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楼价上涨，归功政策利好
业内人士则认为，置业者看好深圳住宅物业，是价格上升的最大利好因素
【本报讯】深圳市统计局城调队最新调查数据显示，与去年同期相比，今年三季度深圳商品房价上涨2.6％，在全国35个大中城市中列第14位。其中写字楼和商业用房涨幅最大。
三季度商品非住宅物业同比销售价格上涨6％，比同期商品住宅销售价格涨幅高4个百分点。其中，写字楼同比销售价格上涨4.4％和2.2％。与上年同期相比，第三季度深圳房屋租赁价格总水平下降0.5％，住宅租赁价格下降2.3％。
由于第二季度受到SARS的影响，全国各地楼市普遍受挫。三季度伊始，正处于深圳高档住宅市场的租售旺季，加上人们纷纷启动其搁置已久的购房或租赁计划，使得市场需求有所增长，楼盘空置率明显下降。另一方面，深圳地产市场格局也发生了变化，住宅消费市场重心转移至宝安。宝安胜出的原因，与今年宝安连续拍卖土地有直接关系，而拍卖的土地价格均超出了发展商的估价范围，拍卖地价的上涨也是促使楼价上涨的一个重要原因。
去年号称深圳的豪宅年，一大批豪宅入市使得深圳楼价创下新高，于是有人认为2003年深圳楼价会有下跌的空间。但实际上大盘走势持续看好，从深圳楼盘销售排名看，体量在300套左右的小盘，在二季度稍纵一逝，第三季度就悄无声息了。与小盘形成鲜明对比的是，今年大盘的销售量却一路攀升，从价格来看，这些畅销楼盘的价格大多在每平方米5500元~6500元，这是本季度最容易被市场接受的心理价位。结合深圳市大盘的销售态势来看，大盘走势看好，未来大盘将继续受到市场追捧。大盘的后期推出，使得楼价有所提升。今年，深圳几乎没有新的大盘，大多是去年楼盘的后期开发。一般来说，随着配套设施的完善和品牌的形成，后期开发的大盘价格都会有所上升。
政策方面，8月份国务院颁布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，对完善住房供应政策、调整供给结构、发展住房信贷、整顿房产市场秩序等方面作了明确规定。9月份《关于加强城市建设用地审查报批工作有关问题的通知》精神表明：对于高档商品住房，将严格控制其用地，更停止申请报批别墅用地。这些无疑对在租售和在建的高档住宅，尤其是别墅项目来说是一个利好消息。非典之后，人们对健康住宅的要求提高了，使得一批豪宅的销售量有所上升，深圳楼价也出现了上升趋势。豪宅销售比例的增大也拉高了深圳楼市的整体价格，一些楼盘诸如水榭花都、熙园等高端价位的豪宅推向市场后便出现了开盘日成交量达数亿元的现象。因此，新近出台的一系列政策从某种程度上促进了楼价上涨。
随着CEPA的签署，很多香港投资机构和开发商对深圳高档住宅市场高度关注。由于深港的楼价相差比较明显，港人来深置业大多会选择高档楼盘，这样无形中就拉高了深圳的平均楼价。另外，随着关外楼盘质素的提升和市区消费者去关外置业比例的增大，关外楼价明显上升。中心区和主干线周边不能再批建新住宅项目，使得这些区域的楼盘价格出现了上升的趋势。在楼市整体平稳、局部上扬的情况下，深圳今年的楼价比去年偏高。楼市利好消息不断和股市的持续低迷，使得股民转向楼市，也带动了深圳楼价的上升。
业内人士认为，置业者对深圳住宅的看好，是房地产市场价格上升的最大利好因素。随着深圳国际化大都市的形成，以及土地资源的日益减少，楼价势必有所上升，但涨幅过大则不利于楼市的健康发展。（刘晓云）
作者:刘晓云
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