策划人语 由于前段时间，部分媒体大篇幅地报道了某些买家因购买了“抵押房”而血本无归的事，致使不少买家把“抵押房”视为洪水猛兽，以至于即便有朝向较好的“抵押房”单位，买家也不敢买了。
在抵押房目前的销售中，有一个明显的悖论：抵押房在销售时到底是怎样性质的一种房子？它如果不可以上市，那抵押房应如何盘活？如果抵押房可以上市，那为什么又会出现那么多买家被骗受损的现象？这至少说明，就目前广州已有的抵押房上市模式而言，存在着买家忽略了的或不利他们的的程式或环节，而这一环节很可能在抵押房销售操作中由于某些利益原因得到放大，以至于大部分楼民都把抵押房视为“洪水猛兽”。
不过，我们认为，拒绝和敌视抵押房，并非理性而成熟的消费观念，正视并熟悉如何绕开抵押房销售中可能存在的陷阱这才是我们所信奉的消费观念。——编者按
案例
朱先生抵押盘中淘得靓房
今年8月，朱先生在滨江东路某临江豪宅看中了一套150平方米的单元，一线江景、户型设计合理、楼盘整体配套等各方面都令他十分心动，在销售人员的一番推介之下，他交了1万元的定金。
交完定金后，朱先生偶然听到一位朋友提醒买房要注意房子是否被抵押的问题，这让他多了一个心眼，他便到广州市国土房管局查询他所看中的单位是否存在抵押情况，不查不知道，一查真吓了他一跳，他所要的单位竟已被抵押给了银行。
朱先生到楼盘质问发展商为何事前不告知他该单元的已抵押情况，发展商态度诚恳，承认了单位已被抵押，同时表示，这种抵押部分物业以换取流动资金的现象在许多楼盘都存在，并承诺在1个月内解除抵押并给朱先生登记过户，如果朱先生有疑虑，发展商可以带着朱先生一起去房管局及银行办理相关手续。
朱先生权衡再三，认为自己还是非常喜欢所选中的房子，为了慎重起见，他与发展商签购房合同时约定：交付了一成首期后发展商在15天内解决抵押并登记过户，否则退回所交的所有款项，还抽出时间跟着发展商的工作人员去办理解押和登记过户手续。朱先生说：“当看到房子终于转成自己的名字后，一块悬在心里的石头终于落地。”
当然，并不是所有购买抵押房的业主都像朱先生这样“幸运”，也有许多买家购买了抵押房而拖延半年以上甚至多年都未解押、办不到房产证的购房者，如丽景台就有李先生等四位业主，购房入住一年后才发觉自己花巨资购买的房子已被抵押。本报记者 严家森
风险
抵押房可形成不良信贷
一般来说，银行出于风险考虑，起评估的标准一般比市场价格要低很多，以防止物业贬值而给银行造成的损失。当抵押房出售后，银行会根据已售出物业所占有的开发贷款额度和产生的利息，从抵押房的销售额中划出这部分款项，也就是发展商归还银行的开发贷款及其部分利息。基本上是售出一套抵押房，银行就和发展商结清一部分贷款。如果是因为物业贬值后，其价值比银行当初的评估价还低，那么这部分差价依然要由发展商承担偿还责任。
如果是抵押房在过了预售期，被确权后仍未售出，那么发展商一般会把抵押房的产权过户给提供开发贷款的银行，这些抵押房就成了银行的不良资产。而银行为了盘活抵押资产，往往会通过拍卖套现。本报记者 马羽飞
现状调查
大多数人不愿买抵押房
日前，记者在宏城广场对50名准备看楼买房的消费者进行了抽样调查，在问及“你知道什么是抵押房吗？”时，有42人表示知道“抵押房”，而另外8人则不太清楚什么是抵押房。
在问及“以往看楼时是否会留意该楼盘是否有抵押房问题”时，26人表示曾留意过此问题。
而当记者进一步问“你是否会购买抵押房”时，45人表示不会考虑买抵押房，大多数人都表示买抵押房是一件风险很大的事，5个人则表示如果十分合适也可以考虑买抵押房。
调查结果：记者发现，虽然大多数人知道楼市上存在抵押房，但他们在看楼和买房时，有近半的人并没留意所看中的房子是否被抵押。另一方面，大部分人对抵押房则多抱有相当恐慌的心理，并表示不会购买抵押房。
观点
抵押房不是“洪水猛兽”但购买须谨慎
抵押房的问题的报道也曾多次见诸报端，不过大多是某些消费者购买了某楼盘的抵押房而最终被骗的个案式报道。
方圆物业策划总监李力怡向记者分析：房地产开发是一个资金密集型产业，当楼房快封顶时，一些开发商如果资金流不能应付周转需要时，便把部分房子抵押给银行以换取资金来交清地价款以拿到预售证或者用来交拖欠的工程款或作为营销费用，这本是开发商一种正常的贷款融资方式。
他同时指出，抵押房也不是像一些媒体所渲染的“洪水猛兽”，消费者并不必太惧怕买抵押房，按目前法规和政策也是允许开发商将抵押房出售的。而近年来国土房管部门、银行也有了一套比较严密的程序对其进行监控。只要开发商和代理商是依法诚信经营，及时对已售抵押房进行解除抵押并登记过户，这也是一种正常的销售行为，对于消费者而言，在购房时只要多加小心，一般也没有购房风险。本报记者 严家森
销售模式
为何会出现抵押房？
开发商抵押房屋换贷款
记者最近从银行和部分发展商、中介公司那里了解到，发展商把在建或已建成的物业或土地使用权抵押给银行，以取得开发贷款是房地产行业较为普遍的融资方法。
银行评估后放款
据了解，发展商以在建物业做抵押获取开发贷款时，银行首先要对抵押物业进行资产评估，然后以抵押物的资产价值决定发放多少开发贷款。随后，发展商要和银行之间签订一份抵押合同，合同中会把银行在向发展商提供开发贷款后，对抵押物业所拥有的它项权利、抵押房出售后如何归还银行贷款等内容做详细约定。
上市需银行出具证明
按照以往的预售程序，抵押房不解除抵押，只要达到预售条件就可获得预售证，但必须注明已抵押，这就使一些被抵押给银行的物业可“名正言顺”地摆上销售台。因银行对发展商抵押的物业拥有他项处理权，因此发展商在出售抵押房前，必须先告知银行经得同意。银行同意发展商出售抵押房后，会向国土房管局的土地交易中心出具书面说明，表示同意这部分抵押房出售，然后，抵押房才能合法地出售。
注销抵押后才能办理交易
按照法律规定，发展商需要在预售合同上注明抵押房的房号，如果消费者愿意购买这些抵押房，那么发展商就在买家交付首期、签订《商品房买卖合同》后到国土房管局注销抵押，并办理交易鉴证。同时，当银行看到买家把首期款打入银行指定的监控账户上后，银行才会给买家发放按揭贷款。本报记者 马羽飞
图：
所谓艺高人胆大，只要多个心眼，抵押房中也能淘到好单位。池少伟 摄
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