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新浪财经讯 作为世界经济论坛2003年年会的延伸和继续，由中国企业联合会和世界经济论坛共同举办的“2003中国企业高峰会”定于11月6日至7日在北京东方君悦大酒店召开。200位全球著名的跨国公司领袖、经济学界的顶尖级人物及政府领导将与另外200位中国企业界精英云集一堂，就共同感兴趣的40个议题进行广泛的交流和探讨。
房地产：防止泡沫现象
主持人(Andy Rothman)：在过去的一天半当中，已经听到了人们考虑的问题是中国的经济是不是过热，从今年上半年之前，人们讨论非典问题之后，一个重大的变化。现在的发展是不是可持续呢？是不是能够使它能够持续下去？价格是在上升。我想这个数字看上去还是比较合理的，CPI上了1%，物价上升0.5%，还有一项是2.5%，能源等等上升了4.5%，国内的消费依然是非常强劲的，人们也有了更多的可支配消费收入。在中国大多数当地政府的投资主要是基础设施，因此在农村大约有八亿的中国人生活在那里。农业的基础设施要落后于GDP的发展，5%，大约有2500万缺少清洁的用水，政府可能根据比较广泛或者宽泛的调查大概还有1500万得不到清洁的用水。很多人都说，我们要把重点放在房地产上面，在上海过去几年房地产发展非常迅速，主要是由于人们的购买力越来越强，人们越来越多进到城市里面，一些潜在的需求也是存在的，上海和北京人现在很多人都在商品房里面居住，有的是在单位分配的住房或者建造的住房里居住，可以说商业住房在各个地方兴起。在上海，北京的空置率达到15%，而上海、广州达到10%，现在银行的贷款很多都是房屋或者房地产的贷款，每年都有大量的增加，向房地产提供的贷款不断增长，甚至增长百分之百，98年的时候，这方面的投资还比较小，到现在为止已经达到了两万亿，现在的问题就是说，现在是不是有这样一个好的、健康的房地产市场呢？我们希望台上这些人能够帮助我们回答这个问题。首先，彼得.丘奇豪斯先生，他是雷曼兄弟日本执行董事，他是负责雷曼在中国的投资。他在房地产已经工作了三十年，他是日本的城市住房机构的领导人。
George Von Liphart(雷曼兄弟日本执行董事)：是不是泡沫呢？这就是有一个定义的问题，在4月的时候，大多有孩子的人都知道，小孩爱玩的吹肥皂泡的游戏，他们吹出的泡泡有的时候是他们最喜欢的软饮料提供的，但是比较大的泡沫很容易破碎，而小的泡沫可能会持续得时间长一点。我在这儿说的想法就是，这不是一个肥皂泡，它是由香槟酒做的泡沫，让我们看一看什么是肥皂泡沫？大家可能需要看一看日本，在过去六年当中一直生活在那里，在那儿有一个房地产的体系，整个的经济是人工的支持起来的，它是由需求控制的来推动的，从传统来讲，它跟中国的传统不一样。在九十年代的时候，我们进行了一些土地方面的变革，房地产的市场也遇到了一些变化比较大的因素。另外这种泡沫的方式就是说，在过去的十年当中，除了过去的六到九个月的时间，以前的十二年当中，房地产价格、房租、办公或者住宅等等，都在下降，比如最近DTZ的报告，北京和上海的市场，每年的资本价格，也就是说办公室的价格，在北京下降3%，上海下降8%，住宅的价格北京下降7%，在上海下降了4%，在过去的五年当中，可能在南部下降更多一些，下降的幅度很大。当然，人们关心的是，过去的六到九个月当中出现了什么情况，人们提到这种变化有一些理由，因为人们已经越来越感到上海，在整个世界当中特别重视外国在房地产内的投资，因此那个提高有了很大的投资，有一些豪华的住宅，它的价格已经从两千涨到了两万两千，从两万两千涨到了两万八千甚至达到了三万左右。这是一个非常小的市场的部分，而且我可以这样说，主要部分的增长速度跟上海的GDP来讲是相同步的。