大盘开发的成功模式为华南板块赢得了无数掌声，但荣誉的背后也伴随着种种质疑。迟到 摄
楼市聚焦
引言
正如一些地产商所说的：“华南板块就像一个明星，太招摇！”
这里有脱俗惊艳的高尚别墅，如同阳春白雪受到仰慕追随，这里有朴实养眼的多层洋房，华南板块从胎动到出生到今天没有一刻不在受人注目，没有一刻不是在内争外斗中给人惊喜，也没有一刻不是鲜花伴着质疑声……围绕着华南板块实在有太多的“为什么”，太多的嬉笑怒骂。在众多质疑声中，有媒体甚至称华南板块要“梦断2003”。
作为中国房地产业的一面旗帜，华南板块已步入三岁的门槛，华南板块究竟怎么样了？是否真的像某些人所说的正“处于风雨飘摇中”？华南板块是广州地产的儿子，无论是它的成功还是缺憾，我们都应该抱着发展和更理性的眼光来看待，作为一份一直关注华南板块的负责任的媒体，我们希望本专题所设置的“华南八问”能带给读者一个清晰的答案。
一问：为什么这样红
星河湾在2001年4月底开盘，只有8个月的时间，2001年度的总成交量就达到14．88万平方米，完成交易监证的成交面积为13．91万平方米，销售额达到6．7亿元位列广州十大销售楼盘单项排名的第3位销售金额第2名；而祈福新村已经是连续数年在这个排名榜上占据第一的位置。2001年以来，广州的楼盘销售排行榜前10名中，来自华南板块的楼盘一般要占到3到4席，最多一次居然占到6个席位，可想而知华南板块在广州地产界的位置，华南板块的成功也引起了全国各地开发商蜂拥而至的参观学习潮，各大楼盘接待的外地发展商批次均可以数百计，就是极为高傲的香港、深圳地产也不得不以虚心的态度过来学习。
华南板块为什么会这样红？红又红在哪里？这个问题就是华南板块的发展商口径也不一致。尽管有很多人质疑，但华南板块这一个无法改变的销售数据无疑都在说明：这里确实创造了广州地产前所未有的辉煌。
“大盘，前所未有的大盘，一种全新的开发模式，而且还这样扎堆”奥园集团常务副总裁雷建文认为这是华南板块红的根本原因，华南板块基本上都是千亩大盘，这样面积的楼盘在当年广州其他地区乃至全国其他地区都从来没有，那时房地产都想摸索大盘的开发模式，但没有多少人敢尝试，上海万科城市花园只有500亩就引起极大的关注，华南板块则是动辄千亩最大达到7500亩，全新的板块营销手法、全新的楼盘开发模式在中国地产界简直是一个奇迹。
丽江花园总经理助理张学风认为，华南板块汇聚了广州最有实力的一些发展商，也汇聚了广州最具特点的楼盘，无论是开发模式还是生存模式：祈福不仅仅是建设一个小区，更多的是建设一个城镇；碧桂园因为一个学校拯救了一个楼盘；锦绣香江、星河湾用的都是国际上最好的专业公司。世界著名的美国贝尔高林（香港）公司、柏涛室内设计公司、香港五山公司、七获鲁班奖的中建三局一公司、广东建筑监理公司、戴德梁行等公司，国际上知名的房地产相关公司几乎都可以在华南板块看到身影。这里同时汇聚了所有的房地产产品类型，这里简直是一个房地产博览会，这些都应该是华南板块受到业界和买家追捧的理由。
二问：为什么遭眼红
在广地花园开盘的时候，媒体还只是轻描淡写地说：“又一个番禺大盘开盘了”，但到了2000年，华南碧桂园的开盘就开始有很多媒体在关注这个板块，而星河湾以及之后的南国奥林匹克花园的开盘就变成媒体争相轰炸的对象，各大报纸都不惜版面在为这里加油鼓劲。华南板块的崛起改变了广州地产在全国业界的地位，一时间，“中国地产的样板田”“中国房地产业的一面旗帜”等等一顶顶高帽戴到了广州地产的头上。
