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房子一进一出，就是钱？
炒房者的范围正在以前所未有的速度扩大！
过去的炒房者一般可分为这样几类：首先是内部人员，比如售楼小姐、公司员工。不少开发商鼓励内部员工购买自己的项目，还给予一定的优惠价格。既鼓励了员工士气，又在
开盘时造成了热销、房子供不应求的印象。其次，是与开发商内部有各种关系的人，他们或者可以提前预订好位置、好房型，或者可以拿到不同程度的优惠或折扣。第三种人就是职业炒家，他们一旦看准一个楼盘，一般就会通过多种方式订购，如雇人排队领购房号等。以上这些炒房者的共同特点是：购房行为都早于市场启动，购买数量都在多套以上，很少有人做长线投资打算。
如今，一些新的炒房者出现了。君不见，眼见房价日日增涨，你我身边已有不少市民将买卖房地产当做了最主要的投资选择。甚至有市场调查显示：当被问到“假设手里有80万元，你会如何处置”时，67％的受访者称“首选买房”。
不可否认，买卖房地产近两年让一些人赚得笑不止。然而诚如2000年全民炒股时流行的一句话：连卖葱姜的老太太都关心行情了，股市也就到顶了。从前几年房市复苏，持续上涨，到今年，房价继续上扬，如今炒房已绝非易事。尤其对于一些家底并不厚实输不起的普通市民而言，更要谨慎规避房市中存在的投资风险，切不可跟风吃进以致损失惨重。本期策划 刘璞自己的房子卖给自己
汤敏，某私营企业财务。他把自己的房子卖给“自己”，“自己”因此得到了银行贷款，于是炒房的资金有了。
汤敏想到这个办法纯粹是给逼出来的。他看中了一套50万元左右的小户型办公房，月租金达4000多元，投资收益完全到位。但是家里除了2万元现金以外，就是三套房子了，因为都在还贷期内，没有一套能办理再次抵押手续，如果要向银行贷款，光审查个人资格，就能磨蹭一个月，而且还得不到十几万元的贷款额度，眼看着一套能赚大钱的房子从自己眼皮子底下溜走，汤敏心里有点“哇噻”。
翻来覆去，汤敏想既然自己有那么多的房子就在这上面动动脑筋。灵感果然从天而降：在三套房子中，汤敏现在住的房产升值最快，从三年以前买入的40万元已升到现在的70多万元。他决定把它按照市价70万元卖给自己，利用银行70%即49万元的贷款把小户型办公房买下来。
首先，汤敏找到一个熟悉的房产中介，问他们这个计划是否可行？中介公司一口答应，还负责帮汤敏搞定所有的关节。于是，汤敏把房子卖给了自己的爸爸（其实就是自己），由于没有现金释放产权证，便由中介公司先期垫付了25万元把汤敏房子产权证上的他项权利取消；然后汤敏就开始所谓的买卖了，反正是自己卖给自己，首付的30%房款只需一张自己写的收据即可，在加急费的“刺激”下，银行贷款在两周后就到了汤敏的账户。汤敏很顺利地就用银行贷款买了心仪的办公房，还办妥了所有手续。然后他将其挂牌62万元出售，由于4000元的租金是个不小的吸引，小房型的办公房又是稀缺货，他两个月后就找到了买家。前前后后三个月的时间，除去投入，汤敏净赚将近10万元。何城西
［评点］通常，炒房的第一要素就是资金。可是有人空麻袋炒房，“背米”也不少，与其说是他们耍小聪明，不如说是他们主动掌握了金融工具和财富信息。小心“资金链”断裂
金女士是位月收入2000多元的普通职工,三年前把自己一室半户的老公房售出,然后以首付13万元的代价买下40万元二室一厅的商品房。在房子按揭尚未还清时,她又通过“转按”的老办法买下60万元三室一厅商品房。在自己全部存款只剩10万元的情况下,今天她又在考虑用老办法去买80万-100万元的商品住宅。
像金女士这样的人,既非“大户”,又非“职业炒手”,却一而再、再而三地把房子越“倒”越大,不愧为精明过人。但是如果今天她仍执意“炒房”的话,就很难保证其脆弱的“资金链”能长期持续下去。因为相对市场总体形势来看,目前的房价已出现“非理性”状况了。
[评点]近期的《城市管理》杂志撰文分析:目前住房供应的价格偏离居民收入结构较远,而供应结构的偏离又在不断扩大,于是在某种结构住房严重供不应求的情况下,使大多数人误以为整个市场将会持续“火爆”。这时开发商在制定房价之时,不是实行成本加固定利润的销售定价法,而是实行市场需求定价法。也就是说,能够卖5000元的房子,绝不卖4000元,即使成本只有3000元,总之尽一切力量实现销售利润的最大化。值得注意的是,楼盘的大部分利润已被开发商拿在手里,而且只要市场继续“火爆”,开发商还将抓取更多的利润。这样,原本资金就不多的普通市民如果再继续“炒房”的话,家庭“资金链”断裂就不是一句空话了。他劝表弟不要“炒”