这个市场就像很多的其它市场一样，有流通性的问题，流通性受到了房地产销售的情况。坦率地说，对我来讲，我也看到报纸上讲这个问题，对它是不是有一定的质押，对它有一定的质保，是不是在零售方面有足够的承销，政府希望能够提供这样的贷款，因为这是他们最好的资产，因为最终他们必须要知道自己向这些借贷者提供贷款的时候，他们有多么充足的理由，这是新型的市场，我们需要在这里进行很多的整合，需要改正一些、纠正一些错误的做法，它是不断增长，生机勃勃的市场，而且它同许多其它地方所看到的泡沫不一样。
彼得.丘奇豪斯(摩根士丹利亚洲董事经理)：我同意George这个泡沫是香槟泡沫，香槟泡沫比肥皂泡沫延续时间长一些，讲到房地产我们知道，房地产从根本上来说，是长时间才能建成的资产或者是产品。规划在建设的时候，它有一个非常长的时间，才能够最后推向市场，它需要很长的周期，在任何一个国家，没有不经历这样兴衰的市场，因此这种房地产周期主要是因为政策都非常敏感，所有的房地产泡沫，在世界上看到都会受到政策方面的影响，比如税收，每个人在他们想选举的时候，都不想碰这个泡沫，不想把它弄破，我们在谈论泡沫的时候，我们讲的时候都不是概念非常清楚的，但是我们想到房地产泡沫的时候，它实际上是房价太高了，坦率地说，在中国我觉得并没有这个问题，我并不认为在整个的中国房产的价格已经太高了，已经达到了泡沫的程度。我们并没有看到资产的价格大幅度全选面地上涨和九十年代股市上高科技股的泡沫是不一样的，我们也没有看到像香港最近几年的房地产的泡沫，我们也没有看到澳大利亚、伦敦和纽约泡沫的出现，在每一个地方，我看到的是价格在下降。比如说住宅的价格，也许根本就没有上升，或者只是有非常稍微的上升。只是在几个市场上看到价格强劲的上涨，那就是在上海。而且在上海主要还是高端市场的价格的上涨，并不是说是一个非常全面大的上扬。所以，大家说泡沫，我说泡沫在哪儿呢？泡沫是在供应方面吗，如果你看数据的话，新开工的住宅年复合增长率是20%，过去四年里，年复合增长是20%，今年可能稍微高一点，完工率可能是16%，我觉得比世界其它地方都要高。销售额就平方数来说，每年增长20%，这也远远高于其他的指标，就销售金额来说，其实比起销售的平方数只是高了一点点，所以我觉得价格说明并没有非常大的上扬。但是我们的确看到了库存增加了，这是有一点危险的，这毫无疑问是危险的。如果我们看98年到去年底的话，库存已经从8千万平方米增加到了将近2亿平方米以上，而且这个数字今年还会大幅度地上扬，因为今年完工住房大大增加了，所以这是危险的，空置率是危险的。因为空置率没有股权支持的，它是通过债务融资的，这是非常危险的。这就是为什么主管部门开始关心，因为中国银行原来就有很大的坏帐问题，如果空置率提高，房地产行业库存增加的话，只会增加银行不良贷款率。在需求这一方面，我觉得刚才George需求非常强劲，每年需求大概2.2到2.5亿平方米，在过去几年一直保持这样高的需求，但是供给超过了需求，因此就有了空置率，这就泡沫的所在，需求这一方面是非常强劲的，没有问题。最近主管部门加强了银行对房地产业的贷款政策，把储备率从6%提高到7%，并且土地出售流程程序也更加透明了，保证房地产开发商在购买土地的时候必须是出满资金，而不是虚的资金。主管部门现在的确从财务方面进行微调，而不是试图抑制需求，我觉得这是恰当的。我们还需要看到的是，在供给和需求今后应该更加平衡，所以对最近出台的政策我是非常欢迎的，我们可以避免一场大灾难的，任何一个需求预测都会导致痛苦，如果在中国出现这个问题可能会在银行业，而不会影响消费者。
刘晓光(北京首都创业集团总经理)：北京房地产空置率不是15%，我想这么几个问题我想简单说明一下，我主要从北京的市场说明这个问题。第一个来讲，去年卖了1600万平方米，固定的需求量是1000万平方米，其中搬迁改造七万多户，大概需要七百多万平方米。
