|
日前，记者到朋友蓝先生的家中，这个装修格调高雅、温馨舒适的房子令记者眼前一亮，而一问价格，在东山区水荫路地段，80多平方米的三房两厅买入价竟然才26万元，单价不到3000元／平方米。于是好奇地与他聊起，学房地产专业出身、现任职于某集团的蓝先生竟滔滔不绝地倒出了一套二手淘宅的秘笈。
购房背景
蓝先生买房时，刚工作5年，手头有了10余万元的积蓄，结了婚，需要房子。出于对老城区便利生活的习惯，还有希望让子女今后能接受到老城区优良教育，他不想到新区和郊区买房，于是便决定在老城区买二手楼。
笋宅鉴赏
在讲述蓝先生的淘宅秘笈前，我们先不妨来欣赏一下他的房子。它位于水荫路的某机关大院内，位于4楼，南北对流，81平方米三房两厅，因是无电梯洋房，实用面积达到74平方米，大院式24小时保安管理，却不用掏一分钱物业管理费。
另外，虽然这房子已有十多年楼龄，但由于是房改房，在买这房子办房产证时才补交地价款，故房产证上的使用年限是从今年算起的70年！
购房妙招
第一招：
目标要瞄准最理想住宅
蓝先生说，就像追求自己的人生梦想一样，要买到最“笋”的房子，首先自己在锁定目标房子的时候，就要按高标准十分清晰地把自己最想要的房子描绘出来。比如他当时的要求是：地段在交通十分便利的老城区，小区物业或大院式管理，要南北对流，考虑自己的家庭特点必须有三房两厅，要在30万元以内等等。
第二招：
先圈定地域再慢慢寻找
蓝先生根据自己对理想房子的要求，他决定先圈定地域再慢慢找，因为学房地产的他相信“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”的理论，而且他觉得满城到处找容易眼花缭乱。在广州市，环市路、东风路、广州大道是主要交通大动脉，可方便地直达全城各地，他决定在这些路段周边找，但东风路、广州大道不太理想，因车流太多，容易嘈杂；选了一圈后，发现水荫路相当理想，一出家门不远就是广州大道、东风路、环市路等，而且动物园、东风公园就在附近，闹中取静，空气不错。于是，他便决心一定要在水荫路找自己的理想之家，不惜时间，即使以“洗楼”（逐个楼盘挨家挨户找）的方式也要找到。
第三招：
找大院看门阿姨做“线人”
蓝先生说，由于他所定的条件比较“苛刻”，要找到这样的房子实在并不容易，前前后后竟花了一年多的时间，当然这只是工作之余的时间。他先是通过一些小中介公司去找，中介也推荐过无数个盘，但每个房子总不理想，要么离他的目标差一截，要么价格不合适，而敬业的中介经纪们三天两头打电话催问他是否要买下，让他不胜其烦，最后他决定运用另外的方式。
经过摸索，他发现了一个妙招：各房改房大院中，最熟悉院内房子租售情况的莫过于看门的阿姨或老伯，他们简直对各家情况了如指掌，找他们做“线人”！于是，有事无事，他便到所喜欢的几家大院门岗转悠，与阿姨、老伯们聊天拉家常，混熟之后，请他们留意哪家房子要出售立刻通知他，到时再表示感谢。于是，不久之后，蓝先生接到“线报”不断，反复挑选比较后，终于挑到了某大院的房子。
第四招：杀价技巧
见到业主后，对方开价30万元。蓝先生希望压低价格，还价26万元，对方觉得离心目中价位太远，不同意出售。
蓝先生虽然十分喜欢这房子，但首先挑起毛病：一是顶楼，夏天太热，又容易漏水，老人上楼不方便；二是楼龄长；三因是二次供水，水质不好……把房子贬得全是缺点。
当然，仅凭挑毛病并不能完全奏效。蓝先生一方面表示出买房的诚意，一方面又咬住低价格不放，慢慢与对方磨，因他已得到“线人”的情报，卖家其实急于放盘出手。
在僵持之中，蓝先生还想出了一个绝招，请来一班朋友不断约业主看房，而且所开的价格却是一个比一个低：有人说只值25万元，有人说只值23万元，业主渐渐对自己房子的价值也怀疑起来。终于，一个多月后的一天，业主主动约蓝先生，爽快答应以26万元成交。而且交易成本极低，不需掏一分钱的中介费。
精明眼 五种情况的二手房谨选
在到二手楼市中看楼选房的过程中，蓝先生还总结出了对几种情况的二手房应谨慎选择原则，即使要选择这房子，以下也可以作为杀价的筹码：
一、“天井梯”式住宅楼。所谓“天井梯”即是在广州一些较旧式的住宅楼，这些楼宇围合着楼梯而建，楼梯间顶部可以看到天空，形成了类似于井口的格局，这种房子的问题在于大多把厨房窗口开在“楼梯井”中，每天晚上下班回家时，家家户户正热火朝天地炒菜，而所有厨房的味道都排出聚集到楼梯里，饭菜飘香固然有生活气息，但混合了辣椒味、油烟味等等却常使人在回家的路上熏出一把鼻涕一把眼泪。
二、非框架结构楼宇。买二手房肯定面临要重新装修，如果是早期非框架结构楼宇，装修则十分不便，从安全性来说，框架结构楼宇也更好。
三、出租屋太多、居住人群太杂的住宅楼。在不少二手楼中，存在原业主搬了新房，旧房出租的情况。结果三天两头有人搬进搬出，租客往往也是三教九流、鱼龙混杂，有安全隐患，即使租客素质都很高，但人来人往，起码不利于自住的人建立良好的邻里关系。当然如果买二手楼是为了投资出租，那么租赁越旺越好。
四、低层住宅楼五层以上的物业。在市区九层以下无电梯住宅楼中，一般四层以下是由自来水公司自然供水，五层以上则用的是楼顶蓄水池供水，而楼龄较长的楼宇中，一方面水池可能很久都没清理一次，供水质量较差，甚至有时候蓄水池或水管干脆“罢工”了，那就将面临断水的危机。所以最好选第三、第四层的住宅，因为一、二层采光不太好，首层还可能较潮湿。
五、楼梯不通楼顶的物业。有些二手旧楼没有通向楼顶天台的楼梯，或者通向楼顶的楼梯已完全封死，这种楼一旦发生火灾，人们则无法逃向楼顶求援。虽然这种情况极少发生，但不怕一万就怕万一啊。
记者手记
购房启示
俗话说，“会叫的孩子有奶吃”，同理，会买房的人一定能找到笋盘。
对我们这些平头老百姓来说，买房子是一个大宗消费，甚至是许多人终生最大宗的消费。每个人似乎都明白，买房子需“谨慎、理智”，不仅因为它涉及一大笔的血汗钱，更因为买了房就意味着今后若干年的生活方式。
蓝先生挑到了他最理想的房子，而且以他最理想的价位成交，其间他显示出的冷静理智和购房智慧，也许对每一位想买二手房的朋友都有所启示。
专题撰文 本报记者 严家森
| 
