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房价暴涨近年来成为媒体普遍关注的一大热点，而隐藏在高房价背后是高地价。高地价以及带来的高房价、高房租——“三高”对就业的重大影响巨大。“三高”大大抬高了城市创业，特别是三产的创业门槛；“三高”使企业不得不加大对经营性房屋的投入，在资本总量一定的前提下，用于购买劳务的可变资本只能随之而减少，对稳定乃至扩大就业不利；“三高”使劳动力流动异地就业难上加难。虽然“三高”使地方政府近中期收入颇丰，但中长期却严重制约了创业和就业，从长远上和根本上影响了经济的发展和社会的长治久安。
近年之所以出现高地价，直接原因是在城市土地管理上学所谓香港模式——即土地储备与批租制度，其实质是政府垄断土地一级市场。中国内地则是典型的大陆经济体，与香港情况差异极大，全国学习并推行此种弊端甚多的城市土地管理制度，实在值得慎重反思。而在这方面，可借鉴美国等大陆经济体的经验。“三高”及其系列问题的产生，属于广义的政府作用不当之范畴，究其实质是政府与民争利的结果。要想从根本上化解就业难题，只有彻底转变政府作用方式一途，具体着力点很多，调控乃至平抑地价是当前急务之一。
任新民
近年来，媒体普遍关注的一大热点是房价暴涨：京沪等地，万元以上一平米的楼盘已比比皆是，这一价格已与美国同类房屋的绝对价格不相上下；杭州城区房价近年每年平均上涨千元一平米，市中心房价全面超过8000元一平米，不少亦已突破万元大关；南京市中心房价亦普遍升至6000元以上一平米，……。而引起笔者注意的则是隐藏在上述高房价下的高地价，以及与之俱来的高房价、高房租（以下简称“三高”）对就业的重大影响。
地价飚升
实际上，在前述房价暴涨的背后，构成房价的最重要组成部分——地价，早已先行发动并不断快速提升，其势头绝不亚于的房价之暴涨。最新数据显示：今年三季度全国大中城市地价还在涨。与去年同季相比，地价上涨8．8％；同期涨幅更高达8．9％。35个大中城市中，地价涨幅超过和接近10％的是杭州（42．0％）、太原（30．8％）、沈阳（14．0％）、南昌（12．9％）、成都（9．9％）、上海（8．4％）和南京（8．0％）。
必须指出，以上数据是在近几年地价猛涨的基础上的继续增长的。以南京为例，其地价在1992－2000年间尚且平稳，大体在每亩14．94－17．31万元上下，2001年则飞涨至每亩200－300万元，较1998年至少已涨14倍多。杭州1997年在全国率先推行土地储备制度，地价随之飞涨，西湖边上一块土地甚至拍出了每平方米2．7万元的天价。类似情况在温州、宁波、苏州、上海等地也不断上演。
消极影响
高地价早已引起各方关注，但注意力大多集中于它对房价、房租的影响，但实际上，高地价不仅会推升房价房租，而且对城市就业影响至巨。
1．高地价以及随之而来的“三高”大大抬高了城市创业，特别是三产的创业门槛，其结果，不但使一大批潜在的中小企业创业者兴业无门，即连一些大企业甚至国际知名的大跨国公司在“三高”面前亦不得不踌躇再三甚至望而却步。今年，不少全球500强公司舍上海而就苏州，主因就是上海的地价实在太高（苏州的招商引资额已超越上海）；北京的“三高”亦已对吸引外资“形成某种障碍”，以致跨国公司在京设立研发中心，其成本竟接近新加坡和美国硅谷的水平，而“房价（写字楼租金）是一个最重要的因素”。
2．“三高”使企业不得不加大对经营性房屋的投入，在资本总量一定的前提下，用于购买劳务的可变资本只能随之而减，由此造成的后果是：或者降低从业者的工薪收入；或者减少从业者人数；或两者兼而有之。显然，无论出现哪种情况，对稳定乃至扩大就业而言都是不利的。更可能出现的情况是，“三高”使企业运营成本大大增加。在“三高”压力下，企业为留住人才稳定员工往往不得不随之提高员工工资，结果高地价与高人工比翼双飞，上世纪九十年代的香港在这方面表现得最典型。于是，企业获利明显变薄，而这对企业的长远发展以及扩大就业显然也是非常不利的。目前，许多在京外企业务良好，但利润却并不可观，甚至低于本土，主要原因就是“写字楼和住房价格过高”。在这种情况下，欲其扩大规模，增招人手，实在是难。长此以往，一些企业为了求得长远发展往往不得不迁址。若大批企业都如此行事，则上世纪九十年代出现于日、港等地且造成严重后果（高失业率是其一）的“产业外移”、“内部空心”现象将有可能在我国东部少数特别发达的特大城市“提前”降临。
3．“三高”使城市居民用于住房的开销大增，用于其他方面的消费却不得不相应减少。一增一减之下，在房地产业火爆的同时，总的消费需求却增长滞缓。于是社会总需求不得不高度依赖投资和出口，这就对财政和汇率造成了越来越大的压力，对就业的影响从长远看也是消极的。
事实上，上述影响已在物价指数上得到充分印证。以南京为例，2002年南京物价指数全年负增长，但相比之下，商品房价格指数却“独树一帜”，高达104．7。今年以来，这种一高一低的跷跷板格局并未改变。累计至8月末，南京居民消费价格指数仅为100．9（当月为100．8）；同期的商品零售价格指数则更低，8月当月及累计指数都仅为97．6；但居住类指数累计却高达104．8，而三季度商品房价格指数更高达108．9。这说明，市民们把大量资金投入到购房及相关消费中，而其他消费领域却因此而难有起色。类似情况也程度不等地出现于长三角其他房市高热城市（如杭州等），具有相当的普遍性。有鉴于此，全国政协委员张圣坤、鲍敏中等已于近期指出，房价过高已成抑制消费的重要原因。房价上涨直接导致居民“供楼”负担加重，影响了这部分居民的后续消费能力，这对于扩大内需、增加消费、治理通缩、扩大就业都会带来不利影响。