第二，我们每年新增的23万人口需要300万平方米，1600万平方米有1000万平方米是固定的需求，今后可能还是这个需求。我们计算的空置率大概不到3%，这是根据我们总的空置房房子和我们现在的住房总的存量计算出来的，而不是15%。而且来讲，写字楼我们算了一下帐，甲级写字楼的空置率是15%，但是我们发现这些写字楼空置的地方往往是地点不是很好的地方，如果在CBD、金融街这些热点地区，空置率很低，所以我觉得空置率的问题，应该正确地科学地计算。另外，泡沫很重要的一个问题是有没有炒买炒卖的现象，北京这种现象基本上很少，很多人买了房是为了自己的居住，或者买了第二套房，个别的人买了房是为了投资，这是所讲的第二个问题。所以一定科学计算空置率，北京的空置率非常低。
第三个，商品房的购买率。我们计算了一下，北京的家庭购买商品房的数量比重大概占到14%到15%，百分之八十多的家庭继续住着旧房或者没有买商品房，这给我们造成一种很大的发展空间，所以我们觉得北京的房地产的发展还是健康、稳定的。
再一个问题，关于收入问题。因为我们看了一下，北京收入水平高的人还是比较多的，大概在中关村一带大概四十万人年收入在十万以上，北京有一个基本的数字，大概不到九十万人，年收入在十万以上，这是九百亿的现金，这是非常大的量。除了一千万的平方米的固定的购买量之外，还有几个方面。第一个就是外资在北京有几十万的员工，第二个中高档房销售对象40%是外国人和外地人，也就是说全中国的钱在这里买房。第三个层次，我们也算了大概有两万多个追星族在北京，他们想当歌星、影星，学文化的，他也要购买房。第四个方面来讲，八九百万的富人，他们大概五年淘汰一次自己的旧房，他们肯定买第二套住宅甚至第三套住宅，所以这个量非常大，所以我们认为北京的市场空间还是非常大的。从价格角度来讲，刚才提出来北京的价格也在下降，我觉得这是一个结构的问题。为什么是结构问题呢？过去没有经济用房，就跟新加坡的祖屋，香港的公屋一样，今年以来北京的量增加了很多，几百万平方米，这个价格政府是限定的，一般在三千块钱以下。中高档房子的价格仍然在上升，比如首创置业销售的房子我们五个盘平均的价格每年上涨在8%到9%的水平。所以我的结论是，中国很大，房地产是中国最大的一个产业，它的发展是不平衡的，个别的地区和结构上出现一些问题也是正常的。但是我想总的来看应该是健康的，特别是北京应该是健康的。
张欣(SOHO中国公司联合创办人兼首席执行官)：下午好！人们经常问我一个问题，中国房地产行业有没有泡沫，我也经常听到这样一个评价，人们经常把纽约、东京、伦敦相比，我有幸在纽约、伦敦这几个城市都住过，我想跟大家分享一下这个经验，我是在北京长大的，一直到六年前，也就是说在97年之前，几乎每一个大陆人都住在单位分的房子里，如果你们谁住过单位分的房子的话，你知道那个房子是什么样子，住在那里的人非常盼望搬到商品房里去的，这种愿望是非常强烈的。我记得在伦敦，我们也经常和朋友一块小聚，我们有时候就住在朋友家里，朋友家的房子是祖父、父亲那一代传下来的，他们的经历跟我们很不一样的。什么意思呢？在中国的市场上，如果把北京、上海和伦敦、纽约相比较，或者跟东京市场相比较的话，就好像把一个小孩子跟七十多岁的老人相比较一样，这是不太合适的，这是不太公平的比较，仅仅比较技术层面是不合适的。你可能没有考虑到，在过去五十年里，中国人对这种居住条件期望是极大的被压抑着，这种能量现在被释放出来了，他们非常强烈想要住到理想的家里去，我觉得这是中国市场的一大特点，他和任何一个发达市场的特点是不一样的。
