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本报记者 蒋培宇 青岛报道
两位老人的新房梦
青岛地产幻若海市蜃楼。
气象万千的楼价，让青岛市人看到了青岛天泰集团的一个创举——其所有地产广告上都印上了警示语“楼市有风险，投资需谨慎”。这条只有在股票市场才见到的语句竟飘扬到了青岛的地产时空中——沸腾的市场让地产商都呼出了冷气。
地产商颤抖的身旁，是购房人别样的忧愁。“买房子买了五六年，两位老人到现在也没有买上新房子。”10月25日，在青岛市金融系统工作的徐先生说起自己岳父岳母买房的经历唏嘘不已。
徐的岳父岳母住在青岛市市北区，从1998年前后开始计划买套新房子，“又舍不得将一生的积蓄都花在房子上，想等房价跌下去之后再出手，到2001年房价上涨，更舍不得花钱，以为房价会跌，到现在彻底没戏，他们附近一个楼盘，现在房价已经上到5000多元了，两位老人退休金才700多元，哪里买得起新房，没办法只好搬到女儿家住去了。”
徐先生岳父岳母家附近的这个楼盘，就是青岛市赫赫有名的“海泊人家”。
“海泊人家”占地约50亩，共建设13栋楼，576套房屋，整个工程总投资约2.2亿元，预计2004年完工。“海泊人家”楼盘位置为三级地段，但销售场面却出人意料地火爆。9月7日开盘当天，近5千人冒着大雨排队抢购，附近交通为之堵塞，开发商不得不请民警维持秩序。“买房的人像疯了一样，出手想都不想，干脆得就像买一棵大白菜！”一位地产商这样形容当时的火爆场景。这种火爆就连“海泊人家”的开发商也惊呼看不懂！
海泊人家预售房价为均价3800元／平方米，正式按揭时升为4100元，开盘时涨为4750元，开盘第三天即飞升至5080元。即使房价飞涨，很多人还是空手而归。
但张广鸿认为，“这个价格虚炒成分很大，一开盘就有人在炒。”一位不愿透露姓名的地产商指出，“海泊人家”汇集了大量炒家，“有至少30％的房子掌握在炒家手里，开盘第二天‘海泊人家’的房子就出现在二手房市场，从一楼到十楼全有。”
像徐先生岳父母“这种最惨的人”在青岛市有很多。
青岛市统计局公布的数据表明，2002年青岛市市区居民可支配收入年人均为8721元，比全国35个大中城市平均水平低7.4％，与宁波市相比低32.8％，与厦门市相比低25.9％，仅比大连市高6.35％。而普通住宅平均价格比宁波市高73.9元，比厦门和大连则每平方米高出700多元，其房价与家庭年收入比分别为13.7：1、6.8：1、8.5：1和10.3：1，青岛的房价与收入比率最为悬殊，在四城市中，青岛人买房最难。
青岛市商业银行行长、高级经济师张广鸿说，青岛市的房价“上涨曲线一直向上跑，一点没有下落，真让人看不懂！”记者调查表明，在青岛市的一级地段市南区和崂山区沿海一线，已难觅7000元／平方米以下的普通商品房，一些豪华住宅价格更是高达10000元／平方米，如丽都国际开盘价即为10000元／平方米，直追上海楼价，海怡名都、碧海花园等楼盘开盘时一般在7000元／平方米左右，不到1年涨至10000元左右。
炒家疯狂
张广鸿认为，青岛市的高房价，除了受供求关系的影响，虚炒的成份很大，炒家“三五年前，一般炒一两套房子，现在是一个楼座一个楼座地炒。”真正的炒家，是别人拿到地后，再去开发，一般人炒一个楼座，这种炒家一炒就是半个小区。拿到土地的房产商办土地证、规划证等证件，由炒家搞开发，所需要贷款，由有土地的房产商和他一块到银行签协议，由前者签字。
一家房地产公司老总透露，青岛市大大小小的房地产商有700多家，“但手里有土地的只有30％，其它的只有靠炒房为生。”
知情人士透露，房价飞涨的背后还与腐败有关系。“一些能控制或影响房地产商人，在楼盘图纸出了之后，和开发商签个协议，以每套房子一万两万的定金拿下一个楼座或一个单元，定下一个不影响开发商利润的内部价格，开盘之后抬高价格——但会以低于开盘价一百来元／平方米脱手，从中赚取差价，最后消费者和开发商签订购房合同，办理按揭手续。经过这一倒手，炒家不仅能赚到大量利润，而且不用办理按揭承担贷款风险，每套房子的炒卖投入仅一两万元。当然这类炒家手里得有权，能给开发商带来直接的好处，双方是一种变相的权钱交易。”
业界人士认为，这两类炒家是真正的一线炒家，经过他们的手再倒给数量众多的二线、三线炒家乃至四线炒家，最后到达普通有住房需求的市民手中，经此链条，房价被节节加码形成产销两旺的泡沫。
支持房价还会继续上涨的主要理论是“土地资源有限论”，认为青岛市土地资源有限，人口却在不断增长，需求大于供给，房价还会上涨。但打开青岛地图，就会发现青岛市的城阳区、李沧区乃至四方区和黄岛还有大量的土地资源没有利用，即墨、胶南紧挨青岛，地产开发也刚刚起步，如果这些资源利用起来，满足青岛市的住房需要绰绰有余。
实际上，对青岛市房价能持续涨到2008年的观点地产界已失去信心，只不过谁也不愿出头点破这层窗户纸，而采用更务实的方式———改变经营，以便未雨绸缪做好规避风险的准备。
青岛市宏凯置地产业有限公司副总经理祝星说，由于青岛市高房价隐藏的风险，公司在四方放弃了一个项目，做了一个烂尾楼——东海路的凯旋大厦，项目很成功，“即使把烂尾楼炸掉，平地起一座新楼，也比在市区买地盖楼划算风险小。”
大部分公司做的则是另一种准备：加快开发进度。表现最为突出的是海信房地产股份有限公司，去年完成4个房地产项目开发，今年同时开工7个项目，总建筑面积将达到60万平方米，占到青岛市地产销售面积的近1／6。知情士透露，海信地产如此大规模集中放量开发，重要原因是去年曾做过预测分析，认为青岛市房产高峰在两三年内会出现转折，所以借用海信集团的资金优势，趁地产热潮未退，加快项目开发，以躲过地产“冬天”。公司一高管证实有此因素。
同时炒家也为部分房产商厌恶。青岛天泰集团为给高烧的炒家降温，禁止公司内部员工买房，防止内部炒房行为。
青岛市今年也发誓要剔除房价中的非理性因素。今年8月初青岛市市长夏耕视察青岛市部分经济适用房建设项目时表示，3年内青岛市将完成新一轮的经济适用房建设，总套数达46351套，最迟的2005年将投入使用。
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