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在号称炒遍全国楼市之后，温州游资的投资方向正在发生着变化。
11月9日，温州的街头下着小雨。不过，当地一场名为“中国商铺投资”的讲座还是吸引了很多的听众。其中不乏曾经一掷千金投资数个单元房产的投资者。讲座的核心是“价值投资”的理念。
“我只是来听听一些经济形势，学习学习”，施正达说。这位老太太在人群中显得格外的显眼，70岁左右的年纪，不过看上去精神矍铄，说话时候思维清晰。事实上，她正是温州投资客中的本土智囊。
“我们温州人不炒商品房，早就开始炒商铺了”，一位在松江投资商品房的温州人表示。这种表述的确说出了一部分的事实，越来越多的温州人在关注着商业地产的投资。
温州人并不像市场想像中那么神奇，他们之中也有普通投资者和投资精英之分，前者引领方向，后者则紧跟其后，以数量在改变市场的供求关系。此前几年温州的购房团在全国市场上的普遍丰收，更大程度上是因为大量资本在供不应求的市场上发挥了数量的作用，无论是商品住宅还是商铺。而当市场供求正在发生着显著变化的时候，温州人当中敏锐的投资精英们早就在这些市场上赚得金银满钵的，他们正在改变着投资的方式。投资原则：选择熟悉的城市
温州游资炒房5年，同期全国楼市大涨。和做实业一脉传承，温州资本投资房产同样是追求资本回报率。
1998年，温州的民间资本在当地开始炒楼，根据温州建设部门的统计，当地商品房1999年增长幅度是17%，2000年增长20%，2001年增长22%。收益率将近20%。随后，资本开始在全国范围内寻找机会。
白锡宝，温州平阳商人，在当地拥有一个建材市场，“投资大约是50万，而每年的受益才1万元，收益率只有2%，远低于房产的投资受益”，白说。他自称错过了投资房产的大好时节，唏嘘不已。
曾经有媒体报道温州的房产投资客把全国的房产分为四级市场：一级市场是北京、上海、深圳、杭州等，房价5500元／平方米以上；二级市场为东部沿海地区，如大连、烟台、南京、苏州、福州等房价4000元至5500元／平方米；三级市场为东西部结合地带的省城或西部经济发达城市。如呼和浩特、武汉、芜湖、长沙、合肥、南昌、乌鲁木齐等，房价2500元至4000元／平方米；四级城市为位置比较特殊的省会周边城市，如广西桂林、安徽黄山等一些地级城市，房价1000元至2500元／平方米。
不过现在看来，这样的分类更像是事后的概括而非真正的投资指南。事实上，据熟悉投资客的当地人士透露，职业炒家一般只在自己熟悉的城市进行投资，包括熟人聚居地或者是有着很深人脉的地点，而投资的金额一般在千万，因而并无真正的脉象可循；而一般的投资客更主要的是追涨，甚至是在房价比较高的地方也仍然在购置房产。
“目前，温州人投资的商品房一般只在长三角的上海、杭州一带，还有北京，在其他地方投资的大部分是商铺”，9月份刚刚又带了一个购房团去上海的林孟说，在那一次实地考察中，温州人又在上海的浦东和南汇等地购置了数套房产，即便当地的房价已经有了很大的涨幅。
投资方向：由住宅、商铺到项目的三级跳
温州资本投资商铺其实由来已久，其中的份额也不小，有数据显示，目前投资商业地产30%的投资客源于温州。但由于前几年全国商铺市场整体比较低迷，因此没有引起太大的关注。随着最近几年，各地商业地产开发商大规模推广活动的铺开，商铺投资由此聚集了更多的眼球。在温州，一些前期投资商铺的精英层早就等来了他们的收获期，在温州当地流传着不少几个月获利数百万的例子。
至于商铺投资的前景，目前看来还不是特别明朗。随着全国市场上商铺的逐年增多，供求关系正在发生着变化。在北京，2001年和2002年每年退出市场的商铺数量大致在30万到50万平方米，而2003年的这一个数字预计为150万。同时，全国各地许多商铺的价格，已经被炒了好几轮，利润空间已经愈来愈小。而且，现在温州游资需要面对的，不仅是国内各个城市高涨的房价，还有各地政府对于游资的刻意打压，此前就有杭州市政府提出“恢复20%的房产个人所得税”。
“在北京，有一些商铺做了很多的营销措施，但是仍然不好卖，不像以前有商铺推出，几天之内就会被抢购一空”，中国商铺投资网CEO陈建明表示。言下之意，现在在盲目投资商业地产，转手的风险正在日益加大，资本相对于项目并没有供求的优势。
今年以来，在当地小有名望的温州海螺置业有限公司已经接到了好几单业务，其中就有大投资客表示几千万的资金交由公司打理，发现项目、包装、寻找投资然后再打包出卖。
在山东菏泽，几个乐清的投资客花了数千万刚刚投资了一个商业步行街。“虽然几个人连设计方案都不懂，但他们还是先拿下了项目”，知情认识透露。
事实上，在跟风者钟情于商铺投资的时候，温州房产投资客中的“小部分人大部分资金”在开始真正地关注项目，通过项目的增值来获取利润。而这种资本开始也转向成为房地产基金的雏形。
“要发掘处女地”，施正达说，“就像走一条路，可能需要两分钟，也可能需要两个小时，但是如果是后者的话，那就大半是没有开发过的，才是有投资价值的”。在商铺经历了两年的涨幅后，施的这番话多少体现了温州人中精英们的投资理念。
资本战略：通过聚合掌控全国
“温州资本面临的现状是，房产投资以短线炒作为主流，但是伴随市场的日益成熟，收益空间将会缩小”，陈建明在他的“中国商铺投资”讲座上说，而这将大大削减资本的战略价值。
而在未来，商铺的投资还将受到国外投资者的影响——明年零售业将全面开放，届时国外的零售业肯定会大举进入，而且国内的零售业在业界看来有着很大的增长空间，以北京为例，其零售业占GDP的总额为18%，而国外同等城市则占到了40%。而国外的机构通常不会采取“分割产权”的方式来经营。
这不仅仅是商铺投资所需要面对的，还有投资于各种房产项目的温州资本，那么在炒遍了全国房产的今天，温州资本将如何再次从房产中获益？
陈建明通过一组数据提出了他的观点，在北京一个SHOPPINGMALL项目中，总投资大约为30亿元，年租金目前已经有4亿，这样的回报并不低。虽然回报的周期相对比较长。
“如果能够把温州的资本聚合起来，完全有可能掌控中国的商业地产，这样才能达到价值的最大化，”同时，在陈看来也能改善房地产业的资本结构，改变目前房产商特别是商业房产开发商自有资本偏少的状况。
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