在华南板块推出之前，有人把广州地产和深圳地产作了一个对比，把广州地产比作“本科生”，把深圳地产比作“研究生”，但华南板块的推出改变了广州地产和深圳地产之间的地位差别，深圳反倒要到广州来学习。曾经就有深圳的媒体组织深圳一百多个发展商来广州参观学习，这些深圳同行对华南板块的产品感叹不已。正是在华南板块成功的背景下，大盘开发的模式一下子风靡全国，包括大连在内的很多国内城市，我们都可以看得到碧桂园、星河湾等“华南”大盘的影子，有的甚至连名字都直接克隆，奥园更是把自己成功的开发模式推广到全国十几个城市，一时间奥林匹克花园花开四方。
荣光的背后同样伴随着越来越多的质疑。面对这些质疑，广地花园的张丽娜、南奥的雷建文等华南板块的发展商也都承认，任何事情都没有十全十美的，华南板块也一样，华南板块不是一点问题没有，但若说地产商的“分内事”，华南板块的发展商可说已经做到了目前的“中国最好”，用某些所谓的“硬伤”来否定整个华南板块无疑是幼稚可笑的，消费者才是真正的裁判。
有房地产界的资深人士认为，相比其他城市的房地产业，广州的房地产更加凸显实用的价值，它表现出对市场的高度把握，华南板块作为广州地产的代表，这一点就表现得更加明显，商品的意味更加浓郁。与广州地产相比，深圳地产更看重人文关怀，上海地产更加突出建筑的超越性，而北京无疑是“大气文章”做得最多……不同价值观念的冲突，导致不少外地发展商在面对华南板块引发的热潮时，多多少少有些不服气，借助某些途径自觉不自觉地流露也在情理之中。
三问：为什么没以前红
华南板块在2001年一炮打响，震惊了整个中国地产界，然而市场不会让人专美，2002年，广州市场的重点就转到了广园东板块，碧桂园凤凰城以更诱人的价格和同样成功的大盘模式一举成为当年广州市场的头名状元，到了今年，广州市场更是进入百花齐放的时代，从今年国庆期间的推出的楼盘可以看到，天河是60个，海珠有48个，而番禺只有18个，而以前弱势的白云区也是新盘连连，但华南板块从去年到今年几乎没有什么新楼盘，而且货量相比从前也少了很多。
华南板块在逐渐没落吗？对于这个疑问，华南板块的发展商几乎异口同声：“华南板块目前只是处于调整步入成熟的时期”，经历了2001年开盘大批量放货大规模宣传，华南板块已经基本上被广州市民所接受，接下来以一种稳健的方式发展无疑是最为恰当的选择，而其他区域的崛起，特别是海珠也是大规模开发的楼盘价位下调，也抢走了华南板块的一些注意力，华南板块不再像两年前那样光芒四射自然十分正常。但尽管如此，华南板块的大部分楼盘这两年的销量仍然保持稳定状态，如祈福新村这几年每年十几个亿的销量，去年更是达到5000套、19亿的销量，今年虽然是首推高层小区天湖居组团，但截止十月销售额已经达到14亿。
华南板块把一片荒坡野岭变成今天高档的住宅小区，从务虚到务实显然是中国地产发展的一个缩影，它本身的创新，它给予我们的启示，已远远超过“光芒”的意义。
四问：为什么是华南板块
华南板块作为一个绝无仅有的案例不仅在广州地产的发展史上留下了重重的一笔，就是在中国地产史上也是如此，它的内在动力、它的外在环境都成为了房地产业界重点研究的对象，无论是它的成功还是它的缺憾都成为了业界津津乐道的事情，这其中带给人们的思考很多，不仅仅是华南板块中间隐含着那么多为什么，其实就华南板块本身的出现也有很多为什么——为什么这样一个板块会出现在广州？为什么又在番禺？为什么还会在南村？这样问题的思考对于业界来说无疑是非常必要的。
为什么是广州
在华南板块之前，广州地产在中国的地位似乎正被后起的深圳、上海超越，中国地产当时有一句行话：“内地学深圳，深圳学香港”。深圳地产的唯美、浪漫、人性化比广州的实用主义似乎更具号召力。
但华南板块的出现改变了这一切，为什么这样一个板块的出现和形成没有在当时更为风光的北京、上海或是深圳，而出现在广州呢？