上海人小王,靠着多年投资股票,手里积累了不少资金。可是近些年股市始终未见有何大的起色,他一直在寻觅新的投资机会。2001年初有朋友向他推荐了上海市大连路上和周家嘴路上的两处房源,经过实地调查后他发现,两处房源都靠近当时正在筹划的大连路隧道工程,远期效益很好,就从股市中将资金抽回,以每平方米4000元的价格购买了一套三室两厅和一套两室两厅。两年后的今天,不仅大连路隧道已全线贯通,大连路改造也已完毕,小王的这两套房的市场价也随之飙升至7000元每平方米以上。他今年将两套房子轻松地以每平方米6800元和7000元出售,就有了70多万元进账。而今,小王收了手,他表弟却摩拳擦掌意欲一进一出炒一把,眼下正到处看房呢。不过对此小王却不看好,他的理由是:前几年上海的房市的确还有不少的升值空间,然而,时至房价连续上涨了4年、且今年前8个月还进入涨速加快的阶段,无论是一手房抑或二手房,房价都已在“喉咙口”,显然上涨的空间已相当有限。劳动
[评点]赚取差价是现在大部分房产投资者主要的获利方式。但别忘了,从临渊羡鱼到现在才恍然大悟想进去大赚一把,确实有些为时已晚。另外,就算房价略有上涨,计算差价时将“车马费”、契税加佣金,以及已付款项的银行利率等扣除后,能赚几何？会否亏本？炒房的条件
闲时——要有比较宽余的时间,因为房产买卖的手续相当繁琐,要有充裕的时间找房源和办理有关手续。
灵敏——要对房源和房价非常熟悉,至少每天要做“功课”。
胆大手辣——投资时胆子要大,眼光要准,做事果断,拖泥带水的性格不要来搀和。
闲钱——在入行时一定要把自己的固定资产和流动资金做一个最低限度的权衡,虽说房子能出租,但要考虑家庭收入和每月还贷之间的比例,万一一个月中所有的房子都租不出去,而每月的还贷额超过了你家庭的总收入,会给家庭财政带来危机。一般来说,家庭流动现金的储备是6个月的总还贷额;而房产投资总额不要超过家庭总资产的70%。
专业知识——比如房产契税、保险、贷款等,这样才能让自己规避房产交易中的风险。申江
因为不刻意轻松赚了钱年初,30出头的小林以4300元/平方米的价格购得近200平方米的一套住房。该楼盘位于南京市的城东干道,总计花费80多万元。钱当然没办法一下子全付,于是她到银行办了20年按揭,首付20%,每个月还贷4000元。
谁知道,8个月后,小林认识了一位房地产开发商,他许诺能以较大的折扣优惠出售自己的楼盘,这让小林很是动心,便动了把刚办了按揭的房子卖掉的念头。抱着试试看的想法,小林在网上发布了卖房的帖子。“我毕竟没那么大炒房的瘾头,否则也不会只定下5000多元/平方米的价格。”她说,这个价格都要比该楼盘三期开盘价低,但也许正是因为价格不算高得“离谱”,她才可能很快就找到了一位爽快的“下家”。“我们谈得很顺利,这两天,就已着手办理过户、转按揭等手续,大致算下来,我应该可以赚到快10万元。”8个月的时间赚10万元,小林还是很开心的,但她一再强调,人不能太贪心,“有很多人劝我,再等等吧,到明年,房价一定还会再涨,可谁知道呢。”她透露和她差不多时间登信息的,还有很多没能成交,“我觉得他们的价格定得不太合理。”刘璞
[评点]通过中介卖房或者撇开中介亲自上阵,这两种炒房途径其实各有利弊。如小林这般,尽管她可以节省掉一笔不小的佣金开支,但代价是她必须亲自办理房产交易十分繁琐的相关手续。这也就意味着,一些专业知识于她是必须掌握的——她起码得了解买卖一套房产需要经过的步骤。而对所有炒房者来说,更重要的还有一个心态的把持问题。有效需求才是“晴雨表” 对于一个地区的房地产来说,只有真正实现了投资者与居住者都满意的局面,才能说市场是健康的。如果,只是投资者在收益,而居住者却买不到或买不起自己满意的住房,那这个市场就已经是危机四伏了。这种危险同样是针对投资者的。房价不可能无限度上涨,一旦没有新的投资者或居住者接手,那就意味着资金被“套牢”。
另外,规范市场交易行为也是非常重要的一环。目前,某些开发单位存在的一些不规范行为,使少部分人可以利用少量资金,垄断房源进行炒卖。这样不仅破坏了正常的购房行为,也增加了投资者的风险。许多房屋的升值空间被提前预支,投资者的赢利空间在无形中被压缩。在规范操作的市场中,参与者面对的资源是透明的、公开的。这对于买卖任何一方而言,就是在平等基础上的交易。市场是有风险的,投资更不可能完全避免风险。在健康发展的房地产市场中,投资者自由选择的同时,也会意识到风险会存在于什么地方。
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