纵观近期整个广州的别墅市场，国家别墅用地收紧政策初见效果，广州别墅市场呈现出全线热销的局面。刘从才 摄
第一聚焦
【2003广州别墅市场盘点】
2003年2月18日，国土资源部发布《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》（国土资发〔2003〕45号），停止别墅用地供应；
6月13日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号），严格限制高档商品房开发贷款和个人购买高档商品房及二次购房按揭贷款；
8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号），再次提出要控制高档商品房建设；
9月14日，国土资源部再次发布《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》（国土资发〔2003〕356号），要求各省区直辖市国土资源管理部门全面贯彻落实国务院18号文件，严格实行土地供应的集中统一管理，严格控制土地供应总量，优先满足普通商品住房建设合理发展的用地需求，严格控制高档商品房的土地供应，停止别墅类用地的土地供应。
在短短的半年多时间里，各方政策纷纷向以别墅为代表的高档豪宅亮起红灯。记者近日从广州市国土资源和房屋管理局相关部门了解到，目前已停止别墅用地的审批，何时恢复还没有明确的时间表。对于别墅情有独钟、准备近期购买的消费者来说，最关心的莫过于目前广州别墅的供应情况如何？别墅的价格会否上扬？那就让我们来一次广州别墅的大巡礼吧。
别墅销售迎来抢购小高潮
10月以来，广州的别墅项目均呈火爆的销售局面：广园东别墅“三剑客”之一的碧桂凤凰城，携五星级酒店——“凤凰城酒店”对外开放之势，仅黄金周首日就售出100套，而最新推出的凤湖苑最后一期独立别墅就占了70套；以“高品质泊岸别墅”和“岛屿式布局”风靡羊城的翡翠绿洲，国庆期间推出半山环岛面湖的龙翔台首府别墅，在黄金周一个下午就售出6套，而售价高达2500万元的庄园城堡别墅，亦有多位诚意买家前来洽谈；新近面世的甲天下别墅园，拥有纯美式的高尔夫球场和纯美式的湖景别墅，销售达20多套、数千万元。
华南板块也有不俗的表现：广州雅居乐花园新推的“欧洲故事”中，首推的77套别墅在内部认购期间已基本售罄，目前已销售100余套。其拳头产品的“四屋”遭到抢购；锦绣香江花园的别墅一直深受买家欢迎，发展商原来珍藏的科莫湖丹桂园别墅遵循上层建筑的建设理念，一经推出就受到了中大型企业主、海归派高级知识分子、海外华侨和参加广交会的内地大客户的格外垂青，目前陆续有业主收楼装修。绿茵岛纯水岸别墅在地铁三号线、新光快速路等推动下，黄金周也有15套、2000多万元的业绩。
南湖山水别墅和市区内的汇景新城，以及堪称绝版正接受咨询的珠江新城别墅也吸引了大批的别墅买家，而南沙滨海花园在宏城广场的看楼车，车车爆满，候车的队伍摆起了长龙阵。据说不少广州、番禺、东莞、香港等地的客户到现场看样板房后立刻下订。
纵观近期整个广州的别墅市场，国家别墅用地收紧政策初见效果，广州别墅市场呈现出全线热销的局面。
现楼供应呈现紧张趋势
经过国庆前后的一番热销，广州现存别墅货量见少。侨鑫集团营销中心副总经理郑松杰表示，汇景新城的第一期近百套独立别墅，尽管售价高达每套400－1000万元，目前已基本售罄。拥有更大的综合资源优势和附加值的二期独立别墅，目前正紧锣密鼓地施工，数量也比一期减少近半，只有四五十套货量有限推出。
早前有报道称，华南碧桂园前期产品用地开发已告一段落，而且别墅基本销售完毕，暂时不会有新的别墅推出，现在主推产品是每套均带10至30多平方米入户花园的别墅级洋房，该消息也得到了碧桂园集团办公室的杨小姐的证实。据介绍，凤凰城国庆期间推出凤湖苑独立别墅110套、联排别墅90多套，去货已到达八成多。不过，杨小姐肯定地说，凤湖苑还会有新一期的别墅推出，凤凰城定位为“别墅城市”，将会一如既往地把别墅当作主打产品。