房地产市场研究专家赵卓文认为，华南板块出现在广州主要还是以内因为主，广州市城区人口密度太高，每平方公里有4万到5万人口，这个数据相比其他城市要高很多，随着城市的进一步发展，城区的生态环境遭到越来越多的破坏，环境污染、空气素质恶化，人口密集、治安恶化等城市病相继出现，人们渴望到郊外寻找一个美丽、宁静、环境质素高的家园。居住郊区化趋势明显，这也是特定的时期特定地点的事件。
但也有不少业内人士还是相信，华南板块出现在广州还是有一些的外部原因，北京上海的城区面积相对广州要大很多，旧城改造还是他们地产开发的主流，两个城市的人口众多，市场空间比较大，而且政府控制力度也是相对比较强，发展商的空间并不是特别大，像北京大规模的房地产开发不是没有，像望京小区、回龙观等，但主要是以政府主导国有地产公司来操作的，没有像广州主要是由市场为主导由民营大发展商来开发。而且广东珠三角地区由于改革开放早，已经有了一批实力强大的实业家在随时捕捉机会。
为什么是番禺
早在1992年就有地产商开始关注番禺，彭磷基在一片山坡沼泽地上开始建设祈福新村，洛溪新城、丽江花园也是在池塘水田中开始了建设工程。广州碧桂园和广州奥林匹克花园迅速跟上，同期发展起来的还有同和、黄岐等板块的低档商品房及同德围等区域的经济适用房。郊外发展商发展低价低档住宅也遇到一些市场障碍。
90年代是广州地产业萌芽兴起的时候，地产的高额利润以及祈福新村、洛溪新城、丽江花园等郊外楼盘的成功大大刺激了各路资本的神经，大量的资金在广州周边游走，都在寻找落脚的地方，赵卓文认为，南拓是广州城市发展的主要方向，而番禺有大片土地，并且当时这些土地是在番禺市的手中，拿地的手续相对就要简单很多。丽江花园总经理助理张学风回答就非常直接，番禺在当年被认为是广州最适合居住的区域，而且番禺也是以发展房地产业作为主要经济支柱，对于发展商来说，这些因素使得番禺相比其他区域更有诱惑力。
同时也有地产人士认为华南板块恰好是中央居住区（ＣＬＤ）的所在。在城市中心南移的大趋势下，华南板块处于当时两个广州发展重点——珠江新城与黄埔开发区两大板块直线连接之间，向西地域面积有限，向北又没有足够的土地发展空间，来自东山天河两地巨大的客源将支撑起华南板块庞大的住宅市场，华南板块的兴起无疑起到了促进广州城市东南部良性发展的作用。
为什么是南村
1988年通车的洛溪大桥完全改变了洛溪，十年后通车的华南快速干线对于南村来说意义似乎也是一样，华南干线成为了各路资本眼中的财路，蜂拥而至的结果是将2万多亩的土地一下子就瓜分完毕。除了祈福新村以外，其他楼盘都是番禺南村，而且一个个都是超千亩，基本上每一个楼盘的面积都可以说得上是一个城镇的大小，不仅仅是建设一个居住小区，更多的意义像是造一个城市。
不少地产人士认为，在华南快速干线通车以后，这里无疑成为继洛溪之后又一个发展地产的好地方，这里到繁华的天河市中心只有20分钟的车程，而最关键的一点是这里的地价便宜，有业内人士透露，当时这里的地价只是每平方米120元，折合每亩约8万元，有楼盘拿的价钱甚至更便宜：每平方米90元，折合每亩仅为6万元。
五问：华南板块带来了什么
华南板块作为中国大盘样板田，中国房地产业的一面旗帜，得到了全国各地发展商的热烈追捧，光是星河湾这两年过来参观的人就有1000多人次，外行还只能看热闹，但内行都是看门道的，得到这样多行业内人士的追捧，他们来华南板块到底想学什么呢，又能够学到什么呢？经过采访，记者总结出华南板块带来的六大启示。
1．改写了广州的开盘标准
从华南碧桂园、星河湾还有南国奥林匹克花园等等开盘标准来看，基本上都是全现楼销售开盘，完全改变了卖楼花的房产怪现象，在华南板块，由竞争、实力、品质而打造的舞台，再也容不得小鱼小虾跳舞，容不得滚动开发和炒地皮现象的出现。大象的游戏真正开幕了。华南板块各发展商，像合生创展、雅居乐、碧桂园、奥林匹克花园都有着以往成功的经验和模式，品牌和资金雄厚；而像星河湾、锦绣香江等一批新介入房地产开发的发展商，则是在其他行业取得了非凡的成就后介入房地产开发，实力非常雄厚。这里奉行的都是实力开发的原则。可以说，先搞配套后卖楼始自华南板块。