上个星期我正好在伦敦，人们也带我去看了伦敦很多的开发项目，其中大多数项目都是整改的项目，这些房子已经在那儿存在了几百年了，现在要重新修缮，在中国完全不一样，我们都是从零造起，新的金融街、新的CBD，这就中国的特点。
第二个，关于泡沫的问题。刚才George把它比作是香槟的泡沫，彼得说香槟的泡沫会持续长一点，我以前做过金融做过银行业，我知道当一个机构投资者严肃投资进入到市场的时候，可能会出现泡沫的可能性，如果你问在座的银行家，摩根士丹利、雷曼兄弟也好，他们会告诉你，他们没有在房地产行业投资，没有把投资出售出去，所以我并没有看到乔治索罗斯或者华尔街的资金到这儿来，把泡沫打碎，也就是说并没有存在大规模的泡沫，在中国人们的财富在积累，因此销售市场一方面是非常大的取决于零售，基本上没有机构的购买者。第二，因为财富是随时都有可能来，又随时都有可能走的，所以房地产的发展之所以能够持续，这个模式很大程度上依赖于预售。一个大的项目如果预售不好的话，可能在任何一个时候就会停下来，虽然看上去没有非常大规模的供应，你听到有人说，我们这个项目是一百万平方米，听起来非常可怕，或者说有上千万平方米，但是实际上它是分成好几期，每一期都只有几十万平方米，做完一期以后它可能随时会停下来，所以我并不认为有大规模泡沫的危险，就像在成熟市场我们看到的那样。
最后一点，北京和上海这些城市，越来越多的得到了城市化进程的影响。他们的房地产市场基本上受到经济的影响，每一个售房者会告诉我，这个价格正在不断地上涨，在中西部，钱到伦敦去了，钱用作买房地产，我看了房子设计人员，他们有五十人在那里工作，他们每个人每个月得到的钱只有两万美元，他们怎样有钱买大房子呢？在纽约、在伦敦、在东京也是这样的，房地产的价值同当地市场越来越脱节，我们在北京和上海也看到这种情况。我看到我们自己的项目在98年的时候，有不到10%的人是外地人，而今天大约有40%的人是外地的。随着城市化的增强，越来越多的外地人到城里来买房，我在济南有一个工厂，今天这样一个信息时代当中，我可以很容易在北京工作，除了在济南我有一个以外，我可以在北京有住房，我不知道在中国的二类城市是不是能够得到，像北京的CBD等主要的地区，这些大城市的特点都有，像北京和上海，很多的投资都投入了基础设施，比如说艺术馆、体育设施、奥林匹克中心等等。
我在这个市场在这个行业已经工作了八年，我们每年都关注着是否有泡沫，我们明天能不能继续销售？但是谁知道明天到底会发生什么？
主持人：刚才有几个人提到了需求后面有哪些动力，一个是政府的政策，什么样的东西能够推动这样的需求，在上海政府，如果上海以外的人能够有钱的话，可以到上海租房或者买房，这样的话，他们临时居住就可以变成永久居住，这样的话也就使房地产的需求不断地上涨，这是最近新出的一个政策，也就是最近几年的情况。
我想大家现在都知道，我们有一个一致性的意见，也就是说没有什么泡沫。这就是我要提出的一个问题，为什么那么多人都谈论泡沫？每次我打开报纸，他们都会谈到房地产的泡沫，也比如说在钢铁，在等等方面投资过多等等。我现在想问大家这样一个问题，为什么你们今天告诉我们这些之后，有这么多关于泡沫的讨论。中央政府对此也十分关注，我的了解，他们已经停止了向那些开发商购买土地的投资，拨给他们的贷款，政府是不是对于报界的消息做出反应。
张欣：我不知道政府是不是先走了一步还是报界先走了一步。也许他们同时开始了这些步骤。我不知道为什么大家讲了这么多关于泡沫的问题，我们看到银行家都说，我们不想在中国投资，因为有泡沫，他们说中国很不同，发展还处于初期阶段，但是这样的一种看法已经形成了，我确实同意彼得先生所说的，这个行业有政策影响的，政策决策者如果要是有了一种错误的想法，而且他们的政策如果不正确的话，会使整个的市场瘫痪。
