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———空置房探讨之二本报记者刘扬
降价空置房渐渐浮出水面，它们能不能被百姓接受呢？上月初，本市首届特价房展会在马甸举办，这是一场只有三十几家开发商参展的小型展会，参观的人数只有三四万人。这样的一个展会，和举办多年的军博房展会或国贸房展会相比，参展商只有四分之一，参观人数更是只有十分之一。但是，这个房展会的成交量却相当大，成交236套，有103名购房人在
10天的时间里交付了预付款。这样的成交比例，丝毫不让军博房展会或国贸房展会。
在这些受欢迎的特价房中，哪些是最亮的卖点？记者从特价房展组织者之一东方基业经纪公司获悉，卖得最好的是那些户型设计不太过时、挑选余地大的楼盘，像位于安贞桥畔的胜古家园，以原价的七到八折成交6套。一位购房人告诉记者，北三环的商品房一般要卖到每平方米8000元，不到6000元买到胜古家园的尾房，相当满意。
无独有偶，在前不久举办的国贸房展会上，房屋中介公司我爱我家将“代销”的56套空置房带到展会，吸引了近400名购房人登记认购。据介绍，最受欢迎的是130平方米以下的中小户型。
和这些普通住宅境遇不同，位于东直门某高档公寓的尾房在展会上未能成交一单。据了解，这一高档公寓所剩尾房都是大户型，动辄200多平方米，尽管价格已从每平方米12000元大幅降到了不到8000元，但仍是只见人问不见人买。一位看房人告诉记者，尽管降价幅度很大，但因户型过大，降过价后每套依然超过百万元，工薪阶层还是无法承受，而经济实力雄厚人士又不会为图小便宜勉强将就。
来自北京市统计局的统计显示，截止到今年10月底，本市空置房面积是870．55万平方米，比去年同期增加了21％。据业内人士介绍，北京地区的空置房主要分为两大类，大致以1995年为界，分为早期房和近期房。1995年前的几年间，由于土地供应过量，房地产开发规模没有得到合理控制，导致商品房竣工量大大超过销售量，造成了大量的空置房。同时，各家房地产企业都要预留一些房屋用作拆迁安置，因此在不少老牌开发企业，这一阶段形成的空置房占了空置房总量的一半以上。
1995年之后，房地产过量开发势头得到遏制，商品房开发更加理性化，这一阶段产生的近期空置房多是由于设计不合理，或者朝向不好，也有一些是退房和由于工程款拖欠产生的“债权房”。由于建设时间不长，这部分空置房虽然卖不出原来的房价，但也不会降到二级市场的价格，而是营造了一个不大的一级半市场。只要户型不是太大，降价幅度达到合理的性价比，这部分尾房不难出手。
而早期空置房就不同了。早期房设计多是小厅大卧、小厨小卫，不同于现在的大厅小卧、大厨大卫，加上建设时间较早，销售价格只能和二手房价看齐。但是，由于当时开发土地为划拨获得，开发商对这些早期空置房没有产权，只有使用权，按照目前购房贷款的政策，购房人购买这样的房屋，是不能获得商业银行贷款支持的。而即使按照二手房价，这样的一套房子也要几十万元，普通购房家庭很难一次拿出这么多钱来。
北京的房地产市场上，一方面是二手房供求比例高达1：10，大量的消费者亟需购买中低价房屋；而另一方面，有870．55万平方米的空置房处于闲置状态。这些空置房怎样才能成为百姓的新家园呢？本报将继续关注。
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