2．提高了行业竞争的门槛
可以看到，华南板块并非以价格取胜，而是凭借较高的综合品质和优越性价比成为广州市场的宠儿。因为大盘开发一般需要几年周期，在市场竞争激烈、产品更新速度相当快的当前，如果只满足于常规思路上的开发而没有创新，只能是恐龙的命运。
大盘开发比起小规模的社区开发难度大得多，必须有系统的开发策略、新的开发理念及多种相关产业的复合嫁接为支撑。实力开发商进入大盘市场，带来的不仅是雄厚资金的压力，更多的是新产品和新模式。奥园首推复合地产概念，强调资源整合和战略联盟，将体育精神和居住文化结合，实现连锁化全国品牌扩张；精英卫星城祈福新村注重自然、生态和智能化，融汇中西文化，力求打动崇尚新生活方式的中产阶层；华南板块在配套上投入不惜血本，会所及高尔夫俱乐部已经投入使用，社区内便利店、诊所、学校及健身设施一应俱全。大盘的出现在客观上提高了行业竞争的门槛和标准。
3．大盘规模制胜
大盘的崛起，是缘于大盘自身的优势，缘于其规模效应。大盘的规模效应，将在一定程度上提高居住品质。从景观环境看，大规模社区提供了数量较大且集中的绿化面积，设计师可以精心雕琢，使之呈现丰富的景观层次；从社区配套看，大型社区可以增加一些小型楼盘所无法配置的设施，如配置室内游泳馆、网球场，有的甚至设置了室外的攀岩场和高尔夫训练场；从建筑质量看，更为注重新工艺、新材料、新结构、新技术的应用。此外大型社区也有条件营造宁静的社区环境。
同时华南板块地处城市郊区，土地成本相对较低；其次，由于大盘销售周期也较长，发展商为避免资金沉淀，往往采用低开高走，薄利多销的手法聚拢人气；第三，大宗进货有利于降低材料成本和工程造价，相对面积的管理成本也较低；几方面的因素促使大盘的整体价格通常不会很高，而是趋向于比较合理的价位。
4．板块联手操作
华南板块八大楼盘联手做大一个区域对于其他很多地区的房地产开发确实有很多启发意义，各大楼盘共同唱响华南板块一支曲子，华南板块怎么会不红？像黄歧板块就是在华南板块的启发下结成同盟，滨江东路的江景盘也频频倡议板块合纵连横。
5．城市运营模式
尽管有很多人在提城市运营这个词，但不少都只是停留在理论上面，7500亩祈福新村早就开始了运营城市，无论是超市还是菜市场，无论是学校还是医院，有关的城市配套这里基本上都有，它目前是华南板块惟一建设了污水处理厂的楼盘。据称其第一个污水处理厂投资了3000多万元，而第二个污水处理厂将要投入1亿元人民币，更令人惊讶的是他们还投入了10个亿建设一个医院。这里的楼巴四通八达，祈福新村为当地居民提供了7000多个就业岗位。
6．复合地产模式
以南国奥林匹克花园为例，就将体育、文化、教育产业，甚至旅游、休闲等产业融为一体，导入房地产开发，形成“复合地产”。以“自选动作”加“标准动作”，来开发房地产，特别是在配套设计上，提前思考，做出有自己个性的地产模式。
六问：大盘模式是不是“万世良方”？
正如当年工业化大生产时代，众多工业制造企业通过走“规模化”之路，提高生产效率，大幅降低生产成本，提高了企业竞争力，成就了一大批工业巨头一样，华南板块的几个大盘通过走“规模化之路”谱写出了一段地产界的佳话。
广州华南板块的崛起，推动了中国房地产大盘时代的到来。在多年市场化运作成功之后，广州房地产业率先扛起了“规模化”开发的大旗。正所谓“长袖善舞多财善贾”，华南板块的八大发展商无论从策划设计、开发工程、销售经营乃至做配套等各方面，大盘模式都站在了地产界史无前例的平台上，通过“规模化”的运作，成就了自己。