锦绣香江花园仅有科莫湖别墅少量保留单位和紫藤园的部分联排别墅，今后主推带电梯的多层或中低层生态洋房。翡翠绿洲至今年4月29日开盘以来，推出泊岸独立别墅、ＴＯＷＮ ＨＯＵＳＥ别墅约300套，目前销售八成多。
广州雅居乐在“四屋”热销的带动下，发展商原来珍藏的尊豪级别墅“御景峰”的好几幢示范单位Ｂ型及Ａ型等大户型的单位，亦在买家的强烈要求下出售。纯别墅社区的绿茵岛别墅总共有242套独立别墅，目前仅剩余50多套，临江的一排都“名墅有主”。
南湖板块的江南世家也销售过八成，随着连接广州大道北的同和路的拓宽改造工程的进行，销售会更趋旺盛。至今为止，广州售价最贵的、每平方米高达3万元的宏城花园别墅，65套顶级别墅一经推出即被抢购一空，目前二沙岛几乎没有一手别墅。
市场速报
“四大新秀”蓄势待发
“珊瑚湾畔”：样板房11月底盛装登场
“珊瑚湾畔”是大名鼎鼎的和记黄埔地产集团在番禺大石开发的豪宅项目，也是其在广州兴建的首个豪宅旗舰项目，占地近50万平方米，总建筑面积约50万平方米。首期将推出60幢三层带电梯独立别墅和200多套叠加式错层别墅，临江独立别墅不带装修每平方米价格逼近15000元，6幢独立别墅样板房将于11月底全新亮相，预计将于年底公开发售。
“珊瑚湾畔”整个项目以澳洲黄金海岸式滨水生活为中心概念和蓝本，创造出了800米超长临江面、三层带电梯别墅、一层一户错层叠加别墅等广州别墅市场罕有的特点。该项目将分四期、在4－5年内开发，如此大规模、高定位、高价位的别墅豪宅项目，将对广州为数不多的处于金字塔尖的顶级富豪来一次大团聚。
珠江夏湾拿：11月将盛大发售
东方夏湾拿花园是珠江地产开发的首个高尚休闲度假社区，地处从化市太平镇与神岗镇之间，紧邻105国道（广从一级公路）。
据介绍，该项目首期占地60万平方米，由山顶独立别墅、水岸联排别墅和高尚度假公寓组成，荟萃拉丁风情，再现拉美哈瓦那的迷人风采。
据有关人士估计，珠江夏湾拿首期产品的价位不会太高，有可能与附近城建集团的逸泉山庄价位相近。
桐林美墅馆：守得云开见明月
一直以来“犹抱琵琶半遮面”的桐林美墅馆，近日终于放出话来，将在11月份发售。
桐林美墅馆首期占地面积120亩，目前79套豪华别墅已打造完成，其中包括33套面积270－420平方米的独立别墅，46套面积290平方米的联体别墅。该批别墅户型面积大，最小的一套也有270多平方米。最顶级的一套独立别墅，连私家泳池、花园占地面积达1000多平方米，据说别墅初定的价格是6500～8000元／平方米不等。
南湖板块别墅项目由于受到交通因素的制约，保持不瘟不火状态已多时，同和路扩宽工程于本月正式动工，将建成宽60米、双向六车道的高标准的广州大道北延长线，彻底扫清进出南湖的交通瓶颈。桐林美墅馆选择此大好时机开盘，兼得天时与地利。
珠江新城别墅：都市中心最后的别墅领地
宏隆房地产发展商日前在接受记者采访时透露，珠江新城别墅占地面积6万平方米，由50多套别墅和部分公寓单位组成。小区毗邻28万平方米珠江生态公园，整个社区没有相同的两套别墅，规划设计与建筑风格凸现了澳洲式尊贵生活与中国传统审美的融合。
发展商称，珠江新城别墅的开发，将填补珠江新城ＣＢＤ无别墅的历史，铸造出珠江新城内唯一超低密度的物业形式，将是珠江新城产生极大市场轰动效应的起爆点。
据业内人士预测，由于其每平方米高达8000－15000元的高额成本，售价将直追二沙岛别墅。
二手别墅租售两旺
二沙岛的其他别墅项目开发较早，如新世界棕榈园、花城苑和金亚花园等，所属区域、居住环境、楼盘特色、物业服务等均属一流，周边拥有数量庞大而稳定高端租客群，在二手的租售市场上十分活跃。而金湖花园仍然是外籍人士的至爱之选，因其依山傍水，租金相宜，约在4600－5000美元／月，目前的入住率达100％。白云堡豪苑因其内部建设日趋完善，交通方便，租金亦接近二沙岛的别墅，租赁市场开始活跃。另外，随着广州与番禺的交通越来越畅顺方便，番禺的别墅供应增加，无论从环境、建筑质素、装修及家居配置方面都比较适应现代的需求，月租10000元左右，吸引相当数量注重生态环境和社区景观的租客。
