房地产融资市场出现金融脱媒和成立项目公司融资两种走势，凸现了中国银行业在重大项目面前的弱势地位，这是一个非常危险的信号。phototex
本报记者 月生 实习记者 蔡卫平 深圳报道
限制豪宅开发的狼烟，由央行“121”号文点燃。硝烟未散，深圳市又一超豪华房地产项目却悄然上马。
这个名为“红树西岸”的项目坐落在深圳湾填海区，傍深圳湾，与红树林隔海相望，占地7万平方米。就是这块地方，深圳百仕达实业有限公司（以下简称“深圳百仕达”）耗资高达7.8亿人民币，创深圳地产拍卖单价纪录，成为深圳新的“地王明珠”。
本报记者从权威途径获悉，“红树西岸”将推出高档商品房1347套，最低售价1.5万元／平方米，最高售价2万元／平方米，房子平均面积185平方米，平均售价296万。售价明显高居深圳地产前列。
在深圳银行界引起震动的，并非该项目的豪华与大手笔，而是与该项目相伴的融资方案以及其背后可能的市场风险。
8月方案与项目融资
今年8月，一份由深圳百仕达拟成的名为《“红树西岸”资金信托方案》的材料（以下简称“8月方案”）被送到了深圳的几家银行手中。
根据方案，深圳红树西岸公司（为深圳百仕达控股公司，专门为开发红树西岸项目而成立）将与深圳国际信托投资有限责任公司（以下简称深国投）合作，针对潜在购房者发行集合信托基金5亿元。就发行额度而言，这是华南目前规模最大的一项房地产信托计划。而作为传统贷款发放人的银行，在该融资计划中则演化为信托集合基金的担保人。
方案显示，红树西岸发行的200份基金，每份均与其开发的户型相匹配，金额各有不同，最小金额为人民币100万元。购买基金额度越大，可供选择的户型面积就越大，三年内再根据基金转化房款的早晚，享受市场公开售价正常折扣之外的2％－15％不同比例的折让；而且，基金购买者可对购楼权进行转让，吃折扣利差；如果投资者选择不购买红树西岸项目单位，还可将资金信托的权益转为在红树西岸项目的权益，和公司共同分享该项目的收益。
11月7日，深圳百仕达副总经理罗雷在接受记者采访时表示，整个方案细节尚未最后敲定。但他透露，该方案有望在11月末正式推出。深圳百仕达策划部高级研究员呙中校告诉记者：“红树西岸资金信托方案更多地着眼于营销创新，目标并不在于降低项目的融资成本。”
而就在近期，深圳某商业银行又收到了红树西岸公司的融资申请，要求该行给予其14.3亿人民币的授信支持。其中5.5亿用于归还百仕达以股东借款形式替红树西岸支付的地价款，以完成百仕达购地贷款向项目公司借款的转化；其余8.8亿人民币用于红树西岸的后续开发。
业内人士透露，深圳百仕达购买红树西岸的地价款，实际上得益于该商业银行提供的3.55亿人民币和1.8亿港币授信支持。随后深圳百仕达与香港百仕达控股有限公司的三家全资子公司共同出资组建项目公司，公司名称为“深圳红树西岸地产发展有限公司”，深圳百仕达占65％，其余三家共占35％。
“对规模较大的盘子来说，设立项目公司，负担有限责任，这在业内是个惯常做法。”罗雷淡淡地说。
银行风险放大？
红树西岸两项融资计划的推出，立刻在深圳银行界炸开了锅。“这样一来，银行的风险增加了许多。”深圳某国有商业银行负责人称。
按照8月方案，银行作为该信托基金的担保方，可获得销售额5‰的收入，与发行方深圳国投的收入相同。按照5个亿销售额计算，担保收入为人民币250万元。
“为该信托计划提供担保，与直接给其发放5亿元人民币贷款，银行面临的风险一样，但收益却大相径庭。”上述负责人告诉记者，“8月方案拟定的发行期限为3年，每年付息一次，到期归还本金。按如此条件发放3年期5亿贷款，银行每年利息收入不下2000万元人民币，3年就是6000万，是担保收入的22倍。”
该负责人同时称，按照基金给出的3％的年固定利率计算，如果百仕达无法按时兑现对资金信托投资者的承诺，担保银行将要承担该项信托集合资金到期本息5.45亿还款责任，这明显要比银行贷款损失更大。
更让银行顾虑的是，由于此项担保牵涉到公众利益，且投资者均为富裕阶层，因此一旦出现偿还风险，担保行不仅面临经济损失，还存在一定市场消化风险。“其影响将可能大于银行贷款损失的影响。”他表示。
“这是一种典型的金融脱媒现象（指脱离银行等中介机构直接实现融资目的）。银行的困境在于，开发商融资绕开银行，银行仍须承担全部风险。”某国有商业银行一人士称。
