较为合理的物管收费方能使“管家”真正地管好小区和为业主服务。本报记者 邹卫 摄
物管透视
新闻背景
10月28日早上，海珠区××花园前一天晚上还好好的两部电梯突然停掉地下车库平时挂着锁的消防通道也被人打开小区管理处人去屋空。而早在10月24日，管理该花园的广州市东×物业管理公司贴出一份《关于暂停××花园物业管理服务的通告》称：“由于近几年来部分业主长期拒交管理费，我公司现已无力垫付小区正常管理运作的相关费用。迫于无奈，我公司决定于2003年11月1日起，暂停××花园小区的物业管理服务项目和收费。”据该物业管理公司介绍，此前就有部分业主由于对收费标准（每平方米1．9元）不满，一直拖欠着物业管理费。他们已将欠费较多的二十多户业主告上法庭。
11月1日，海珠区海印南苑的物业管理公司撤出该小区，一下子保安没了，公共卫生也无人打扫。据悉，该物业公司曾于几天前贴出撤离通告。
近日，媒体连续报道了发生在海珠区××花园和海印南苑的物业公司撤离小区事件，对小区居民及业主的正常生活无不产生直接的不利影响，甚至造成各种生活隐患，引起社会的广泛关注。而如何避免此类事件的频繁发生？在处理相关问题时应树立怎样的观念？记者就此采访了广州市物业管理协会副秘书长谢凯。
业主需改变收费观念
据谢凯介绍，最近两三个星期，海珠、白云等区集中发生好几起物业公司撤出楼盘事件，主要原因还是物业公司就收费问题无法与业主达成一致，而对物业管理收费认识不统一是目前社会普遍存在的问题，要解决这一问题，需要业主、业委会、物业公司三方都拿出负责任的态度，真诚地进行沟通。
业主方面应该注意，不要老是在单价上过多纠缠，应该重视其服务内容的精细项目，不要错误以为“管理费越低越好”，其实主要的是应该重视对物业公司的工作进行评估。作为业主委员会，不要以为压低管理费就是为业主争取权利，这是一种不正常的心态，而应该问问自己是否真正站在业主的立场考虑问题。同时物业公司也应该以诚信为本，赚取合理的利润，尽量做到财务公开，杜绝收费黑洞，真诚为业主服务。
物管公司撤离需慎思
对企业而言，物业公司的进退应该是在合同范围内的一种市场行为。不管是与发展商还是与业委会签订的合同，都应该严格按照合同办事。实在无法达成一致需要撤出，本无可厚非，但考虑到物业管理行业的特殊性，直接关系到普通居民的生活质量和水平，甚至社会安定，物业管理公司需谨慎三思。首先从企业运营的角度，应该考虑利润水平能不能接受，可以目前行业的合理利润为参照；第二，应该站在业主的角度，考虑撤出对其造成的影响，毕竟双方曾互相支持过，作为服务行业应该有替顾客着想的心理习惯；第三，站在新的物业公司角度，考虑是否为其作好移交准备，有助于形成好的行业规范，这将关系到行业的共同利益，所以建议，物业公司在发出公告后一个月再行撤出，以便业委会作好准备另行招聘新的物业公司。
观察
缘何物管费越低越难收？
在广州有一个怪现象，就是广东人发达的市场经济意识、先进的消费观念在物业管理行业中得不到体现。广州楼市一方面对众多高档消费场所趋之若鹜，“花钱买服务”已成为潮流与习惯，另一方面物业管理费纠纷却层出不穷，已成为广州物业管理的“老大难”问题。
谢凯在解释为什么会出现“管理费越贵收取率越高，越便宜越低”的现象时指出，主要有两方面原因。
第一，消费者由“福利型”到“市场型”的观念未转变。以往，特别是旧街道、旧城区的清洁、绿化、治安等通常由街道等部门负责，属于政府在行使日常的行政管理职能，缺乏服务的概念，但是随着房改制度的推进，政府职能发生了转变，居民的角色也由住户转变为业主，真正拥有了具有产权的房子。由于人们对这种转变认识不足，对自己的房子还缺乏维护意识，从而缺乏交纳物业管理费的积极性，造成纠纷。
第二种情况是，在旧房拆迁的过程中，发展商对拆迁户的补偿不足或越权承诺无法兑现，造成拆迁户拒绝交纳物业管理费。例如发展商夸大物管职能，承诺有会所、泳池、车位、洗衣服务等，甚至在与业主的合同中承诺免物管费却无法兑现，使消费者产生上当受骗心理拒绝交纳物管费，形成纠纷。
观点
发展商补贴物管应变“暗”为“明”
谢凯
广州市物业管理协会副秘书长
有一个值得注意的现象是，发展商为促销商品房，往往对物业管理实行补贴，通常采取暗补的手段，让消费者花2元钱就能享受到2．8元的服务，压低了物业管理的含金量，也误导了消费者。而一旦物业管理价值回归，业主已经习惯了享受超值服务，必然导致在收费上无法与物业公司达成统一。
因而，建议发展商把暗补转为明补，比如拿出一部分资金放到物业公司，同时向业主说明，两年内免交管理费或是两年内享受超值的楼巴等服务，两年后由业主自己交钱享受质价相符的服务。这样既能起到促销效果，也能让业主更明白、放心。本版撰文 本报记者 范铁
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