本报记者 张静 天津报道 危改的过程也是一个经营城市的过程。1993年到2000年危改期间，天津GDP年均增长为12.2％，其中有约2.7个百分点由危改直接和间接拉动，其对整体经济增长的贡献率在22％左右。
“让天津人都看到希望”
10年前，陈质枫想不到自己能为天津作涉及1000个亿的城建规划。陈现任天津市副市长，主管城建。他清楚记得1990年整个天津的城建资金只有区区7000万，这些钱“现在还不够修厕所的”。
在1993年前，还是天津城市建设委员会副主任的陈质枫曾带队用1年多的时间对天津的城建作了一个“摸底”。结果令人惊讶：全市1／4以上的老百姓居住在164片共768万平方米的成片危陋平房中，“很多房子用手就能把墙推倒”。
1993年7月，天津提出“力争用5～7年的时间基本完成市区成片危陋平房的改造”。与很多人一样，陈质枫当时觉得“这是不太可能的”。当年年底的危改动员大会上，时任市长的天津市市委书记张立昌同志发了脾气：你们不同意搞危改，那我把你们的房子收回来，让你们搬到小平房里去住一个夏天，完了再写篇体会看这事到底该不该干！
当时，这个因1976年唐山大地震和20世纪80年代“下放河北”而“整整落后了16年”的城市，“老百姓普遍有点灰心”，与其他兄弟城市高涨的改革开放热情反差鲜明。“政府面临的最大任务就是如何让大家看到希望。”天津市人大常委会秘书长乔富源回忆说。经过调研，政府将天津的“精神振奋点”选在了呼声最高、涉及人数最多的危陋房改造上。
当时曾有人为危改算过一笔帐：每年至少需投入40亿，总投资将超过300亿。但政府没钱，让建委“自己想办法”。
“经营”危改
从1993年危改工程起步到2000年全面完成改造，“我们创造了许多开创性的措施，完全走的是经营的路子”，陈质枫说。
起步之初，政府想开放，开发商却不愿来。原因是“总投资15.5个亿，一算帐得亏好几个亿”，河东区原中山门危改指挥部副总指挥姚长宝说。1995年河东区政府开始寻求“区企结合”，明确提出“让开发商有利可图”。市区两级政府本着“能减则减，能免则免”的原则，对13项收费标准实行了减免，中山门地区危改才得以启动。
需要拆迁的768万平米成片危陋平房中，有177万平米在红桥区，而占地80多万平方米的老城西地区又是其重中之重。1995年，红桥区在老城西进行了芥园西道的建设，开始了“以路带危改”的探索。1995年10月29日，芥园道建成通车后，原来不敢涉足老城区的开发商纷纷抢滩。
天津最早的拆迁标准是根据人头安置，后来是根据住房面积，“拆1平米还2.5平米”，但还是难以解决还迁房位置和楼层分配不均的问题。
1995年，红桥区政府在芥园道拓路改造中，将危改与房改相结合，提出由货币分配代替实物分配的新思路，在全国首行“货币还迁”尝试，拆迁户可以按照自己的意愿和能力来选购住房。从1995年到2000年，天津共发放货币安置款近190亿元，有力拉动了房地产市场。
七年危改，天津共拆除危陋房屋869.3万平方米，竣工住宅1656.2万平方米；34万户居民喜迁新居，许多空置多年的商品房被争购一空，共销售商品房1947万平方米，6年中年销售量平均以14％的速度递增；办理个人购房贷款90306件，贷款金额99.01亿元，支持个人购房836.58万平方米，平均年递增速度为165％。
“从1993年到现在我们已经拆了2000万平米，花了近500亿。全部通过开发，财政基本没拿钱”，陈质枫说。与此同时，天津市GDP增幅2001、2002年连续两年全国第一。
危改的过程也是一个经营城市的过程。陈质枫认为：由危改带动的各类需求已经渗透辐射到多个产业，并将对全市未来的经济格局产生深远影响；在危改的过程中土地的“级差地租”理论得到了广泛的应用，同样是一块地块经过危改后，不但实现了自身价值，也带动了周边地块升值，天津的城市资产得到了跨越式的增长。据测算，危改7年间，天津GDP年均增长为12.2％，其中有约2.7个百分点由危改直接和间接拉动，其对整体经济增长的贡献率在22％左右。
零出让高补偿
在危改工作的最高峰，天津1年中有15万～16万人住在临时周转房里。“但我们没有一户是因为生活过不去而上访”，天津市人大常委会秘书长乔富源说。
