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据有关机构不完全统计数据显示，目前，国内有200余个面积在10万平方米以上、投入动辄数十亿资金的ShoppingMall项目正在上马。仅广东东莞一地就有3个MALL，北京在东南西北不同方向规划了4个大MALL，其中仅京西的一个世纪金源MALL就有68万平方米。在东北哈尔滨，一个百万平方米的大型商业地产项目也正在上马。与这股势头凶猛的“造MALL热”步调一致的是，MALL内被分割成小单位出售的产权商铺受到了中小投资者的热烈追捧，举国上下正在汹涌澎湃着一股商铺投资热。
当前，惟一能与人们连夜排队购买经济适用房的景象相媲美的就是买铺热潮，尽管商铺的总价比起经济适用房要高出几倍到几十倍，总价多在百万元以上。去年北京中关村科贸中心推出商场部分小面积柜位时，曾经引来夜以继日排队等号的买家，售楼处前那条长龙让很多记者至今难以忘怀。该项目的黄金柜位也创下每平方米14万元的天价。合生创展旗舰项目北京珠江帝景近日推出的欧洲风情商业走廊40套底商铺位也遭遇了抢购，让发展商始料不及，紧急加推30套，又迅即售出，单价也从1.9万元飙升到3万元，发展商日进2亿元房款。
“刚开始还是一个买方市场，销售代表们极力推荐，我们则抱怨价格稍贵，表示要认真考虑。后来有人提出早晨提前半小时过来排队，等出了门一看，别人已经开始排队了，我们这才赶快排。真是瞬息万变，不到1小时的工夫就从买方市场变成了卖方市场”，当时在珠江帝景现场排在靠后一位的买家追忆。据悉，珠江帝景此次商铺总价一般是300万元，最小的也超过百万元。
狂热的商铺投资市场和一浪高过一浪的商业地产开发热，正在引起越来越多的专业人士的警觉。
国内商业地产开发模式有先天缺陷
据了解，目前国内在开发的商业地产项目多数都采取出售产权然后包租几年的经营方式，这与众多投资商的资金压力密切相关，与商铺买家风险意识不足也直接相关。一位专业人士一针见血地指出，产权商铺一经售出，经营权就掌握在小业主手里了，发展商很难协调，而没有统一规划的业态，商场经营很难成功。售后返租难度也很大，开发商本身没有商场经营经验，而国内又缺乏经验丰富的专业商场经营公司，向小业主承诺的租金能不能保证都很难说。
11月1日到武汉参加“2003(武汉)国际商业与地产精英互动论坛”的美国商业地产界领袖人物密尔顿-库珀先生，对中国现在通行的售后包租的商业地产开发模式表现出极大的疑惑。他所领导的Kimco公司是美国最大的购物中心所有者，在美国和加拿大的525个购物中心拥有股份。然而，其旗下所有项目都是只租不售的。库珀在与与会嘉宾交流时说：“这种方式蕴含着极大风险，我不知道如此分散的商业物业如何去经营”。受本报之邀到会的另一位主讲嘉宾、华高莱斯国际顾问公司总经理李忠先生也表示，与地产相比商业更为脆弱，房地产是以亿元为计量单位而商业是以元为单位，鉴于售后包租模式的极大风险，他的公司从不接这种地产项目的单。
国内商业地产领军企业———大连万达的董事长王健林先生一开始就意识到了这种包租销售模式的后患，所以在考察了国外的很多大MALL后，决定采取订单地产的模式开发商业地产，规避了招租风险也预先解决了部分开发资金问题。经过不断的努力，目前万达已经和数家国际大型商家签订联合发展协议，订单地产的模式也得以施行，从而大大带动了万达在商业地产开发领域的扩张。目前，万达已
在国内大中城市开发16个项目，年底前还会有2个项目动工。
发展商对开发难度普遍估计不足
