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购房顾问
2000年初，家住海珠区赤岗的陈先生准备购置一套房产，经过一番比较，他们一家看中了原住宅附近正在兴建的一个住宅小区。据陈先生了解，虽然该小区还在兴建中，但是该片小区的起价较其他同类商品房低，而且如果在此购买房产，孩子上学、自己上班都比较方便，加上周边环境又比较熟悉。于是，陈先生一家在该小区挑中了一套房子。签定购房合同
前，陈先生要求开发商出具《商品房预售许可证》，售楼小姐理直气壮的告诉陈生，该小区《商品房预售许可证》已经出来但尚在房管局，这两天就可以取回来了。同时售楼小姐称，这并不妨碍房子的销售，他们已经销售了50多套房子。陈先生尽管有些犹豫，但经不住售楼小姐的游说最终还是与开发商签了《商品房买卖合同》，合同中约定8个月后交房。
转眼间就到了交房的期限，开发商却没有按照合同约定的时间按时交房。最后陈生得知：该小区的《商品房预售许可证》由于各种原因始终没有办下来。万般无奈之下陈生只得诉至法院，提出退房。
相关法律条文提示
1．《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”；第9条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；．．．．．．”
律师出招
南方楼市法律顾问袁雪律师认为：这是一起因开发商在没有取得《商品房预售许可证》的情况下预售商品房，导致过了约定交房期却迟迟不能交付房屋从而损害购房者权益而引发的纠纷。
《城市商品房预售管理办法》第5条规定：“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。”第6条规定：“商品房预售实行许可证制度，开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。”第9条也明确规定，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
本案中，开发商在没有取得《商品房预售许可证》的情况下就进行商品房预售，其行为违反了法律规定；另根据最高院的司法解释第2条规定，也可认定陈先生与开发商签订的商品房买卖合同无效。据此，陈先生可根据最高院司法解释的第9条第1款第1项的规定要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
相关专家提醒
《商品房预售许可证》是国家对商品房预售进行干预的主要手段，也是维护消费者合法权益、预防房地产开发风险的主要措施之一。购买期房的风险较购买现房要大一些，购房者一定要谨慎，在签订商品房买卖合同之前一定要让开发商出示《商品房预售许可证》，如其不能出示，则表明该开发商没有预售商品房的资格，这样的合同一定不能签。只有确信开发商有《商品房预售许可证》的情况下才可以购买其预售的期房。同时，还需注意自己购买的房产是否在预售的范围之中。因为，即使开发商有《商品房预售许可证》，并不等于开发商开发整个楼盘都可以预售。 陈筱岚
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