刘晓光(首创集团)：泡沫有三条标准。第一条空置率到底有多高，第二有没有炒买炒卖的现象，第三，确实有大量的烂尾楼出现，我觉得北京还没有。我想贷款是这样的，贷款确实比过去紧了，但是对于好的企业，好的土地，好的商人来讲，没有感觉到压力。比如像首创置业我们大概有七十亿的额度没有用，有很大的资金量。我觉得很多人为什么老说泡沫呢，在三个月我见了130多个基金，我不断跟他们解释，我月的他们还是不了解中国的情况，不了解中国人的中国梦，我最近写了一篇居住真正改变了中国，因为每一个中国人有了钱最先购买房，13亿人口的国家，多大的市场啊？我见了133个基金，最大的八千亿美金，最小二十亿美金，最后他们也明白过来，中国人有自己的中国梦，他们想要有自己的私有财产，私有财产是什么？最先选择的是房地产。现在贷款对有些企业是紧张了，比如买土地的过程中，不能发放贷款，只能用土地估值70%，另外封顶以后才能做按揭等等，对于大多数好一点的房地产商没有太大的影响，对我们没有太大的影响，对确实没有资金的房地产商，确实没有实力可能有一些影响，下一步会出现并购的行为，可能需要一些组合的行为。但是这些组合和并购对价格的影响可能会导致价格上升。原来十个人干房地产，现在只有六个人或者四个人了，供应量会下降，价格会上升。
主持人：政府可能会担心这些公司会带来更多的风险，因此他们要降低这个市场发展的速度，是不是这样？
刘晓光：不是这样，据我所知，北京的政府或者其它地方的政府对房地产还是有一个正确的看法，而且国务院前一段专门发了一个文件，还是支持鼓励房地产业的发展。因为我一直强调，中国房地产是最大的产业，它衍生四五十个行业来，对中国GDP的推动非常大，既然是一个最大的产业，政府没有理由不扶植它，
彼得.丘奇豪斯：从政策上面来讲，我所看到的是，中国现在资金增长了20%，而且速度还在增快，但是它不可持续。如果看一看中国在去年第一季度到今年的第三季度，整个的借贷已经增加了百分之几十。因此，这种贷款在2002年是整个固定资金的89%，我想这已经是过多了，因此央行政策决定者不仅仅对于房地产对其它地方也都有过热现象，但是最明显的就是房地产，在北京一共有三千个开发商，在上海也有这么些情况，他们没有很多的资金，如果出了问题的话，对于银行来讲是巨大的风险，因此这也是政府所关心的问题。他们会遇到坏帐风险等等，银行也会遇到这样的风险，因此这对于决策者来说的确需要考虑。
Von Liphart：我也同意这一点，目前的问题就是怎样使金融现代化的问题。我需要有好的承销的原则，四大商业银行应该对每一个项目有很好的担保，特别是房地产项目，如果能够建立起商业住房担保，会有助于推动这个行业的发展。
为什么呢？从过去中国三五年的成功经验来看，它能够保证整个城市大的发展，但是报界的记者可以在里面找到一些问题。因此，我们会看到有很多的坏帐，在全球都有坏帐的情况。政府不希望不断地有这样的循环，中国现在并不是这样的情况，大多数坏帐都是由于中国经济的转型，比如说过去由于政策的推动，现在要向市场转化，这是今天坏帐的问题。如果向前进的话，我们需要更多银行的支持，需要公家银行和私有银行的支持。而且我们需要有二十一世纪担保的方式。
提问：刚才谈到政策的重要性，以及政府对于房地产政策的影响。我知道几周之前，中国银行有一个文件，向哪些未完成的工程提供按揭贷款。我同其它人讲，好像没有减少按揭贷款。您认为生活是不是用一个声音在强度，前后的政策对房地产市场政策还是一致的呢？
刘晓光：第一，按照新的要求封顶之后才能安排贷款，实际上我们做法很简单，当我申请按揭，到完成按揭整个的动作需要三个月，实际上顶也封完了，对我们影响不是很大。第二，做了一个规定，购买第一套房首付比例20%，购买第二套住房或者两套以上应当适当提高首付比例，商业银行做一些调整，从20%变到21%，很微笑的变化，对房地产商没有什么太大的影响。
