招标阶段主要由牵头人进行协调运作。但据自己的体会看，在投标期联合体之间协调一直是一件非常难的事，进入实质运营阶段更不可回避这个问题。
据悉，各家中标联合体都在紧锣密鼓地筹备项目公司来对项目的整体运作进行负责。这也是内部协调的重要一步。据介绍，项目公司设董事会，按照协议，由大股东出任董事长，第二股东派出总经理人选，由董事会讨论审定考核聘任。项目公司的中高层可以由股东单位推选但是全部进行市场化的公平考核上岗，另外一个途径是社会公开招聘。经营班子采取市场化的经营方式。据了解，各个联合体的项目公司会
在3个月内开始运营。
更多人对联合体内部的协调问题持乐观态度：联合体组建以后好协调之处在于都在北京市政府的协调之下。只要将董事长和总经理的人选定好，运作是不成问题的。利益关系可能通过按照协议规定协调，利益冲突并不大。对于众多国有控股企业来说，这首先是个政治任务，其次才是个投资行为，具有双重意义。
全新的运营模式使政府得以解脱
北京奥组委常务副主席刘敬民在招标会上指出，这次项目法人招标工作，在市场化运作为导向，实现政府项目管理体制和机制创新上获得有益经验。
据了解，北京市在奥运场馆建设上采取了完全市场化的手段，这是第一次。政府一些体育场馆、基础设施都是由政府独立承担。亚运会设施就是一个典型的例子。据北京城建股份有限公司副总经营李文回忆，当时亚运会田径场是由北京城建集团三公司施工建设的，那时候都是由政府出资，企业作为施工承包方，程序很简单，面对众多有实力的企业基本上是平均分配。而这一次，政府没有搞平衡，完全进行市场化运作，项目也向有实力的企业联合体集中。据了解，这一次中标，一共是7个标，8个项目。北京城建集团就获得了三个标，四个项目。
分析人士指出，对于政府来说，这样的运作模式不仅节约了资金投入还从繁杂的后期管理上解脱出来。据了解，北京市政府为奥运配套基础设施总投入达2800亿元。场馆建设85%的资金来源于企业，这在一定程度上减轻了政府财政负担。同时，将政府行为变成企业的行为，责任由企业承担，他只负责督促、监督和检察。
另外，将场馆的赛后运营问题交给了企业也促使企业想方设法对场馆进行再利用，保证场馆的后期营运。据了解，很多联合体中都包括了后期运营商。企业从一开始就将后期经营问题列入计划之内，改变了过去场馆赛后亏损的问题。
专家指出，奥运场馆的市场化运作对推进北京市场化的进程非常有益，也能为基础设施市场化运作积累一些经验。
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