原上海新天地总经理、现任时尚生活策划咨询公司总经理黄瀚泓先生指出，商业地产开发比住宅开发复杂得多，规划好，成功了一半；销售掉，成功了大半；招租完成，接近成功的颠峰；商家大多生意兴隆，才算大功告成。在投资买家的追捧下，国内很多城市的商铺都已从开发商名下转入小业主囊中，但承诺负责招商的发展商发现商铺招商的压力比销售的压力还大。而招商不力，又会影响到小业主们的供楼能力。所以，商业地产开发利润丰厚但成功的道路曲折。然而，新进入商业地产开发领域的发展商往往因为对项目后期的运作难度缺乏亲身体验而对风险估计不足。
为此，本报诚挚邀请下，一向低调的香港昌盛集团董事长、广州中华广场的发展商邹锡昌先生怀着一份责任心毅然走上论坛，把自己用6年时间开发中华广场项目的心得与业界同行分享。作为中国商业地产开发的先行者、历经辛酸苦辣的邹先生精心选择了演讲题目《商业地产是馅饼还是陷阱》。
邹先生介绍，香港昌盛集团是最早进入广州房地产市场的香港投资商之一，由于1995年一不小心做了中华广场这个颇费精力、占用巨额资金的项目，便由先进变成了后进，整整5年时间被一个盘牢牢栓住。“当年，我是先驱喽，中华广场是广州第一个由房地产商开发的大型购物中心项目。但因为做这个项目把大部分资金都投了进去，结果1999年广州住宅市场一片火热，人家合生、富力一个大盘接一个大盘地开发很快变成知名大企业，我的知名度却没人家高。不过，”邹先生话锋一转：“因为我的自有物业比较多，再发展的能力会比他们强，有合适的城市，有好的地段，我希望再开发一个10万平米以下的中华广场”。
邹先生告诉大家，广州曾经有7个大型购物广场，现在只有天河城和中华广场存活下来，日前易主的亿安广场总投资额近9亿元却只拍卖了5亿多元。“广州这样商业氛围很浓的城市都不能支撑7家商场，何况中小城市呢？”邹先生的提问发人深省。他同时告诫同行，在广州卖散了产权的购物中心没有一个做成功的。邹先生坦言，中华广场迫于资金压力也出售了小部分面积的产权返租5年，现在正在逐步从小业主手中赎回。邹先生最后几乎是语重心长地谈到，商业地产是考验投资商实力与经营理念的项目，是不能梦想暴利的项目，有耐性的发展商才可以做。
商务部打算出手干预
商业地产开发热与人们的商铺投资热这种看似繁荣的现象，也引起了商业专家的忧虑。
“商业网点需规划建设，不能重复建设”，商务部部长助理黄海近日在谈到城市商业网点规划建设工作时说。他透露，我国将参照国际惯例，通过立法建立大型商业网点建设听证制度，控制内外资商业企业盲目布点。“通过制定城市商业网点规划，减少投资的盲目性，避免过度竞争。”
据有关媒体报道，商务部已经决定在今年年底前完成直辖市、省会城市和计划单列市的商业网点规划。商务部有关部门通过调研发现，目前，我国流通领域的投资主要来自于非国有部门，大部分是商业之外的投资者，受利益的驱使，相当一部分投资具有自发性和盲目性，商业网点的结构性矛盾比较突出。一是布局不合理，东部多西部少，老城市多新城市少；二是业态结构不合理，大型百货过剩，新型业态发育缓慢；三是经营者店址选择、经营定位的科学性比较欠缺，社会资源浪费大。
然而，据记者了解，目前的商业地产项目基本上都是房地产商立项，而且多数是大型综合房地产项目中的一部分，规划审批权在地方规划部门，无需经过商务部系统机构审批。所以商务部的干预需要与建设部门协同进行，而部委之间的协调往往要很长的过程。有业界人士评价，事实上，政府机构干预本身是计划经济的做法并不可取，在国外通常是投资银行出面警告。所以，相关部门尽快建立有效的预警系统才是最有效的，而信息不对称恰恰是国内房地产业的痼疾。
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