尽管，大盘开发模式成就了华南板块，但大盘是不是放之四海而皆准的万世良方？大盘模式可谓是强者的游戏，自然有自身严格的“游戏规则”。大型楼盘牵涉资金量大、开发期长、配套内容多、操作风险也较多。因此就有观点指出，在某种程度上房地产开发确实需要一定的规模，然而规模并非越大越好，据说，房地产开发规模有一临界点，开发规模超过临界点，边际成本便会上升。时间过长，也会遇到更多市场风险。有业界人士指出：房地产开发时间超过5年，其边际成本便会迅速增加。而在华南板块像祈福新抱，开发时间已达10年且至今仍未“收尾”。这种超大规模、超长时间的开发模式是不是能保证长盛不衰，还不能过早下结论。未来的华南板块如何在今天成功的基础上继续拓新，依然营造出恒久不变的品牌价值，这是未来华南板块决胜的砝码之一。
七问：有形之手如何握住无形之手？
在城市化进程中，政府规划是只看得见的手，市场机制是只看不见的手。政府和发展商如何互动？是中国城市化运动中的大学问。
在西方社会的“住宅郊区化”及城市化进程当中，政府为郊区发展大规模投资，建设公路和其他公共设施，从而为郊区奠定了可以运作的基础。而纵观广州郊区的大盘开发进程却恰恰相反。或许，在广州快速发展的城市化过程中，市场的力量往往超过政府的力量，开发商们越来越多地扮演政府原来的角色。所以，出现了华南板块一夜之间，聚集了广州乃至北京的数座名校的现象。
与北京和上海的一些房地产项目的明显的政府引导色彩不同，与深圳和上海土地的土地投标制度也不同，导致了开发商能在广州拿到大块土地，当政府不能像上海浦东建设那样，没有雄厚的资金和财力、能力进行大规模的城市建设时，可以将发展商作为开发城市的一只手，将大面积的土地卖给有实力、有品牌、有信誉的大发展商进行开发，借发展商之手，完成区域内的商业、文化、生活配套。这使得包括华南板块在内的一些楼盘在规模化进程中遵循一种“小而全”的封闭方式，楼盘办学校、办医院、办会所，俨然是经营一个个“小社会”，但这种规模化运作也不可避免地带来了资源的浪费，引发一些社会问题：诸如，楼盘的学校医院能不能保证高质量？若干年后又由谁负担？现今社区靠物管管理，若干年后又靠谁？包括被连连指正的华南板块大型公建设施不够的问题，以及本版此前关注过的“楼巴收编”、“购房入户”等问题，使得业界开始逐步重新审视“大盘时代”政府有形之手与市场无形之手如何合拍。
八问：华南板块将往何处去
毋庸置疑的是，华南板块今天的成就绝非偶然，无需辩驳的是如今的华南板块魅力依然，无可厚非的是未来的华南板块也绝对值得期盼。在林林总总的争辩过后，华南板块还仍旧端坐在城市一隅，续写着自己略带传奇的故事。既然有一点传奇，就值得再次审视，然而“华南板块何去何从”的疑问也绝对是整个地产界值得思索的问题，华南板块有很多值得借鉴之处，更有很多值得所有地产商思索的问题。
华南板块未来的命运与番禺乃至整个广州未来的城市发展规划息息相关。从城市结构的发展态势来看，广州城市中心向东南方向稳步推移，番禺处于特殊地理位置。华南板块无疑将占尽广州城市未来拓展的天时、地利之先机，在市政规划中，番禺未来的居住人口将达到500万。随着105国道的改扩，华南快速干线的开通以及五六年后地铁三号线对番禺各大楼盘的沿线贯通，尤其是地铁三号线对番禺楼市的影响将非常巨大，它使华南板块成为一个中央居住区的地位更加稳固，并且在105国道和迎宾路之间将兴建一条番禺大道，与地铁三号线同步，这种复合式的交通体系，使番禺与广州的动态距离（时间距离）将大大缩短，这些利好因素必将大大提升华南板块未来的竞争能力。在市政规划中，位于番禺远郊的南沙已被确立为政府重点进行开发的区域，政府有意让南部结合南沙港发展成一个大的仓储物流中心，使其成为广州四大物流中心之一。强大的物流活动必将带来众多的人流，南沙中低档物业的开发有望获得强化，其本身也将成为华南板块实力的一部分。
