目前，在政府主管部门和银行对抵押房监控力度加大以及防止抵押房不正当交易的措施愈来愈严格的情况下，抵押房不再被视为“洪水猛兽”了。只要买家多留个心眼预防“连环”抵押等情况出现，也无多大的技术难度。
不能忽视的一点是，如果是一些无良发展商把消费者已经购买的房产又设立抵押，而这些发展商又破产，那么已设立抵押的房屋和土地拍卖所得将优先用于向抵押权人偿还债务，如有余额才在其他债权人中进行分配。这时，消费者的利益会受到很大损害。目前，广州已有一整套较为完善的监控方法，但就如一般的商品房销售那样，开发商在抵押房销售中误导性的售楼方式在市场上还是能见到，精明的消费者对这一点不可不察。 本报记者 马羽飞
开发商抵押房销售七大陷阱
陷阱1 已抵押不告知
因为预售许可证采用一年一审制，所以会出现：已注明有抵押情况的可能已经解押了或者没有注明有抵押情况的，也有可能是被抵押了。如某预售证在2003年1月份到期，年审没有抵押情况，但到了7月份发展商资金运作出现危机，将其中部分进行抵押，则此时买家预售的许可证中并没有注明抵押情况。反过来，如发展商进行解押了，未来得及年审的预售证上仍然出现抵押备注情况。
对策：出现这种情况，买家购买时需在合同附件中双方对此进行约定。在广州市国土房管局、广州市工商局监制的《商品房买卖合同》第二十三条中有规定：本合同双方签定后30天内向广州市房地产交易管理部门办理登记手续。买家可据此在附件中约定：如由于出卖人原因等没有进行登记、鉴证，则买受人可退房、退回定金、首期房款等。
买卖合同一旦进入房地产交易管理部门进行登记，则表示产权基本安全。合同一式三份，鉴证之后一份在房管局、一份在发展商处、一份留在银行，在还贷期间，业主手上没有合同原件；业主也就不知道其登记、鉴证程序的进展，所以业主可要求，发展商在对合同进行登记之后给予一份复印件。正常情况下，在合同的最后部分登记部门的位置，会盖有“广州市房地产交易所预售合同登记专用章”。
陷阱2 整层抵押销售不解押
发展商将物业整层、整批抵押的，或按面积抵押的，则解押缓慢；如果是将某一单位抵押的话，则解押相对快速。
对策：抵押房并不可怕，主要是发展商需要时间去办理注销、解押等手续，因为发展商也是希望尽快地将物业销售出去、套现资金；购买抵押房与其他物业，对于买家来说程序一致，注意合同登记、银行签署抵押协议的时间跨度的问题。买家要留意如果预售许可证上备注一栏中，开发商将整层物业、整体面积抵押的话（因为整层抵押的话，估价较高），则这种情况解押难度大些；如果是将单独的单位物业抵押的话，则解押很快，买家可相对放心购买。
陷阱3 拖延办理交易登记
开发商在合同附件中拖延登记时间。据介绍，开发商有可能在合同附件中采用此招（因为买家对合同多数比较粗心），拖延时间以办理有关的解押手续是开发商的惯用招术，如果是上述所讲的成批、按面积抵押的话，则要等到所有抵押物业都有买家时才能一次性解押，所以有些开发商会采取拖延时间的战术，以逃避买家索赔。
对策：如果物业产权等无误并能迅速解押的话，银行会在短时间内通知业主签署抵押贷款合同。如果消费者在签署了购房合同很久后，还没有接到银行的通知，则有两种可能，一是开发商根本就没有将合同进行交易登记；二是暂时解押不了。
陷阱4 使员工假购房却不供
有的开发商会以员工或亲戚等身份购房，开发商先出首期再套取银行的80％的贷房款。这种情况虽然预售许可证上没有显示“抵押”状况，但实际上房子已经有了第一业主。如果这批物业长期没有买家，开发商更不会每月按时还款，物业有可能进入法院的拍卖流程。所以，在此阶段，开发商会非常卖力地推销该批物业，以寻得新买家。
对策：买家如果看中此批物业的话，须要求开发商对此进行“更名”、“转按”等。买家在合同附件中同样要对此情况进行约定违约罚则。
陷阱5 一房多卖
有投资客一下子买下多套物业或在内部认购时买下物业，并委托开发商代其销售，会很容易出现“卖重楼”的现象。此时，开发商已经套现了大笔现金，此现象也可算是抵押的一种。
对策：这本来很正常，有点像是二手房的交易程序，但要注意与买家签署合同的出卖人是开发商还是原业主。如果是原业主的话，很容易出现索赔时找不到被告方，而开发商则已经事不关己。所以买家购房时，要注意合同、收据、发票、印章等都要一致。
陷阱6 “房屋白住”引诱
买家交了首期款后，银行一直没有通知其办理按揭贷款手续，则业主有机会“白住”该房子，但也没有办法办理房产证。开发商与银行存在巨大的债务关系，一旦银行清查坏账时，则房产的抵押权人银行有权查封、收回该物业进行拍卖。买家会因此损失所交付给开发商的房款。记者了解到一个真实的案例，张小姐一家在一年前购买了东圃某知名开发商的房子，但在最近才收到银行的通知，办理抵押贷款手续。这种情况说明，该物业是抵押房，开发商在一年时间内将其解押了，银行正常放款，张小姐“白住”了一年后才开始供楼。尽管现在房产证都拿到了，但张小姐告诉记者，还是有些“后怕”，由于当时购买时经验不足，没有对此进行约定索赔，非常被动。
对策：此情况表明，一次性付款的方式十分危险，建议买家要在购房合同中清晰约定：每一个环节完成后交付房款的百分之几，如一次性交清的确风险巨大。另外，就是最好购买大品牌商的物业，信誉、资金等各方面较为有保障。
陷阱7 高价评估套取现金