另一商业银行高层则指出，房地产商以信托方式摆脱银行利差控制后，将有很大的成本空间向客户展开区别营销，花样势必层出不穷，其结果必将进一步加速国内房地产开发金融脱媒趋势。如果不改变金融脱媒由银行承担主体风险此一局面，这一轮房地产信托热势必又要带来新一轮的金融风险。
呙中校对此却提出了自己的看法：首先，他认为把发放5个亿基金看作金融脱媒“明显夸张”。5亿基金发放只着眼于30％的首付款，更多的融资还是采用传统的银行贷款方式；而且国家对资金信托尚有诸多限制，包括基金份额不超过200份、不许进行广告推销等。
另外，5亿基金发放年利率如果是3％，三年付息4500万元；银行和深国投如果各取5‰的中间收入，就是500万元；此外，基金销售中间费用大约占‰为250万元。三项合计5000万元，算起来比银行利差少750万元。“就算有这750万对比差额，百仕达也不会把它作为收入进项，而是用之于产品营销支出，回馈基金购买者。”呙中校特别强调。
至于通过设立项目公司融资的方式，银行界更是诟病有加。项目融资是业内一项针对特大型优质项目、信贷条件最为优厚的贷款发放方式，项目发起人以建设项目本身收益归还银行贷款，不必负担最终还款责任。用法律术语表达就是，项目一旦发生呆账，贷款银行对项目发起人没有法律追索权，最多只能对发起人在项目上的注资作有限追索。
“贷款条件越宽松，对银行而言风险就越大。可虑的是，这种以项目公司为还款对象的项目融资方式，在当前房地产开发市场大行其道。”深圳某国有商业银行负责人表示。
尽管如此，在这种大型项目面前，银行似乎没有讨价还价的余地。据知情人士透露，深圳某商业银行正努力争取成为8月方案中的担保银行，而红树西岸的项目融资计划，“该行高层已经原则上通过”。
据该行一人士透露，百仕达是该行的重点客户，如果不为红树西岸项目继续融资，其他行必然会办理，届时该行各项业务在百仕达的份额将会下降，最终有可能失去该客户。
“121”警戒
“房地产融资市场出现金融脱媒和成立项目公司融资两种走势，凸现了中国银行业在重大项目面前的弱势地位，这是一个非常危险的信号。”深圳某国有商业银行负责人评论道。
他更是一针见血地指出，导致这种现象的原因正是央行旨在控制房地产信贷的“121”号文件身上。“强调对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目进行信贷限制，并不能抑制豪宅的开发。文件强调房地产融资渠道多元化，推崇投资基金和房地产企业上市，口子一开，信托融资、项目融资等方法大行其道。”
他还指出，“121”号文对开发商、个人住房、土地储备和建筑企业流动资金贷款的四方面限制，实际上只是对中小房地产商起到清场作用，但客观上却加强了大房地产开发商的独占和谈判能力，令银行作为资金供应方更显弱势。
红树西岸的案例也从侧面证实了这一观点。深圳百仕达副总经理罗雷在接受记者采访时就宣称：“深圳百仕达四证齐全、自有资本充足，今后我们将更多地采用信托而不是信贷的方式发展房地产。”
该负责人警告：“房地产融资渠道金融脱媒现象和项目融资趋势，均因分业经营条件下银行的弱势地位而起，这正是房地产开发市场的核心风险所在。121号能否遏制中国房地产的泡沫危机，这还是一个有待观察的问题。”
据深圳银行界人士透露，在接触红树西岸项目的两套融资方案后，前述拟参与这两套融资方案的某商业银行在风险规避上已费尽思量。该行一高层透露，该行规避风险的手段主要包括三个方面：
一是把担保额度与拟向红树西岸提供的贷款结合考虑。根据信托基金的实际销售额到期本息算出一个额度，从该行向红树西岸公司批出的贷款额度中划出相同额度部分进行封闭，要求百仕达在正常履行信托方案中向客户所做的各项承诺之前，禁止提取此额度内的贷款。一旦信托基金的偿还出现问题，该行将释放此贷款额度，发放贷款给企业，由其履行对客户的承诺，以避免可能出现的风险。
另外，该行要求百仕达把筹集到的信托资金全部存到银行专户，贷款使用完毕后才可动用该部分资金，具体使用受该行监控。
再一个是担保收益问题。“由于我行提供担保后所承担的风险大大高于深国投，因此我行收益率亦应高于国投的收益。”该人士称，该行已对百仕达提出建议，该行收取发行额及相关信托收益总和的担保费，应调高到6‰－7‰。
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