黄小陶（广东法事达律师事务所 律师法学硕士） 新版合同不该忽略的几个细节
1、临时买卖合约（认购书）对消费者非常不利。签临时买卖合约时，消费者还没有和发展商谈真正的购房条款，但必须交定金。一旦交了定金，发展商就不会再和消费者谈有利于消费者维权的条款，消费者要么损失定金，要么为了不损失定金，就只有按发展商的意思签合同了。很少有消费者为了定金和发展商打官司，因为诉讼成本太高了，得不偿失。
2、消费者办了银行按揭贷款后，发展商拿不到钱盖不好楼，而银行又追还贷发展商陷入两难境地。银行为消费者办了按揭贷款后，应确保发展商的房子按时建好交楼，否则，银行就不应该为该楼盘办理按揭。
3、权利受侵犯后，维权受到的各种限制大多如：小业主无法拿到房屋的有关建筑资料，无法自主地聘请专业机构对房屋的面积测量、质量问题的鉴定。
对于这些问题，新合同草案几乎没有涉及。
明显不足：可操作性还不够
小业主在和发展商的交易中，是弱势群体，有的甚至是“苦主”，在交易合同中，应明显保护小业主的权益，才能挽回购房者的信心，才能让消费者放心卖房。
新合同草案在操作上的不足表现为以下几点：
1、新合同草案有些规定还不够细
如对于房屋面积测量，没有让小业主摆脱依附发展商的命运。解决之道应明确小业主有权自主地在全国找有资质的测量机构测量，发展商应协作提供资料，如不提供资料，可进行处罚。确认有质量问题后，能否退房、发展商维修限期、违约责任等应方便小业主行使权利。
2、有些条款对发展商违约的处罚没有明确
如第四条“商品房所在小区的基本情况”，如果发展商没有做到，甲方应承担怎样的违约责任，补偿方法如何，能否退房、何时退款等都没有规定清楚。
3、应坚持方便消费者诉讼的原则
有的消费者的维权诉讼，即使胜诉了依然要承担昂贵的律师费，得不偿失。在合同中应该确保小业主行使法律救济的权利，裁决机构判令发展商败诉后，可以根据这些条款，判令发展商要支付小业主的律师费，解决小业主对维权诉讼成本的顾虑。
律师建议
1、第四条“商品房所在小区的基本情况”，还可以在“其他”栏约定教育配套、医疗设施、运动设施等消费者关心的内容。
2、第五条“物业管理”，签订《物业管理服务协议》时，甲方应详细说明其选聘的物业管理公司的基本情况及保证选聘程序符合《物业管理条例》的要求。如该物业管理公司的选聘不符合《物业管理条例》的要求，或该物业管理公司通过非法或贿赂的手段被选聘，卖方应负违约责任，承当买方的物业管理费用，直至该物业管理公司办理移交手续为止。如卖方选聘的物业管理公司侵犯买方的权益，卖方付连带赔偿责任。
3、第十二条“房屋及有关资料的交接”的空格中，应该明确列举，否则购房者无法和卖方谈判。
4、第十七条甲方迟延办理预售合同备案的违约责任逾期超过60日的，乙方有权单方解除合同，甲方应在收到乙方书面解约通知10天内，退还所收的全部费用、赔偿乙方全部损失、支付乙方ＸＸ元人民币，否则，甲方应支付乙方为索偿所付的诉讼仲裁律师误工费用。
5、第三十一条，本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。对于补充协议甲方的免责条款，乙方可以提出删除，否则，乙方有权解除合同。
陈洁丽（中原地产法律及投诉部主任律师）
不足：倾向于维护消费者 太细致增加签约难度
新合同草案将一些原来模糊的规定明确化，比较详细的约定了双方的权利和义务，总体上倾向于维护消费者的利益，推动发展商在售房时在各个环节做得更完善，增加客户购买的信心。但有些条款太细致、太明确反而增加了签约的难度。消费者在咨询律师时，会花费更多的时间和金钱。当消费者的意见与发展商不一致导致合同不能签订，原来所交订金是否可退又会引起争议，也增加了交易的不可确定性。
亮点：明确了购房者单方面解除合同的条件和不可销售房屋