开发商为了尽可能套现资金，请评估公司做高价或让员工以高价购买物业，则房款整体上升。这样一来，解押时要交付给银行的整体费用也大幅上升，开发商的偿还能力受限制，所以解押难度大。还有一种情况是，开发商套现的款项去向无踪，形成三角、四角等债务关系，则物业的解押要进行多个项目、多个环节，重重解押时间跨度大、难度大。
对策：对其物业的内部隐情消费者很难防范，还是要在合同附件中约定时间与违约处罚，保护自己的权益。本报记者 肖阳
三看预售许可证防风险
买家到了售楼部，先看预售许可证。
一看“备注”情况
在许可证中第一栏，是工程名称，很多工程都是分期开发的，要看清楚具体是哪一栋楼宇，自己想购买的楼宇是否在该期的范围内；在许可证上有一栏专门写抵押情况的。如有抵押，在备注中会有详细的说明。
二看合同编号
买家可以在预售许可证中看到如这样的一列数字：2003048516－2003048816（举例说明）；这个数字表示该预售许可证为许可销售的有300套房子（将后一数字减去前面的数字，即为该楼盘本次许可预售的单元套数）。买家在签署商品房买卖合同时，也要留意合同右上角的编号，是否在此数列当中（如编号为2003048520，即证明该套房子与合同相符，属实；如编号为2003048817，则证明该合同与该预售许可证不相符，有可疑），因为一套房子就配一式一个号码的买卖合同，合同一式三份。这可防范发展商重复卖房子，也可防范物业另有隐情。
三看预售证年审情况
预售许可证每年年审一次，买家须留意其有效日期。本报记者 肖阳
销售监管
政府、银行联合监管
从国土房管部门到银行，目前都对抵押房的出售加强了监控的力度，并有效为以前的漏洞堵漏，为防止消费者买到不良的抵押房把好了关。
设立监控账户
银行规定，被抵押给银行的物业出售后，发展商应告知消费者把首期款打入银行指定的监控账户。这就防止发展商不经银行同意私自出售抵押房，并且防止在消费者和银行之间因房产权属问题出现矛盾和纠纷。
预售许可证注明抵押情况
广州市国土房管局市场处规定，被抵押的房产，已经取得预售证的，必须在预售证中注明被抵押的情况。被抵押的房产，在解除抵押后才能取得预售许可证。
银行采取“封闭式”贷款
各商业银行为规避开发贷款的风险，大都采用“封闭式”操作模式。即银行现在为楼盘做开发贷款时，如果是一家银行提供开发贷款，那么银行会要求以整个项目做抵押；如果是多家银行提供贷款，那么各银行会根据提供贷款金额的多少，对发展商的抵押物业进行分割。当楼盘达到预售条件，发展商准备出售时，银行首先会根据发展商推出的货量要求其归还一部分贷款及其利息，然后银行会协助发展商到国土房管局解押，国土房管局才会给这部分解押的物业发给预售证。如果发展商在出售抵押房时不知照银行，那么银行有权要求该发展商停止销售，并通知国土房管局不给该楼盘发放预售许可证。
去政府部门签合同
针对一些被抵押、曾经“烂尾”但如今被盘活的项目，国土房管局为了让买方放心购买，有意向做试点工作，允许买方到国土房管局交易所签定买卖合同。
网上公布抵押情况
此外，还有一些监控措施正在部署之中。如国土房管局将在公众网（ｗｗｗ．ｌａｈｏ．ｇｏｖ．ｃｎ）法制栏目上公示被公检法机关查封的广州地区商品房楼盘的情况和广州地区商品房抵押情况。今后，购房者在置业前，只需进入该网站检索，就可了解到将要购买的房产是否被抵押。此外，在商品房买卖合同修订草案中，规定把购房人的付款与预售备案手续结合起来，发展商办理了预售备案后才能收购房款，这就防止一些消费者因不知房产已被抵押而购买所造成经济损失。 本报记者 马羽飞
记者手记
广州抵押房销售监管日趋严密
从法律上看，目前的法律和规章并没有禁止抵押人合法转让抵押物。但根据有关政策规定：发展商在出售抵押房时必须经过银行或其他抵押权人同意，否则，其转让行为无效。在此情况下，购房人与开发商签订的商品房买卖合同无效，购房人有权要求开发商返还已支付的购房款，并赔偿其因此所遭受的利息及其他损失。
如果查实开发商的抵押行为在购房人与开发商签订商品房买卖合同之后，则购房人可依据商品房买卖合同的有关约定要求开发商承担因房产抵押所可能造成的购房人无法按期办理产权证等损失。由于购房人与开发商签订商品房买卖合同在先，其后开发商已无权再以自己的名义将房屋抵押，因此，购房人可以要求开发商限期对所购房屋进行解押。否则，可以要求开发商承担侵权责任并要求其赔偿因此所遭受的经济损失。
就目前市场而言，发展商背着银行不解押就出售抵押房和期房在预售合同登记备案后被二次抵押的情况已经逐渐减少。据了解，广州目前很大一部分楼盘在开发时都以在建物业向银行做过抵押以获取开发贷款，但不少发展商都会在房屋出售前解押，或按规定在预售许可证上注明哪些房产已被抵押，并且在消费者交付首期放款后，配合消费者到国土房管局办理解押、过户和鉴证手续。需要说明的是：房地产商抵押房地产对买房人造成的风险被人为地夸大了，消费者不应对抵押房过度排斥，如果是通过正规途径销售的抵押房，消费者还是可以谨慎选择的。
本报记者 马羽飞
图：
买家购买抵押房时一定要注意《预售许可证》上面的“备注”一栏有无抵押情况。 记者林涛 摄
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