|
二手楼市场
三管齐下促健康发展
中联房地产有限公司副总经理李庆
最近一些机构对多个城市调研显示，目前城镇居民对于现有住房的满意度不高。48％的居民提出在两三年内换住房。67％现有公房的家庭希望通过以旧换新、以小换大，差价置换来改善住房条件。无论从国际惯例还是从本国国情出发，都可以看出三级市场的发展潜力是非常巨大的。（三级市场是指存量住宅以出租或出售的方式实现产权的再转移而形成的市场。人们习惯上将其称为二手房市场。）但同时，目前中国的三级市场正处于从不成熟到成熟的发展过程中，从一些城市的情况看，其管理方面仍存在着众多不容忽视的问题。一是产权制度不健全，政府监管不到位。
在法律的保护和监督下可以实施的产权制度，是开放房地产市场必要的前提条件。而许多购房者至今拿不到房产证；或者拿到了房产证，其房产的入市交易事实上也有严格的规定。审批手续繁杂，无形中加大了入市的门槛。
而在二手房的交易过程中，仍然存在着交易手续繁杂、政府办事效率低下、发证工作太慢等情况，影响了三级市场的正常运作。另外，政府缺乏必要的监管体系和法律体系，在很多方面缺乏法律依据，致使很多公司和个人钻法律的漏洞。二是不规范中介产生“信用危机”。
目前，我国地产三级市场因中介服务不规范，缺乏必要的公允合理性和有效的监管体系而一度产生“信用危机”。这主要是因为我国房地产行业的准入门槛太低，中介机构大多是杂牌军，没有规定数量的财产、经费以及合格的专业技术人员，其从业人员专业化水准比较低，甚至大多没有房地产评估师和经纪人资格证书。
这些中介机构在相当程度上没有按照行业管理的法律法规行事，其中多数中介机构只负责给买卖双方“牵线”，却很少为他们提供法律咨询、评估、信贷、产权登记和过户手续等多样化服务，其收费的标准更是五花八门。地下中介猖獗，房屋价值被高估或低估及偷税、漏税等问题的大量存在。另外，客户与业主不守信用的行为也得不到约束，损害了中介服务的利益。这些行为严重扰乱了三级市场的秩序，抑制了居民房屋买卖的积极性，也阻碍了三级市场的健康有序发展。三是税费负担过重。
在我国，由于财政的紧缩，加之政策工具的匮乏，造成了税费总体程度上偏高。目前居民购买一套商品房，除支付房款外，明码标价的税费至少包括以下几项：交易过程中1％的契税、5％的营业税、0.05％的城市建设维护税、0.05％的印花税、所得额15％的所得税、申办产权证过程中的登记费、产权证工本费和印花税、房地产评估费以及房屋买卖代理费等。除上述明码标价的税费外，三级市场交换中还有诸多名目繁多的乱摊派，乱收费。政府的这种行为显然使得三级市场的发展陷入了孤掌难鸣的窘境。随着三级市场的逐步开放，其问题也日趋明显，如何建立一套规范、有效的三级市场管理模式，也成为迫在眉捷的问题。笔者认为，可以从政府、中介行业和金融等方面入手，逐渐建立一套完善的三级市场管理模式。政府部门的宏观调控和管理在构建三级市场管理体系的过程中，政府占据着核心的地位。政府部门应健全产权制度，做好产权登记、产权清理的工作，这样才能真正保证所有权权益分配。降低入市门槛，实行宽松的存量房市场政策；提高办证效率，解决交易过程中的不适环节。
目前，建设部、住宅与房地产司已发出通知，各城市要尽快解决目前存在的房改房上市程序繁琐问题，取消不必要的审批和原产权单位盖章等程序；合理分配土地收益，进一步降低上市门槛。可以看出，政府这方面正在采取有效的措施。
另外，政府部门应增强三级市场的管理能力，制定严格的资格认证制度，加强登记注册和备案管理，保障三级市场的秩序和交易的公平。对中介商无证无照经营、租借执业证书、利用执业便利炒房、非法赚取差价、利用合同欺诈及发布虚假信息等违法违规行为，进行严厉惩罚。对各类违法经纪案件和依法查处且情节严重的房地产经纪人予以曝光，并上网公示，以督促树立行业诚信和自律。减免税费、出台扩大居民住房消费和扶持市场发展的税收优惠政策。
还要构建三级市场信息化管理体系，建立三级市场交易管理平台，制定合理的交易流程，建设基础平台。并结合已有中介企业内部的数据库系统，构架与政府平台衔接的信息管理系统，达到信息共享。中介的规范和有序性目前，随着存量市场交易在整个房地产市场交易的提升，房地产中介在产业中的作用逐渐显现，其在构建三级市场管理模式中扮演了重要的角色。中介市场应健全其运行规则，成立三级市场行业协会，建立监督机构，制订具体措施对整个三级市场进行专门的制约和监督。
如开展经验交流、研讨、座谈等活动，加强业内联系。通过行业检查、行业评级等形式来加强管理，制定一套完整的行业达标升级考核标准。标准不仅涉及企业的规模、成交额、员工整体素质、还应包含行业内美誉度、诚信度等。借此淘汰一批违法违规操作、信誉差的房地产中介机构和从业人员，促进从业人员素质和行业服务水平的整体提高。建立覆盖整个区域的房地产市场中介网络平台，即“在线楼市”。包括信息公示、交易流程、客户管理、服务支持、行业监督和内部管理几大系统。房地产金融服务的专业化和个性化过去二手楼贷款没有放开，放开以后银行的宣传力度也不够大，特别是在内地一些城市。现在，二手房按揭贷款已经深入无房者的意识中，银行也加大了放款力度，部分城市其放款成数已从六成按揭转变成七成按揭。
三级市场的发展呼唤专业的、个性化的住房金融服务，这就要求银行提供多种多样的抵押贷款模式。如可变利率抵押贷款、分期偿还抵押贷款、标准固定利率抵押贷款等。
增加贷款成数和年限，使得更多中低收入家庭进入二手房市场；建立个人信用体系，降低贷款门槛；适时推出境外人士购买二手房金融服务；取消强制性房贷保险，顺应市场经济的规律；建立“个人信贷管理系统”，实现信贷业务操作全流程电子化，使二手房购买者可以享受更便捷、快速的多种服务。
三级市场知多少三级市场是指存量住宅以出租或出售的方式实现产权的再转移而形成的市场。人们习惯上将其称为二手房市场。
我国的三级市场于20世纪90年代初期在部分城市初步开放。经过了近十年的发展，现已初具规模。但与一些西方成熟的房地产相比，我国三级市场可以说尚处于初级阶段。依照国际惯例，增量市场交易额与存量市场交易额的比例多为3：7,美国更是达到了1：9。而在我国，部分相对发达的地方也只有1：1。这说明了我国三级市场尚未成熟，三级市场具有巨大的发展潜力。
作者:中联房地产有限公司副总经理李庆
| 