主要有五个方面，如面积误差过大、交楼时间超过规定期限一定时间、办房产证超过一定时间、延期办理预售合同备案、变更规划等，购房者可单方面解除合同。而房屋质量不合格，但不是主体结构质量不合格的一般不予退房。其他法定不能销售的房屋，如未依法登记取得房产权证书的；共有房屋，未经其他共有人书面同意的；权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房屋权利的等情况，均属于产权不明晰的商品房，由于违背新合同草案在第二条“商品房销售依据”中，对现楼的房地产权证（或商品房权属证明书）和期房预售证有明确的规定，则买卖合同无效，购房者也可退房。
律师建议
1、第三条“合同标的基本情况”，“如无特别约定，该商品房在建筑材料、设计、防火、给排水、隔音、照明、节能、车库等方面均应当符合有关的国家强制性标准的规定”，既然是由国家强制规定的，难道双方约定就可以超过强制性标准吗？最好删掉“如无特别约定”。
2、第十四条“风险责任的转移”，在乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，增加了“甲方发催告书”事项，但是如果业主没有或难于签收书面催告书，其风险责任又由谁承担，无形之中加重了发展商的责任。不如直接改为“该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，则自约定的交付日期期满之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担”。
王为民（广东法制盛邦律师事务所 律师）
新合同草案对原版合同作了较多的修订，增加了10条内容，使条数几乎比原版合同增加1／3。
销售广告是否写进合同附件
不足：新合同草案将“卖方针对该商品房所作的具体、明确的说明（或广告）”作为双方可选择作合同附件的一种情形。这种做法由于具有选择性，卖方往往会以各种借口不同意选择，这样反而对买方更为不利。
建议：对具有具体确定内容的销售广告，应明确作为合同附件或合同组成部分。
商品房建设标准问题
不足：新合同草案明确要求“如无特别约定，该商品房在建筑材料、设计、防火、给排水、隔音、照明、节能、车库等方面均应当符合有关的国家强制性标准的规定。”但是，对不符合标准的处理方案，则没有作出进一步说明。例如现实中有的商品房没有建公共排烟管道而造成的“油烟污染”问题，长期的污染会危及住户的身体健康，如果合同对此类问题的处理方案没有约定或约定不明，势必会造成业主与发展商之间的冲突。
建议：应增加对不符合标准的处理方案。此外，标准还应包括省市标准，才更具操作性。
公共面积和共用设施的问题
亮点：新合同草案在“小区基本情况”一条中，约定了公共绿化、道路、游泳池、物业管理用房、垃圾房和垃圾压缩站、停车场、会所等面积及产权归属。这是新版合同的一大进步。因为长期以来，人们对公共绿化、道路、游泳池等小区公共面积和共用设施的产权归属问题一直争论不休，卖方经常不顾买方反对随意改变公共绿化、道路和共用设施的设计和规划，由于产权归属不明确，这类纠纷处理起来十分困难。
不足：新版合同草案也存在一定操作难度，因为很多小区都是分期建设的，不可能把后期建设的公共面积和共用设施也在签订合同时明确，而且同样没有违反约定的处理方案，需要进一步完善。
物业管理问题
不足：新版合同草案要求买方签订两个合同，即《物业管理服务协议》和《前期物业管理服务合同》，这本身就已经使买方感到困惑。而且，物业管理合同是卖方一手制造出来的，并不允许作为个体的买方（相对于全体业主而言）作任何修改和补充，这对买方来说显然是极不公平的。
建议：物业管理问题用以下一句话表述即可：“买方同意卖方根据《物业管理条例》在业主大会成立之前，由卖方或其选聘的物业管理公司提供小区物业管理服务。”如卖方行为违反《物业管理条例》，则买方有权拒绝卖方的服务。
计价方式问题
亮点：新版合同草案完全废除了以往通行的按“建筑面积计价”的方式，规定按“套内建筑面积”计价，这的确在排除计价面积争议方面产生了积极意义。
