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项目融资是一种特殊的融资方式，通常指的是内地那些有一定建设规模，建成后具有稳定预期收入的项目，以项目自身的资产与权益，特别是自身预期的收入资金流量来承担债务偿还责任，向海外筹措资金的融资方式。
近几年来，项目融资在我国得到越来越多的重视，应用领域也越来越广，从一开始应用于电站、公路、桥梁等大型基础设施项目，到现在全面应用于通讯系统、旅游、医疗、教
育和体育设施，以及环保工程和农业项目的建设等，它逐渐成为对外融资的一种成熟形式。
以海外的资金来源划分，项目融资的方式除BOT（特许权融资方式）、ABS（发行债券的融资方式）、融资租赁以外，最主要的方式还是海外各式各样的投资基金。这些基金按风险偏好可分为：成长型基金、收益型基金或平衡式基金，而更多的基金则按股东的要求或未来行业发展趋势而选定不同的投资领域；还有最近在香港、新加坡等地出现的专门针对内地国有企业改造的MBO基金和技术改造与重组基金等。
由于内地很多地方政府财政短缺，大量的民营企业也在参与和经营建设规模较大，对当地的经济发展有较大影响和解决民生问题的项目，只要这种项目有稳定的现金流量及营运收益，都可以进行项目融资工作。一般来说，项目融资须经过以下的运作途径：
1、编制项目建议书和可行性研究报告。民企需要聘请专业机构对当地的投资环境、市场需求以及项目对当地社会经济发展的影响进行调查，进行客观的评估和可行性分析，从而形成报告，包括工程技术报告、市场报告和环境评估报告。报送当地政府的计划部门审批，并把该项目纳入当地利用外资的计划里面。
2、选择项目融资的条件和编写商业计划书。项目公司成立后负责与项目融资有关的一切活动，在选择融资条件之前首先要请海外评估机构对项目做估值报告。项目融资的条件要仔细推敲，哪些条件可以做得到，哪些做不到，还有哪些需要政府部门的配合，比如道路、桥梁的收费标准；污水处理、垃圾处理费用；旅游景点的收费、医疗保健的收费等，都必须与当地的生活水平相适应，并接受当地政府的监管。可行性研究报告主要是面向政府部门，它强调项目的可行性，不仅要考虑其经济效益，更要考虑其社会效益。商业计划书包括项目说明书、招股说明等，面向的是投资家，它强调的是项目的商业模式、市场需求、现金流量与财务指标。商业计划书的编写必须在可行性报告的基础上进行。
3、与海外投资方的接触与考察。要通过专业的金融服务机构，寻找合适的基金对象。首先，商业计划书要引起基金管理人的兴趣，使他们对项目的收益前景有一个大致的预测，而这种预期的收益能够补偿预期的风险，这样他们才开始进一步的考察。考察的重点将是项目的价值评估、收益模式与收益水平、当地政府的支持力度和优惠政策、项目管理人员的诚信和运作水平等。在这过程中，最重要一点就是项目方要做到实事求是、透明度高、规范性强。
4、融资条款谈判与协议签订。条款的谈判与落实往往不仅包括项目方与投资方，还包括当地政府的代表以及当地的金融机构作为资金托管方。融资条款相当复杂，它包括项目投资金额、投资方式、资金到位时间、条件、期限、相应的财务安排、投资回报的实现形式、项目的管理（特别是财务的管理）和权益保证、政府方面的配套政策和金融机构的资金使用监管条款，最后还包括一些限制性条款、项目方的约定和承诺等。
融资工作，特别是项目融资是一项很艰苦，很冗长的工作，其中商业计划书在面对不同的投资商，不同要求的情况下要做很多次修改。这里面还包括多个部门的协调。所以当事人要十分耐心，对融资工作要坚韧不拔，一步一个脚印把事情做好，只有这样才会成功。
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