4．“三高”使劳动力流动异地就业难上加难。以杭州为例，一般青年白领家庭年收入在5万左右，欲以此收入对付总价高达50－60万的百平米套房（在高地价背景下，小户型房极少），就要折腾一辈子。这使不少青年才俊“不敢踏上杭州的土地”，因为“杭州的土地太值钱了”。有意思的是，最近苏州打着“同为天堂房价低”的旗号赴杭招贤频频得手。值得注意的是，类似情况在长三角其他大城市（如南京等）亦已出现。至于进城打工讨生活的农民，那自然更难了。显然，长此以往，我国的城市化进程将严重受阻，农村富余劳力向城市，特别是大城市的转移亦将大受影响。今年以来，劳动力市场和人才市场的供求形势似乎也验证了这一情况。据最近公布的权威监测数据，再综合过去公布的相关资料测算后可以看出，尽管今年1－9月全国90个城市的新增就业岗位约640万，较去年同期的480万增长了约33％，但公认发展较快的京津穗沪宁杭乃至诸多省会大城市等却并未跟上全国的步伐。据笔者的不完全统计，京、津、穗、宁、济南、武汉、南昌、西安、长沙等新增就业岗位数较去年竟绝对减少；沪、杭、石家庄、沈阳、太原等则增多有限，均在10％以下，距全国平均数的33％相差甚远。全国人才市场第三季度的情况更令人印象深刻：杭州以1：6的职位需求比名列全国第一，同时也把“最难求职城市”的帽子牢牢地戴到了自己头上，其僧多粥少竞争激烈之状可见一斑。另外，上海第三季度的人才需求较第二季度亦有明显下降。相反，西部地区人才市场总体供求形势却相对较好，数据显示，三季度西部地区人才市场招聘职位总数、求职人员总数分别比上季度增长18％和10％，职位需求比为1：2．05，好于全国1：2．19的平均水平。种种迹象显示，“起吊机经济”（上海某些学者对高度依赖房地产业的“上海型”经济型态的概括）的魔力已经减退，而其消极影响（特别是对就业）则开始显现。
总之，虽然“三高”使地方政府近中期收入颇丰（据统计，近三年来，上海仅通过土地批租就进账100多亿美元和100多亿人民币，合计约1000亿人民币），但中长期却严重制约了创业和就业，从长远上和根本上影响了经济发展和长治久安。
原因分析与对策建议
近年之所以出现高地价，直接原因是在城市土地管理上学所谓香港模式——即土地储备与批租制度。其实质是政府垄断土地一级市场，具体出让操作时限量供给、公开招标、竞价批租，这样一来，出让的土地价格就抬得比较高；加之批出去的土地又控制在少数人手里，房价、地租自然会水涨船高。尽管有人对高地价推升高房价持有异议，但数不清的事实（如目前杭州较普遍的情况是土地成本占楼盘成本的40％左右，个别万元楼盘竟达80％。）早已表明，高地价确实是推升高房价的主因，至少是主因之一。
土地储备制度最早起源于上世纪80年代初的香港。因其运作会带来诸多消极影响——地价畸高、人工奇贵、房市泡沫、产业外移、居大不易等。在全球实行土地国有的国家里，目前只有马来西亚和中国实行此种制度。马国不论，香港是典型的城邦经济体，地窄人稠、加之上世纪末面临1997大限，必须尽快把钱拿到手，故当年港英当局实行此种垄断严控且竭泽而渔的制度可以理解。而中国内地则是典型的大陆经济体，与香港情况差异极大，不论出于何种考虑，全国学习并推行此种弊端甚多的城市土地管理制度（目前已推广到全国1000多个城市），实在值得慎重反思。
另一种主流城市土地管理制度是实行空闲土地普遍供应和财产税管理方式，即凡是可提供的土地都敞开供应，之后年年收财产税，这样就大大降低了起步价格，税收则细水长流，较少造成扭曲，副作用亦较小。在这方面，具体可借鉴美国等大陆经济体的经验。国家取得土地收益，主要靠向土地占用和使用者征收不动产税，如此则税基宽税种少税率低，且土地的合法交易和高效开发可得到实实在在的激励，无效乃至低效的占用和使用土地则受到有力的约束和限制，地价乃至房价房租也就难现超高之势。国家亦可把主要精力放在征税上，并获得稳定收益。目前，我国主要对土地交易征收税费，那些占用大批国有土地的企事业单位则几乎是在无偿地使用着这些宝贵的土地资源。
可以看出，上述问题的产生，显然属于广义的政府作用不当之范畴；而本文所提到的高地价影响就业一项，只是政府作用不当的突出表现之一。笔者认为，正是由于政府作用不当这一主因，才使我国完全从事农业的就业比重过大，高达44．1％，而对就业关系极大的中小企业过少（我国13亿人仅800万个，日本1亿多人就有500万个）。同时亦使我国三产就业比（27．7％）大大小于产值比（33．6％），而在发达国家这两者相当，发展中国家则是前者大于后者。这种局面，究其实质是政府与民争利的结果。
显然，要想从根本上化解就业难题，只有彻底转变政府作用方式一途，具体着力点很多，调控乃至平抑地价是当前急务之一。
（作者单位南京市行政学院）
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