“给老百姓的钱多”，陈质枫认为这是拆迁不出问题的根本保证。天津目前的商品房平均房价约为2600元每平米，其拆迁补偿一般为4000元每平米。陈质枫举例说，如自由买卖，在天津一间10平米的平房一般能卖2万元，而拆迁则能补4万。就商品房均价与拆迁补偿价间的差价来看，“我们比上海、北京的补偿都要高”。
去年国务院颁布的新《拆迁条例》，明令拆迁房必须进行市场评估。天津市城市房屋拆迁管理办公室发现市场评估结果普遍低于天津原货币安置标准，前者仅为后者的60％～70％。于是，天津现行住宅拆迁补偿采取市场评估价外加“一个系数”，即政府给与的安置补贴的方法，仍旧维持了原补偿水平。
高补偿源自于土地的零出让，“天津的土地从10年前到现在一直都是零出让。500亿里头至少有一半是土地的钱，我们通过补偿将它返还给老百姓了”。为使这部分钱能到老百姓手里，天津规定对老百姓的补偿由政府确定且在拆迁当天到位。
为了“不让一户过不去”，天津提出了一个“最低住房保障体系”。天津市委副书记沈东海介绍说，这一体系由四部分构成：一是“建”，即要求地产商在获取土地时必须拿出其中的30％建零利润商品房；二是“收”，即政府收购存量住房转为廉租住房；三是建廉租房；四是“转”，即政府租房后以更低价格转租给低收入者。
据市城调队对部分危改回迁户的调查表明：这些家庭的人均使用面积由未改造前的6.1平方米增加到了现在的12.0平方米。
五大投资公司经营新天津
在危改期的最后3年，天津在危改模式上又有了重大尝试。用陈质枫的话讲，即“集中大兵团作战，集中财力大片操作”：从财政拿一点，从银行借一点，以建委下属投资公司的名义进行大规模拆迁。“以前拆迁都是几千万量级，现在一动手就是数十个亿”，在有了经验又有了财力后，天津的拆迁开始实现从“家庭小作坊”向“现代化流水线”式的跨越。
与原先想方设法吸引开发商做法相异，天津现在“要把土地牢牢控制起来，用土地升值的钱为天津做事”。规划局设立了两个小组，已把外环内外所有没开发的土地，通过调查测量全部由市里统一控制了起来。
2个月前，天津市建委、规划局和房管局抽调人员成立了一个“建设开发招商服务中心”，与天津7年前就开始探索的“土地征地中心”两块牌子同时运作。陈将其称为土地的“超市”：
每个拆迁后经过“包装”的地块都公开展示规划图，并提供全程服务的“流水线”，“想要什么给你什么”。陈质枫说，目前包括海河开发等在内的30多块地正在“中心”进行紧锣密鼓的包装，准备月底集中到香港招商。
在此思路下，经营城市的主体亦逐渐从政府让渡与政府性投资公司。
以相关土地的预期收益相质押，天津市建委从国家开发银行获得了“基础设施投资贷款”500亿，还款期15年。
“利用这500亿我们在市建委下搭建了5个公司，即海河投资公司、地铁投资公司、道路管网投资公司、城市投资公司和环境投资公司”。这是“天津资产经营的平台”，陈质枫说。
是企业就必须具有资产和收益，为此天津颇费心思。其思路是“将政府投入变为资产和收益进入公司”。比如，将天津的道路、桥梁等作价作为资产部分，而将财政上原先维护这些设施的资金作为收益，进入道路管网投资公司。因埋在路下的几十种管道一般由规划局统一分配摆放位置，中间是下水管两侧是上水管、煤气管、通讯管和电缆等，道路和管网将因垄断而赢利。
运作海河开发项目的海河投资公司，其注册资本金目前只有建委划拨而来的2个亿。“将来会把划定范围内的道路桥梁、土地出让金和配套费都划给它”，扩充其资本金。陈质枫还透露，海河公司“将来有上市打算”。而对于外资而言，目前“希望他们先介入项目，将来可能会考虑让其介入5大投资公司”。
“我们的初步设想是将500亿放大到1000亿，用5～6年将天津的整体形象彻底改变。”其中，天津计划到2010年前解决“大交通”。这个名为“时空同达”的项目有一个“12469”的指标：
“1”———每1个居民出门开车15分钟能上快速路，出门10分钟能达到通向各个方向的公交站。
“2”———在市中心任意一点开车20分钟能到外环线。
“4”———城市任意两点单方40分钟到达。
“6”———开车60分钟到达各区县。
“9”———开车90分钟到达周围大城市。
为此，除了71公里的外环线，天津未来几年要花173亿在外环内建“2环2横2纵2条射线”共145公里快速路。此外，还要投资300亿修建3条地铁。
图：
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