据广州中原地产企业传讯部提供的资料显示，国庆期间二手别墅租售较为频繁的区域仍在东山区，金亚花园、华侨新村月租金在2万－3万之间，而白云堡豪苑一套626平方米单元月租金高达5万元，为近期的最高月租价。
广州对外开放程度的提速直接推动了别墅的租售市场。今天1至8月，广州新批准外商投资项目799个，新批和增资投资总额在1000万美元以上的项目有69个。世界500强跨国公司中已经累计有112家公司进入广州。据不完全统计，目前在广州投资的外资企业有近万家，在广州工作的外籍人士约5万人，不断增长的外资企业外籍高级管理人员成为广州别墅租售市场最强劲的生力军。
专家聚焦
广州别墅过热吗？
同创卓越房地产总经理赵卓文：
供需基本平衡
广州的别墅市场总体上是良性的发展，还比较稳定，没有出现大量的积压。“停止别墅用地供应”政策是自上而下、全国性的，主要是针对杭州、上海等地别墅建设太过凶猛，通过政府的调节行为来规范市场。对于广州别墅的价格而言，短期内影响不大。2－3年内广州的别墅供应量还是充足的。如果这一政策是中长期的，3年之后用地可能会出现紧张，土地价值会提升。
珠江恒昌董事总经理黎振伟：
郊区别墅用地过剩
在相关部门“停止别墅用地”政策出台之前，广州已经批出或承诺出让了大量的土地，像广州郊外的大盘，少则1000多亩，多则上万亩，发展商手中的土地储备巨大，因此目前控制用地的重点，主要还是控制已经批出、但报建等各方面的手续还没有办好的部分。在中国这个人口膨胀、人均土地不多的国度，像郊区这种大规模的圈地是不宜提倡的。从长远的角度看，政府也应该保有城市长远发展的土地储备。
某业内资深人士：
经济型别墅还有市场空间
根据早前的一份市场调查资料预测，2002年－2005年广州的别墅市场总容量在5000套左右，其中约80％为经济型别墅。2002年碧桂园凤凰城掀起别墅狂飙运动以来，大众化的经济型别墅成为广州别墅市场的主流，包括今年五一的金碧御水山庄、翡翠绿洲（该盘定位品质很高，但五一期间的价格表现是经济型别墅）以及十一主要面积在160－350平方米的凤凰城凤湖苑别墅，都激发了销售热潮。据粗略估计，目前经济型别墅的销售量已经达到3500套左右，已经在透支未来的消费。但并不意味着经济型别墅已经达到顶点，随着性价比更高的别墅产品的出现，销售空间还可以进一步扩大。
某知名物业顾问公司董事总经理：
价格上涨源于价值的增加
别墅用地供应量的减少并不能促使价格上涨，广州的发展商在早几年就已经囤积了相当多的土地，土地的价值已经沦陷，只有附加别墅上的综合价值才是决定价格的基础因素，才是价格的源泉。随着别墅产品的全面升级，从精致的、经典的、纯粹的建筑产品，向建筑风格、园林景观、物业管理、社区文化、生活方式、地域文明等综合优势飞跃，别墅的价格才会不断提升，但是价值的积累与整体社会的经济文化发展相适应，有一个逐步提升的过程，并不来自于政策性造成的土地稀缺。
锦绣香江副总经理杨晓军：
对价格有一定的影响
“停止别墅用地供应”对别墅价格的升高有一定的影响，但不是很大。近期广州别墅的供应量还比较大。像和记黄埔的珊瑚湾畔、东方夏湾拿等都将在近期上市，将对目前的别墅市场造成冲击。翡翠绿洲的价格自今年五月份以来，一直在稳步增长，目前平均调升了5％－15％，部分户型升幅更大。翡翠绿洲的升价并不是受政策因素的影响，而是在开盘后价格向价值的回归，目前翡翠绿洲的价格才是泊岸别墅真实价值的反映。
侨鑫营销中心副总经理郑松杰：
稀缺都市别墅价格将上扬
由于“停止别墅用地供应”，现有别墅项目的保有土地显得更为珍贵。尤其是广州市区内稀缺的高级别墅，价格上升也是正常的，物以稀为贵嘛。随着汇景新城“中国首席豪宅社区”的成熟完美，即将推出的二期独立别墅，在建筑产品、景观、配套、生活氛围等方面具有更大的综合资源优势。别墅毕竟是一种高端住宅产品，我们不主张随便在哪块地上滥建别墅，要建总是选最好的。
记者手记
追求别墅的综合资源优势