在诸多市政利好政策下，未来的华南板块是否就能无限荣光呢？这仍然需要时间来验证。华南板块是否要成为广州未来的卫星城，这条卫星城之路将如何走？都成为决定华南板块未来的一个定盘星？发展成为完成依附于“母城”的“卧城”？还是发展成为独立的区域性城镇？将在很大程度上决定未来华南板块的命运。但是如果市政配套完善、形成一定的城镇规模之后，过去的人流物流是不是会打破如今华南板块本来的寂静？如果成为卫星城后，华南板块今日的魅力是否能依旧？这些可能就不只是几个大发展商能够解决的问题了。
链接
华南板块三年之变
一个村镇命运的改变
1998年，一座华南大桥一条华南快速干线改变了一个村镇的命运，这个村镇就是番禺南村。老话说得好：“路通财通，马达一响黄金万两”，当年的人们怎么也不会想到，一条首路即将带来的变化，没想到这里会成为今后闻名全国的华南板块——广地花园、华南碧桂圆、星河湾、华南新城、广州雅居乐、南国奥林匹克花园以及锦绣香江花园等等在中国地产业赫赫有名的大盘在这里生根发芽，形成号称“中国地产试验田”的华南板块。
八大金刚耀华南
“华南板块”这个词在1998年就有文章曾经提到，也是这个时候，广地花园开盘销售，华南碧桂圆一个2000亩的大盘两年后也拉开销售的序幕，这个时候关于华南板块的提法渐渐多了起来，华南碧桂园先还总是提“华南干线板块”，后来还是被媒体简称为“华南板块”。
华南板块真正的风声水起还是2001年1200亩的星河湾开盘，星河湾为了准备开盘做了大量的准备。从2001年3月2日开始，星河湾就为自己的开盘造势，在相关策划人员的安排下，在各个媒体上组织了一系列的专题文章，如《地产巨鳄备战番禺》、《广州ＣＬＤ显山露水》、《华南虎拔高房地产开盘门槛》，还有《21世纪，中国楼市看“华南”》等等，把华南板块这个概念非常清晰又强势地带到了广大读者的眼前，由此华南板块在广州地产和中国地产界刮起了一阵大盘旋风。接着就是规划3000亩的南国奥林匹克花园、规划4000亩的锦绣香江和规划3000亩的华南新城在同一年内登场，4500亩的雅居乐也在接下来的2002年登上了华南板块的舞台，加上1992年就开盘的老大哥7500亩的祈福新村，至此华南板块八大金刚全部亮相。
地产神话的诞生
凭借着雄厚的资金实力，华南板块在广州刮起了一股大盘旋风，星河湾开盘一个月就卖了3个亿，南国奥林匹克花园开盘八天就将首期的1000套单位全部卖光，创造了“开盘就封盘”的奇迹，而稳健的老大哥祈福新村则连年都雄霸广州楼盘销售冠军的宝座，华南板块在广州地产界简直成了“所向披靡”的代名词。
据星河湾统计，在2001年4月28日开盘到5月7日，星河湾样板房鞋套用了近20万对，饮用水用了1200多桶，瓶装水约510箱，纸杯用了20万个，每天240趟看楼车往返广州座无虚席，发放销售资料12万份，约有18万人被星河湾吸引到了现场，广州地产市场在经过8年多的发展后，在一个从前被人们认为是农村的地方，有这样火爆的开盘场景，无疑是一个奇迹，而后奇迹几乎在华南板块的每一个楼盘上演，这当然更是一个神话。
走下神坛走向成熟
奇迹把华南板块神化，奇迹更是创造了一个大盘时代潮，无论是北京上海深圳还是大连重庆武汉都在热烈地讨论大盘，而广州的华南板块成了最好的教材。同时，华南板块的一些地产商也纷纷将此大盘模式复制到全国各地，如奥园集团挥师上海建上海奥园，珠江合生在北京开发珠江骏景、珠江绿洲、珠江帝景等重头项目，星河湾的开发商宏宇集团也北上京城，这些动作都给当地地产界带来震动。
