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———空置房探讨之三本报记者刘扬
房展会上中小户型空置房受到欢迎，一来显示开发商有意进行空置房交易，二来表明空置房是帮助中低收入人群圆住房梦的重要途径。但是，走上房展会的空置房大约只有几十万平方米，和870．55万平方米的总量比起来，只占了一个零头。
如何才能让更多的空置房走上市场舞台呢？北京英岛律师事务所律师邓泽敏认为，1995年以后建设的近期空置房需要调整的是性价比，当这些空置房的价格降到了买卖双方都认可的程度，交易自然完成；而1995年之前建设的早期空置房应被各级政府考虑纳入面向中低收入家庭的政策用房系列。
一位开发商告诉记者，如果政府能够允许这些早期空置房不必补缴5％的土地出让金，不必办理过于繁杂的手续，直接面向政府界定的中低收入家庭出售，或者针对拆迁户定向销售，或者转入廉租房系列，很多开发商都是可以接受的。这样，一方面，闲置多年的存量资产可以盘活，另一方面中低收入家庭置业又增添了新房源。
此外，租赁也是让空置房不空置的有效途径。但是，邓律师认为，增加空置房上市量，至少还应该解决两个环节的问题：一是渠道畅通，二是贷款放行。
记者在房展会上做了一个小型调查，所有的被调查人都表示，不知道哪儿能买到空置房。看来，老百姓要想找到这些被开发商“雪藏”的空置房，还真不容易。
一个楼盘项目卖上3年左右的时间十分正常，在这3年时间里，房地产公司的销售部、售楼处精心策划，参加各种展会，很是积极；但3年之后，售楼处取消了，甚至销售部也撤掉了，尾房销售成了一件可有可无的事情。
一位房地产业内人士告诉记者，开发企业通常不愿让打折的尾房参加展会，因为上房展会不仅要销售房子，还要展示企业形象，大规模“甩卖”尾房不利于让业主树立信心。此外，开发企业也不会像对待新盘那样，为尾房投入大量成本在媒体上做大幅精美的广告进行宣传。这样，消费者了解这些尾房的情况只能通过亲戚朋友、物业公司这样十分狭窄的渠道，而通过这些途径亮相的空置房，在所有空置房中所占比例微乎其微。由于信息不灵，消费者根本想不到，绝大多数的楼盘都有尾房，而且这些尾房十有八九都可以打折。
另一个制约早期空置房上市的桎梏是这类空置房的贷款问题。
早期空置房的土地因为是划拨获得，开发商没有缴纳土地出让金，因此没有产权，只有使用权。按照目前购房贷款的政策，购房人购买只有使用权的房屋，是不能获得商业银行的贷款支持的。这类早期空置房虽然通常价格不高，不少只卖个二手房价，但即使这样，一套房子怎么也要几十万元，没有银行帮忙，一般的家庭很难一次拿出这笔巨款来。如何让普通百姓顺利买到这部分空置房，有关方面应考虑相关信贷政策的调整。
870．55万平方米的空置房，以每平方米2000元的价格保守计算，共计174．11亿元；按每套80平方米的面积粗略估计，共计10．88万套。这笔巨大的存量资产一旦盘活，开发商百亿元入账，10万个家庭安居。
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