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长江实业从地产上获得的利润也非常丰厚，1996年地产上的营业额132亿港元，收益83.97亿，1997年地产营业额78.5亿港币，利润就高达53亿港币，收益率分别达到63.6％和67.5％，令人惊叹。李嘉诚家族占长江集团股份的36.2％，两年分别赚得30.39亿和19.18亿港币。
本报记者 王晨 香港报道
香港房地产市场数万亿财富蒸发的故事中，并非所有人都受损。
“无楼不上市”这句话，在香港这个独特的经济体内，得到了淋漓尽致的体现。2002年底在香港主板上市的公司，属于房地产行业就有99家，酒店业的15家，市值达到4，227亿。另外，许多名列综合性上市公司的企业，都或多或少地涉足香港楼市。
历数香港的33家蓝筹巨头公司们，几乎一半都与房地产业有着关联。
几乎每一个房地产公司的背后，都可以找到一个富豪家族。香港地产最大的玩家长实与和黄，在“超人”李嘉诚的掌控之下，1997年恒指高峰时，市值接近8000亿，长实的真正发家始于房产。按照福布斯全球富豪数据，李氏家族2003年财富就高达837亿。
香港最大的专业房地产商新鸿基，掌控在郭炳湘、郭炳江、郭炳联三兄弟手中，三兄弟控股46.66％，2003年10月市值为1584亿。
“虽然香港的大房地产公司们也随着整个大市下调而受损，但其实他们过去的盈利太过于丰厚，所以根本就未伤筋骨。”长安房产董事总经理王文彦在房地产行业浸淫了十几年，对房地产业的大起大落深有感触。他指出，大房地产商手上有大量的土地储备，政府停止勾地，影响的只是小型房地产企业。
新鸿基印钞机
从1994年到2002年，根据历年年报计算，新鸿基的营运收入就达到了2095.68亿，而累计股东溢利，也达到了832.5亿。根据股权比例测算，十年之间，郭氏三兄弟从香港房地产市场上赚取的利润就达到389.5亿港币。
据年报，在香港楼市的第一次疯狂期——1994年，新鸿基的毛利率竟然高达52.5％。以后，虽然香港的经济有起有伏，但是新鸿基的毛利率始终稳在40％左右，堪称房地产业的“模范生”。
1998年，当年公司业绩大受金融风暴影响，营业额下滑为232亿港币，而且为土地等转了47亿的拨备，但是利润还是相当稳定，经营性项目营业纯利高达122亿港币，税后纯利也高达75亿港币，净回报率高达30％。
由于手上有巨额的土地储备，虽然香港楼市在1997年开始剧变，房价一跌再跌，新鸿基的业务却未受太大的冲击。可以从新鸿基年报上看到，从1995年开始，新鸿基手上的土地储备（可建楼面面积）就有4100万平方英尺，1997年更是达到了5000万平方英尺（可建楼面面积）。
虽然期间香港政府曾经两次停止勾地，试图控制土地供应，对于新鸿基这样拥有雄厚土地储备的房地产商却少有影响。况且，据年报，除了市区土地以外，新鸿基手上还掌控了1800多万平方英尺的农田，随时随地可以向政府申请转地。
2002年，香港房地产市场已经比1997年10月缩水近一半，楼价大跌近七成，但是，房产地产公司们的盈利还是不错。
仍以新鸿基为例，2001－2002财年，新鸿基的利润非常稳定：85亿港币，其中房产销售40亿，租金的收入也高达40亿。仅仅2001－2002财年一年，新鸿基就推出了11项发展项目，向楼市推出的物业高达463.7万平方英尺。至于发展中的物业，还有3110万平方英尺之多。年报中的数据指出，新鸿基将在2002－2003年供应622万平方英尺的物业，2004－2005更会高达992万平方英尺。
除了出售物业以外，年报中指出，新鸿基手头上的出租物业还有1930万平方英尺。而且，新鸿基目前在手上的土地储备，已经足够未来五年内的发展需要不断推出新楼盘。
最近杀入写字楼市场，号称香港中环新地标的国际金融中心二期，亦即排名全球第三高楼，新鸿基地产约占47％的权益，就是最新的案例。
国际金融中心二期由恒基兆业旗下的中华燃气和新鸿基等共同开发。根据香港屋之岛资料，在2000年向政府协议补地价港币55亿元后，建成88层高的写字楼大厦以及两座酒店及一个大型商场，总楼面面积逾350万平方英尺。该楼对本已供应过剩的中环地区甲A级写字楼产生巨大影响，使9月份中环地区写字楼的整体空置率上升到300多万平方英尺。
长实超级利润的来源
李嘉诚旗下的长江实业与和记黄埔，也是香港房地产市场上的大玩家之一。1997年房地产高峰的时候，长实与和黄手上的正在发展的香港物业楼面面积就有334，828平方米（360万平方英尺），占有发展权益的香港物业楼面面积则有1，583，865平方米（1700万平方英尺左右）。在土地储备方面，除了市区土地以外，还在新界拥有五块面积达到126万平方米的农地。
长江实业从地产上获得的利润也非常丰厚，1996年地产上的营业额132亿港元，收益83.97亿，1997年地产营业额78.5亿港币，利润就高达53亿港币，收益率分别达到63.6％和67.5％，令人惊叹。李嘉诚家族占长江集团股份的36.2％，两年分别赚得30.39亿和19.18亿港币。
香港某媒体透露，李“超人”向来以“吸地大法”的手法，通过收购拥有大量土地的公司，开发房地产，赚取超额利润。
1979年，长实以32亿港币收购和黄，随即将和黄手上的黄埔船坞地皮发展成黄埔花园。在该项物业上，长实斩获50多亿的盈利。
1986年，长实再次以同样手法，收购香港电灯，将电厂搬迁后，通过换地，把相关地皮发展成两个大型楼盘，又一次赚取150亿的高额利润。
香港的数码港项目更是经典的“低价勾地”。根据香港一家媒体报道，2000年时，“小超人”李泽楷以发展香港高科技由，吸引香港政府投入地皮发展数码港，双方各占六成四及三成六。没有经过公开投标，李泽楷旗下的电讯盈科就拿到24公顷土地的发展权，在香港本地房地产业引发轩然大波。然而历经两年的开发，数码湾的面积总共只有100多万平方英尺，在同块土地上的贝沙湾豪宅则有400多万平方英尺（香港差饷署资料）。
电盈基建业务主席李智康前不久在新闻发布会上透露，旗下数码港所开发的贝沙湾第一期544个单位已全数售罄，售价平均90万美元一套，套现4.9亿美元，收回今年建筑成本及明年80％建筑成本。至于未来销售目标，电盈目前正计划推出贝沙湾第二期，预期在售出770个单位后，会为集团带来1亿美元的收益。
一位资深的业内人士就透露，香港最大的一些房地产公司，包括长实、恒隆、新鸿基等均在新界靠近边界禁区的地区拥有大量的土地。
该位业内人士说，收购农地一向是香港大地产商的惯用手法，收购价只要数百港币一平方英尺即可，相当便宜。因为香港平地不多，像靠近新界禁区这一边的元朗平原地带，天水围一带，向来是大房地产商收购的重点对象。
河套地区一开发，会给新界禁区周边带来大量的商机，这些农地就可乘便转为商业用地及住宅用地，为李嘉诚，以及其它的大地产公司们带来滚滚的利润。尽管需要补地价，但是据香港政府向议会递交的报告，近年来每平方英尺的补地价只有一百多元港币。而转成商业或住宅用地以后，地价即可飞升到数千港币一平方英尺，又可为房地产公司大亨贡献大笔财源。
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