不足：由于按套内建筑面积计价会导致商品房单价升高，卖方在相当长的时期内都仍会按建筑面积计价方式对外公布单价，买方对商品房的实用率的审查成为比较各商品房价格的关键。
付款期限问题
亮点：新版合同草案约定自卖方办妥预售合同备案后买方才付款，这种做法降低了买方的合同风险。
不足：卖方可能会通过增加订金的方式来继续维护原有利益。
房屋毁损、灭失的风险责任
亮点：新版合同草案确定买方未按约定收楼需承担该房屋的风险责任，这个新条款解决了卖方长期以来担忧的风险责任问题。
预售登记备案问题
亮点：新版合同草案最大篇幅的修订就是这个问题，共用了3条，可见此问题的重要性。在商品房预售阶段，预售登记备案是保护买方的最有效手段。新版合同草案同时确定了双方的违约责任，可操作性较强。
限制买方生活设施的选择权问题
不足：现在一些卖方往往为买方指定电话、有线电视、宽带、直饮水等生活设施的经销商，使买方丧失了选择权，这种做法侵害了买方的合法权益，产生大量纠纷。遗憾的是新版合同草案没有对这一问题作出任何规定。
童建华（广东宏安信律师事务所主任律师）
亮点
新合同草案在操作方面对购房人监督发展商提供方便，先备案后支付首期房款、办理房产证等有较大进步，避免了购房人面临买抵押房，所交房款无法退又办不了房产证的问题。
在签订购房合同的时候，发展商往往还要与购房者签订补充协议，现行合同一般对逾期付款、房屋交付条件及违约责任、专项维修基金的支付作补充协议。根据我国相关法律的规定，双方当事人自愿对合同所作的补充约定具有法律约束力、与合同具有同等法律效力，受法律保护，但违反法律强制性规定的除外。因此有的发展商往往利用补充协议来设定一些免责条款或强制性要求，新合同草案将上述补充协议的内容纳入正式的合同中，也能有效避免类似问题的发生。
律师建议
1、第八条对购房人办妥按揭付款的时间未作明确约定，往往按揭付款的金额相对较大，对发展商的资金周转存在一定影响，其办妥按揭时意味发展商已收齐房款，为避免对按揭付款的时间发生争议，建议增加：购房人应于何时办妥银行按揭贷款手续，具体时间应以购房人按贷款银行的要求提供齐贷款所须的资料并签订贷款合同和借据为准。
2、第九条第二款对购房人逾期付款发展商有权单方解除合同较为单一，但对于购房人逾期付款的比例应作进一定的明确，避免购房人逾期支付房款10000元（假如）而被发展商解除合同等风险。
3、合同对办理预售合同备案时须由购房人交纳的契税的缴纳时间未作约定，建议增加为：购房人在签订《商品房买卖合同》时支付契税，如购房人迟延交纳契税，办理预售合同备案的时间顺延。因购房人可能利用发展商办理预售合同备案的时间空隙，未支付房款而利用合同作合法或不合法之事。
专家观点
修订案还须进一步完善
江秘书（广州市物业管理协会会长）：
前期物管协议不应成为障碍
对于预售的商品房，在签定购房合同的时候就要求签定《物业管理服务协议》和《前期物业管理服务合同》，似乎显得有点过早。因为按照房地产开发管理办法，在建商品房只要达到了国家规定的预售条件就可以销售，而发展商此时极有可能还没有选定物业管理公司，这就给买卖双方签定购房合同界定了不必要的障碍或条款，有可能导致买卖不能成交。物业管理协议是在入住后才起作用的，不应成为商品房交易的绊脚石。
陈柳青（同创卓越副董事总经理）：
新规定忌用“药”过猛
本次修改意义重大，一方面可以更好的规范市场，促进房地产业健康有序的发展，让消费者可以更放心地买房；另一方面，是对发展商诚信及实力的更新考验，有助于推动房地产。但应在广泛征求各方意见的同时，掌握好尺度，广州房地产多现楼或准现楼发售，较好的避免了烂尾的发生，相对全国其他地方已经更为成熟，但广州房地产“难做”又是全国闻名，在规定及执行方面应多听发展商的意见，如涉及发展商资金链的方面应考虑实际情况，否则用“药”过猛，是资产负责本来就优质的开发企业资金周转难继，将会带来许多负面后果，不排除烂尾，就适得其反了。
购房人自办房产证是划时代提法