提问：刚才我在想谁对过渡供应负责任呢？是开发商吗？还是首创集团，哪个方面对这个负责任呢？
刘晓光：没有责任不责任的问题，中国的市场是最伟大的市场，它会产生最伟大的产业和企业来，就有这样的需求，必然要提供供给，而且我也不同意把三千家小地产商都消灭掉，这违背公平竞争的原则。在美国，盖一套别墅也是一个地产商，也一样的，为什么要消灭竞争呢？如果产生垄断以后，我相信价格会继续上涨的，所以我并不赞成消灭三千个房地产商变成一千个或者五百个，最重要中国有这样强劲的需求，首创一年的开发商相当意大利，北京一年的销售量相当于欧洲，没有人能理解，但是我相信还有15年到20年的空间，这就是中国的市场。
Von Liphart：怪谁呢，贷款的人，在美国八十年代的时候，很多银行完全没有节制发放贷款，结果花了五到六年的时间才打扫了留下遗留的问题，现在进入一个新的时期，美国又进入一个新的周期，至少现在的做法比以前要稍微规矩一些了，并且评级机构也参与进来，这在一定程度上也约束了一些方面。这是美国发生的事情。
为什么需求为什么这么大呢？背后有什么驱动因素呢？这里我有一个想法，实际上在中国没有其它的投资机会，当然还有股市，但是没有其它的投资机会，在中国固定资产投资方式是很差的，像债券的产品都不够发达，昨天我就在上海，上海一位副市长说很愿意把债券在市场上浮动，但是实际上市政府不发行债券，说到底银行还是要建立起专门处理贷款给买房人的机制，这才行。
提问：我们知道北京非常吸引来自全国各地的创业者，就像是伦敦可能吸引了整个英国的人一样。你能不能对北京的吸引力做一个评价。第二点，演讲者都强调房地产市场在中国具有特别的结构，历史上我们这种需求被压抑了，这是中国市场的特点。中国长期GDP的增长率和新一代增长率两者之间合理关系是什么？我们对金融资产需求好像一下爆发性地出来了。
张欣：在中国房地产的高端市场是唯一一个有利润的市场，只有高端市场有很好的利润，你如果看中端市场或者低端产品的话，利润是不高，三千多家房地产开发商当中可能有90%都是在做中低档产品，他们的竞争是非常激烈的，利润是很薄的，所以开发商真想赚钱就应该做高端的。其实不光是房地产行业，可能中国所有的行业都有这个问题。一旦你去做低端产品了，你就只能靠降价，靠低价格竞争。人家总是把价钱低得比你更低，手机、汽车都出现这样的趋势，我们只做高端市场，只有在这个细分市场上，在你的产品设计当中加入很多的附加价值，如果你只是用低成本竞争的话，其实你选择很少，你要压低成本，你不可能在这个产品里头增加很多的东西。在中国有人说还是有85%的人住在单位里，这是典型低端产品的市场，你如果为他们造房子的话，你还是得在低完市场上竞争。
彼得.丘奇豪斯：如果看对贷款的需求和整个贷款规模的话，这里并没有什么固定的比率。现在在美国，平均每个家庭14%的收入说都用来还贷款，这是很高的比率，在十年前还只是3%、4%，这就让人担心了。在香港，政府规定，对于住房按揭只能最多到40%，现在可能增加到60%了。所以我觉得每个国家都有自己的标准。香港并没有很多的制造业，所以能够发放贷款的对象就有限。在中国银行有很多的对象可以发放贷款，有制造业等。
从宏观政策层面来讲，中国必须要降低存款率，现在存款达到GDP的38%到40%，这简直太高了。所以，不管生产出什么样的产品，汽车、芯片、手机、电视，都有足够的钱来买，所有这些产品我们又有很多的产能，在中国人们的需求都容易满足，就是住房的需求人们还没有得到满足，只有这个来降低我们的存款率，我们不要投资再造一家汽车制造商，去建一个车厂，或者是建一个芯片厂，现在满足中国消费者需求最好的办法就是造房子，当然说到个问题上又回到美国人讲到的汇率问题了。
