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记者 张伟湘 通讯员 郑英姿
记者从戴德梁行研究顾问部获悉，今年第三季度广州市甲级写字楼租赁市场吸纳量首次出现负增长，天河CBD和环市东商务圈物业的成交量和面积均比前期减少。
供应量增大是主因
据分析，原因主要是天河CBD甲级写字楼的新增面积剧增，而市场需求未能同步，令两者呈现巨大缺口，直接导致租金下降而空置率上升。预计今年10月至12月，广州甲级写字楼市场仍会保持两种趋势：一是部分租户不堪租金上升迁至CBD附近的租金较低廉的物业，使CBD的市场需求量下降；二是新盘的投放令甲级写字楼供应面积增加，客户拥有更多选择。
事实上，从去年开始，天河CBD周边开发商已意识到中心区域部分客户的“外迁”是一个商机。时代新世界直接将中小企业作为其目标客户，开发出低售价、低月租和低管理费的大厦。
甲级写字楼吸纳量减少
戴德梁行统计，第三季度广州市甲级写字楼吸纳量约为5000平方米，比今年第二季度减少约10000平方米。据分析，这是因为近三年来，广州甲级写字楼总体租金上升幅度已达10%，部分租户为降低成本支出，迁至天河区质素稍逊或商务区附近的一些住宅商业裙楼或住宅中办公。尽管市场总吸纳量有所下降，但是在今年第二季度因“非典”而延迟租赁计划的部分跨国公司于第三季度完成了写字楼租赁工作。跨国公司进驻的主要区域仍在天河。例如理光、NEC、开利空调等大公司在天河区都有大面积的租赁交易。其中，最大的成交个案是理光（中国）有限公司进入信源大厦，面积约为2400平方米。
第三季度空置率上升
广州市甲级写字楼第三季度总体空置率由第二季度的9.7%上升至10.1%，空置量则由第二季度的约12.45万平方米上升至约13.03万平方米。目前，广州市内甲级写字楼空置率最低的区域仍然是天河，截至九月底为7.4%，较今年第二季度已略有好转。今年第二季度该区域的空置率约为7.9%。而广州市东山区和越秀区的空置率则分别上升至9.2%及14.8%。据戴德梁行分析，需求量减少的压力使甲级写字楼业主不得不降低租金挽留租客。因此，广州市第三季度的市场平均租金水平比第二季度下降4.7%，每月约为84.17元/平方米。
第四季存量继续增加
据悉，今年第三季度，广州甲级写字楼市场总存量约为129万平方米，今年10月，天河CBD内的新创举大厦和财富广场相继推出，令广州甲级写字楼总存量增加12.03万平方米，达到141万平方米。目前，新创举大厦和财富广场均已售出大部分单位，只剩下个别楼层未售。
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