以往房地产销售中存在许多问题，归结起来按房地产的商品特性讲主要分为两类：一是权属问题，特别是房产证的问题比较突出。二是房屋本身的问题，包括货不对板和质量（如材料、环境等与前不符合）、数量（面积、公摊、测量等）的问题。本次新合同草案强化了对购房人利益的保护，并从程序、概念等方面更细致的予以规定，也增加了许多操作细则，但某些条款的执行应规定得更详细，比如“买受人可自行办产权登记”——这一条款在观念上是一种划时代的提法，但操作中会有许多约束，虽然买受人可自行办理，但实际存在发展商配合及手续的复杂性，建议：一、可否引入律师楼制度。香港已经相当成熟，避免房地产商品这一复杂消费行为因消费者受专业经验所限难以推行。二、应对发展商的“配合办证”义务明确规定，如及时提供所需文件资料等。三、解决代收费问题。目前发展商统一办证常代收契税等一系列办证费用，改为“自行办理”的话，是否应该都由消费者自行交纳，发展商应交纳部分如测量费会不会影响办证的顺利进行。
消费者
对购房合同修订草案反应冷淡
上周日，记者在看楼接送车集中的宏城广场随机访问了17位去看楼客户，其中只有5位客户看过关于新合同草案公开征求意见的相关报道，进一步询问他们的看法时，都表示没有仔细阅读过新合同草案，暂时还不能提出意见。不过当记者告诉他们在市房管局的网站可看到整个新合同草案时，所有的客户都表示愿意登陆网站去详细了解清楚，广大市民尤其是准买家对于购房合同还是十分关注的。据明星地产对其代理的近十个楼盘的销售人员调查显示，至今尚未有消费者在购房时咨询新合同草案事宜，消费者的参与程度还有待提高。
购房者自行办证受冷落
据21ＣＮ网站房产频道的一份调查显示，截止11月12日上午8：30，共有343人次的网民参与了“您对《广州商品房买卖合同》示范文本草案的看法”的网上调查，在六大新变动的内容中，受关注的程度还比较均衡，变动幅度在3个百分点之内。其中最受关注的、比较重要的内容分别是“增加物管方面的内容”和“明确建筑面积等术语”，分别有61人次，占17．78％，表明消费者对入住后的物业服务和小区的园林环境比较在意，从今年以来的广州的热点投诉看，物业管理和发展商擅改小区规划也是居高不下的。而“买房者可自办房产证”的得票率最低，可能源于对近期房管局已经加快办证速度的认识不足，担心自己办证花费更多的时间精力，到不如让发展商代办乐得轻松。
网上调查
调查选项比例 投票人数
不办预售备案不能卖房16．62％ 57
提倡“按套内建筑面积”计价 16．62％ 57
增加物管方面的内容 17．78％ 61
买房者可自办房产证 14．58％ 50
小区绿化描述要明晰 17．78％ 61
明确建筑面积等术语含义 16．62％ 57
总投票人数：343
（资料来源：21ＣＮ网站房产频道）
发展商
相当重视
由于房管部门已正式向广州一些大的发展商征求意见，许多发展商都相当重视。
合生创展集团副总裁薛虎表示，集团正组织法律部、销售部等相关部门研究新合同草案，在研究结果还没有出来之前，不适宜作过多的表态。
广州雅居乐集团营销策划总监郎梅说，对于像雅居乐这样综合实力强、开发管理一直都很规范的大发展商来说，新合同草案在预售备案、物业管理、产权登记、标的状况、基本术语含义、广告宣传等方面的规定更明确、条款更清晰，其实有利于发展商的实际操作，在销售管理上更有据可依，从长远看有利于行业的良性发展。而消费者也应该理性的看待新合同草案，而不要把它当作向发展商斤斤计较的筹码，毕竟发展商的自觉遵守合约、消费者买上住上心水的房子，才是繁荣房地产业的根本，也是制定新购房合同的初衷。
另一位不愿透露姓名的发展商表示，新合同草案对发展商在销售管理、广告宣传、物业服务等方面的要求更严格，明显强化对购房人利益的保护，但有些细微的条款执行起来比较困难。
本版撰文
本报记者 邹阳军 实习生 李培
图：
修订商品房买卖合同示范文本，目的是为了让楼市的天空更加明朗。本报记者 邹卫 摄
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