主持人：中国银行并不能把贷款证券化，所以银行加起来有三万亿的贷款对房地产贷出，他们完全没法把贷款证券化。政府现在有这样一个日程表吗？住房按揭贷款的证券化，放在日程了吗？
彼得.丘奇豪斯：这可能是中国金融服务业在今后五到十年里面要做重大的任务。就是要建立起了住房按揭贷款证券化的市场，这样让银行有更多的余地发放贷款。解决人们对于住房的需求，这是早晚得建起来的。
主持人：但是实际上建起来还得需要好几年。至少在这几年里面，银行清偿能力是不大有问题的，我们知道机制是怎样运行的。
提问：刘先生讲到，北京的房地产行业是健康发展的，九十年代的时候，我住在曼谷，那时候到处都可以看到在很中心的地段有很多的烂尾楼，那些高楼没造完，看到这么多烂尾楼，你就知道了，在沈阳那不是烂尾楼吗？烂尾楼而是没有人住，你觉得到了什么情况下，北京市房地产市场不算健康发展了？
刘晓光：第一，北京没有什么烂尾楼，个别集中在北京的偏远地区，基本上没有，大家可以看，这是市尺。什么时间应该说房地产不健康了，肯定要看空置率的指标，确实要看有没有大量的烂尾楼出现，要看人民迅速收入突然大大下降的这一天，这才能看得出来。因为大家不理解，北京和曼谷不是很一样，这有一千三百万人口，四五百万流动人口，这只是一个固定的状态，关键是大量外地的有钱人，包含国际上有钱人在这里购买。我们看到了很多楼，晚上可能没有亮灯，但是他确实购买了，他作为投资品，为了孩子从外地到北京上学，为了自己养老储备的。
提问：我们经常看到把北京和上海的房价和伦敦纽约做比较，看到比较大的差距，觉得应该还有很大的上升空间。甚至预计在未来五年有成倍的上涨空间，您觉得这种推理是否适当？第二，讲到高端市场，我们觉得北京、上海应该是中国唯一高端市场能够有规模的两个城市，最近我们看到上海的高端市场在疯涨，但是北京基本上停滞，甚至略有下降，您对这两个市场的差异有什么看法？
张欣：伦敦的房价现在是北京的15倍，纽约也差不多是十几倍，如果你看他们国家的GDP的话，差不多也是这样的比例，北京人均GDP是两千美元，伦敦好像是两万三千美元。每次我去纽约也好、伦敦也好，我看到那边的房子我总是觉得哪儿的房价真便宜，我去看了纽约的公寓，他们带我去看那个公寓，他们说这套房子是两千一百万美元，一套公寓，我觉得这太贵了，在北京十分之一的价格就可以买一套很好的公寓了，但是这并不一定就说明北京和上海的房价还有很大的增长的空间。我觉得在中国的现实是北京和上海总共有六千多家开发商，竞争非常地激烈，因为竞争价格涨不了多少，这个是很简单的，除非你做的是非常高端的产品，你没有多少竞争对手，因为太高端了，没有人能跟你竞争，这样的话你可以定价定得非常高，否则的话，价格是涨不上去的，因为有竞争的。
彼得.丘奇豪斯：说到底房地产的价格还是要和家庭收入相挂钩。人们得买得起，你不可能脱离这个增长。我记得我在98年住在香港，那时候我为一家开发商工作，正好是香港历史上最大的房地产泡沫，我当时算了一下，大概只有5%香港家庭买得起最便宜的一套房，最便宜的一套房子也只有5%的香港人能够买得起。今天应该说65%的香港的家庭都能够买得起一套比较基础的房子。在伦敦或者说在英国，几年来保持每年15%的房价的上涨，而我们通货膨胀率只有3%，现在平均每个家庭的收入是多少，如果比较一下房价的话，这两者是5倍，1：5，一套房子的价格是年收入的5倍。长期来说，这个数字我觉得保持在1：3.5是比较合适的。现在在英国，价格已经升高得有点叫人家消费不起来了。在香港现在的情况很好，三十道四十年来，现在是最为合理的一个阶段，我们现在在北京处于周期哪个阶段，人们很买得起的，上海也是一样的。
(中国企业联合会简报组整理，未经本人审阅，仅供参考)
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