“人往高处走，水往低处流”，手有余钱的人自然不甘于从高耸的办公楼走出来，马上又走进方格子的住宅，而向往有天有地有花园的“别院”。应该感谢经济型别墅，提前圆了薪富一族追逐的梦。而住与行是相辅相成的，别墅和车子一个都不能少。广州大部分别墅都在有山有水的近郊，购买别墅者必定要有车，而有车一族购房又摆脱了地域空间的限制。据统计，广州今年1－9月有近6万辆小车开进了寻常百姓家。有车一族的迅速增加，势必会引起购房心理的改变，居住地远点、再远点，都是可以接受的，对于近郊别墅的发展商来说，肯定是受欢迎的积极现象。
需求促进供给，价值决定价格。在采访中，记者听到几位专家、发展商一线操盘手不约而同地提到“综合资源优势”这个概念。别墅的价值不仅仅是土地和建筑产品，更多的是来自于“综合资源优势”：包括高瞻远瞩的地域地块选择、与时俱进的开发理念、稀缺的自然人文景观、适度超前的建筑产品、公园化的社区环境、无微不至的物业服务、国际化开放包容的文化氛围等等。
相信不久的将来，具有“综合资源优势”的别墅品牌，将掀起广州的新一轮的别墅创新发展浪潮，这正是广州别墅消费者之福。
北京、上海、广州三地别墅市场比较
北京：上半年销售78亿
据报道，北京别墅市场截至2003年8月份，所有的在建项目是140个左右，开发面积1300万平方米左右，2003年1－6月新增的面积是140万平方米，预计2003年全年的供给量大概是300万平方米左右。需求方面，2003年上半年已售的面积是60万，销售额是78亿，这期间投入市场的量大概是100万平米。价格方面，北京在2000－2003年实际的交易价格是12500元，从区域上来看，北京市区内的别墅比较高，在24600元／平方米左右。北京客户构成大概是30％是国内的，东南亚大概是40％，欧美一带可能也有15％，其余大约有15％。
上海：别墅均价9787元
上海截止到2003年的8月份，已售和在售的项目大概有180个，总的面积是1670万平方米，其中2003年上半年，新上市的量是大概162．7万平方米，与北京140万平方米比，总的供给量相差不是很远。价格方面，通过对180个项目平均的售价也进行了总体的统计分析，平均价格是9787元，销售比较好的是2001年以来的别墅，经济型的别墅需求量比较大的，而且300－600平米的豪宅每年销售几百套。上海本地户口吸纳大约占37％，国内其他低于27％，港澳台同胞大约28％，外企大约是8％这么一个构成的情况。上海别墅消费对象中高级管理人士所占比重最大，达43．92％，其次为专业技术人员，占27．85％，再次为私营企业主，其占比例为15．36％，自由职业者占6．10％，另有6．77％为其他特殊买家。
广州：以内地买家为主
广州有关统计数据显示：2002年广州别墅销量大幅增长，别墅成交面积接近35万平方米，比上年同期大幅增长了160％！2003年1－9月别墅新上市项目及大规模的旧盘推新货项目7个（翡翠绿洲、金碧御水山庄、南湖山庄、南沙滨海花园、甲天下别墅园、雅郡－伯朗别墅、广州雅居乐御景峰和欧洲故事、凤凰城凤湖苑等），新上市面积达到30万多平方米。目前广州在售在建的别墅项目50多个，保有总面积也将超过千万平方米。
广州中原地产在广州所做的一项针对别墅消费的市场调研结果显示，广州别墅的购买者以内地买家为主，其占总数比例高达86．67％，其次为港澳台同胞，所占比重为11．67％，其余1．67％为海外人士；而在对潜在买家的调查中，内地人士所占比重更高达92．06％，港澳台同胞下降至4．76％，外籍人士则上升至3．17％。外企高级白领、企业中高级管理人员等“薪富一族”成为购买别墅的中坚力量。
广州主要在售别墅项目一览（表略 详见报）
（根据媒体公开和发展商提供资料整理）
专题撰文 本报记者 邹阳军 专题摄影（除署名外） 迟到 图片说明：
广州中原地产一项市场调研结果显示，广州别墅的购买者以内地买家为主，其占总数比例高达86．67％。（图1－5）
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