房地产开发无法让一个地区专美，碧桂园在推出华南碧桂园后，把眼光又放在城市的东北部，1．8万亩的广园东碧桂园凤凰城使得2002年所有的目光都集中到了这里，一个单盘不到一年销售20多个亿，后来接上的翡翠绿洲也是华南板块的发展商锦绣香江的力作，广园东板块的辉煌实际上还是华南板块发展商创造的。可以说，成熟的华南板块自己脱下了自己神话的外衣。
记者手记
狂热过后的理性态度
在华南板块之间奔走已经有半年了，对于这样一块神奇的土地，记者好奇心引发的思考也有很长时间了，一大堆的为什么总是萦绕在记者的脑海中间，对于华南板块的诸多为什么，记者不想以简单的答案来解释，也觉得这样根本没法让读者对这快土地有一个深刻的了解，华南板块既不是有些媒体所说的将梦断2003年，当然也不是大红特红一点问题没有，不抱着理性态度看待这块“中国地产试验田”是不可取的。
华南板块最大的理性实际上是在于市场的选择，这里没有行政命令，八大金刚没有圈地不开发，不会去造卖不出去的房子，总体而言这里总是能够保持供销平衡，这是一块产生广州市销售冠军的土壤，对于城市的南拓，对于广州的发展，华南板块不能说没有发挥作用。
当然这里并非没有问题，规划之痛配套之缺，资源浪费，产品重叠，还有很多问题，但这些问题显然都不是一个发展商的能力范围所能解决的，而且这些都是基于目前的情况来评价的，那几年之后呢，彭磷基敢于在建祈福的同时还投下数以亿计的资金来建一个高档医院，投资人对目前没有多少病人都能够忍受，不觉得是投资失败，但有人却觉得这是资源浪费，这显然是没有以发展的眼光看待问题，只停留在目前，只停留在过去，显然都不是理性的态度。
任何地方都是先有人才有路才有经济发展，造物人不会先修路再造人，只会先有猿变人，人再修路建桥再做些别的。华南板块所在的区域也应该是这样。本报记者 何海鹰
专家观点
关于华南板块的前三年
赵卓文（广州同创卓越房地产投资顾问有限公司）
应用本地地产语言审视
以华南板块为首的这种大盘开发模式实际上是广州所特有的，目前的华南板块由于以大型的土地作为开发载体，自然拥有城区小项目开发所不具备的条件。这种大盘开发模式在过去，乃至现在都发挥着无与伦比的优势，充分开发利用土地资源成为华南板块目前最为主要的收益。广州作为国内城市化程度最高的城市之一，应该充分肯定大开发商在其中所起到的作用。
大盘“办社会”是市场化的结果，既然有利可图，自然就可以依靠市场的力量去经营这些学校和医院，像祈福这样大型的楼盘十几万人入住，自然就有必要办医院，这些因为需求产生的市场行为无可厚非。同时，大盘开发所涉及的开发时间长也不是问题，因为我们看到了丽江、祈福由于长久开发，品牌散发出的巨大生命力，虽然华南板块的开发强度比较大，由于大步伐的进展使得目前也逐步遇到一些诸如产品重叠的问题，但没有必要对此大惊小怪甚至妄自菲薄。华南板块这种“大盘规模化”开发模式本身就是符合广州本地机制的，不同城市自然有不同的开发规划、消费结构，应该用广州本地“地产语言”来说话，其他地区的一些评价意义不大，因为直到今天，华南板块的这种“大盘规模化”开发模式还仍具有独一无二的优势。
卓刚（广州大学建筑与城市规划学院副教授）
华南板块不是炒出来的
从开发模式的视角框架观察，可以说华南地产板块的开发商基本上走的是复合地产的道路。由于政府不插手，开发商得以放开手脚；由于地价便宜，利润丰厚，开发商愿意加大对配套的投入和对环境的美化；由于远离市区，八大楼盘均主要依赖于华南快速干线建立和城市中心区的联系。显然，光靠概念炒作华南板块不可能有今日风光。复合地产开发模式在郊区大盘中有一定的合理性，几乎是华南板块的必然选择。
从社会学的角度观察，目前华南板块对于缓解广州市中心区人口压力起到了积极作用，但令人担忧的是，大盘的发展商已经部分地取代了政府管理的角色，一些楼盘有近十万居民，人口规模相当于一个小城镇，涉及到安全、就业、人口管理、社群等一系列社会问题，怎么能靠一个物业公司来管理？
金贻国（北师大珠海分校不动产学院副院长）
华南板块发展商很有远见
在特定历史时期，华南板块的发展商可以说是很有远见的，运用强大的资金、人力优势走出了超前发展的道路。当然，针对其中的问题也不能回避，那就是华南板块需要政府尽快“补课”。
政府之“缺”该如何补
卓刚
公建配套要尽快补课
开发商办学校、医院其实是承担了自己不应该承担的任务，个个楼盘都上大公建，势必造成资源浪费，学校医院之类还可能存在管理不够专业和社会公信力不高等问题。我认为社区教育、体育、医疗、公交等方面的工作应由政府牵头，行业管理并整合资源，招标经营，否则容易造成资源浪费和垄断。
金贻国
政府须做好资源整合
如今华南板块遇到了诸如：不该管的要管、缺少就业机会以及城市规划土地与开发土地的矛盾等问题，都需要政府的相关政策来协助开发商避免未来可能陷入的困境。问题出现了就应该正视，尤其是需要社会广泛的舆论支持，过分指责政府和开发商都无益于问题的解决。只要未来政府充分发挥好资源整合和协调的作用，问题自然迎刃而解。
赵卓文
公建设施需要完善
政府需要做的是诸如污水、垃圾等问题的处理和大型公建设施的完善。
华南板块的未来之路
卓刚
应避免生硬切割社区
目前将华南板块说成是“卫星城”是缺乏依据的。据我所知：所谓卫星城是指在大城市外围建立的既有就业岗位，又有较完善的住宅和公共设施的城镇。按照现代城市应具有的居住、工作、游憩、交通四大功能要求考察，“睡城”（有人称“卧城”）是华南板块目前较为恰当的称呼。
华南板块未来的命运与政府制定的区域规划或规划调整休戚相关，也是对华南板块开发商的全局观念和社会责任感的考验。地铁三号线的建设和规划中的江海大道对华南板块的意义无疑巨大，但华南板块的规划调整，不能是简单的道路规划和用地性质划分，而是科学合理地进行土地开发、用地规划、基础设施建设、城市设计、生态保护、环境污染控制以及文物保护等等。不管政府对华南板块的规划如何定位，都应尽量避免生硬切割成熟的社区环境，防止噪音污染，同时特别要保护华南地产板块良好的生态环境。
金贻国
“城市片区”定位利好华南
华南板块处于珠三角核心地带，也处于广东省对内对外扇面的交会点上，这样优越的地理位置自然就决定了华南板块的价值。在广州市新出台的城市规划中，将华南板块定位于广州的“城市片区”，相信政府将会通过更加有效的规划方式使今天华南板块已经逐步出现的问题得到较好地解决。未来的华南板块不仅应该拥有完善的市政配套，还应该具有一定商业贸易规模、提供充足的就业机会，通过政府力量的主导，整合协调各种已有资源，降低开发商的投资成本。对于华南板块的未来，我很看好。
赵卓文
无形之手力量无穷
没有必要过早地对华南板块的未来进行担忧和过多设计，因为目前还要看市场如何变动。假设华南板块已经接近开发完毕，目前的问题就真的是燃眉之急了。但是实际并非如此，眼下在华南板块的开发商手中仍然掌握着大量的土地，开发商完全可以根据市场事态变化及时地进行调整，补充学校、医院、相关营利设施甚至建立高新产业开发区都不无可能。所以只要有市场，有盈利空间，华南板块的开发商自然会自己处理好种种问题从而降低大众的支付成本，满足市场需求并完善自身。目前华南板块遇到的一些问题是必然的，阶段性的，不应该将其放大。依靠市场调节、政府规划的利好，华南板块肯定会在发展过程中逐步将这些问题克服。
专题撰文／本报记者 何海鹰 实习生 李培 图：
由于政府不插手，开发商得以放开手脚；由于地价便宜，开发商愿意加大对配套的投入和对环境的美化，华南板块的每一个楼盘都堪称业界典范。（图1－3）
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