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许荣茂:百亿豪宅幕后人物

http://finance.sina.com.cn 2003年10月30日 14:27 英才

  文/本刊记者姜苏鹏陶莉

  有人称许荣茂是房地产新贵,也有人形容他是业界的“巨鳄”:在国内的土地储备数量庞大,举重若轻、敢做别人不敢做的项目,随时可调用的资金数额惊人……

  关于他的种种传闻,令人深感他的神通广大,莫测高深,随着2001年度《福布斯》
国富豪榜的出炉,排名第5的世茂集团董事长许荣茂更成为无数中国人谈论的话题。

  51岁的许荣茂不喜欢抛头露面,不喜欢他人将自己视做传奇,尽管一些人甚至将他推向了李嘉诚那样的偶像地位,但已成为中国大陆媒体关注焦点而从未接受过专访的许荣茂,却被多家媒体拼凑出多种自相矛盾的富豪形象,让人无法认识他本来的面目。

  2001年12月5日在上海接受《英才》独家专访的前一天,许荣茂以现金2.3亿港币购得香港豪宅“创世纪”,这座著名别墅于1997年楼市高峰期市值高达9亿港元,堪称全球最贵豪宅。

  香港是一座不断制造神话的城市。此消息一经传出立即触动了香港媒体的神经,成为竞相报道的当日头条。事实上,它进一步证实了人们的猜想:许荣茂的确是一位不可限量的实力派人物。

  站在“中华第一高楼”——金茂大厦44层集团总部的办公室里,俯瞰百年外滩、上海夜色,此时此刻的许荣茂会是怎样的一种心情?这位控制资产超过200亿的富豪,却异乎平淡地对我说:“只有基础坚实,才能建高楼,才能更好地看到远处!”

  实力:不到两年,两次借壳成功上市

  尽管许荣茂采取种种低调表现,一直回避传媒,连许多商界人物对他的印像也极为模糊。但他喜欢以宏大的方式叙述“主题”,因而每一次出手,即产生强烈的效果。尤其以浦东江景豪宅世茂滨江花园为代表,它将是国内最高的高级住宅区。据业界人士测算,他在北京所开发的项目也占据了整个高档住宅房市场的相当大比重。

  “为什么独爱豪宅?”百思不得其解。

  “建筑上很多美的地方,只能在大项目、在豪宅上才能描绘得淋漓尽致。”并非预期的回答。

  不甘心再问:“总有生意上的考虑吧?”思考方法是最简单的逻辑,缩小包围圈:“上海有3000多家房地产公司,市场竞争非常激烈。价格战的结果必定是两败俱伤。我们的项目大多定位于几十万平方米的高档房产。五星级的房子,售价为三、四星级,市场占有率自然就高,销售情况也好。”人们很自然对许荣茂产生一个疑虑:同时多个投资,涉及数额庞大,资金从何而来?

  “搞房地产大项目的运作,资金来源应该有四块:自有资金、销售滚动资金、银行拆借及市场融资。我们主要是一、二点做得较好。自有资金充裕,每一个项目资金到位快。销售滚动我们做得较出色,所以银行拆借压力不大,市场资金就无足轻重了。”全权负责销售的许荣茂之子许世坛透露,以世茂滨江花园为例,项目总建筑面积70万平方米,预计投资60亿。现在实际上投10亿就已开始销售,销售好、资金回笼快,自然后续资金压力就不大。整个项目将于2004年完工,预计销售100亿。首期2号楼一个月内基本售罄,现在排队等待预定二期单位的购房者还有1000多人。

  世茂销售现场的火爆程度,获得浦东新区最大危房改造项目和京沪众多大型项目的投资机会,这让许多业界人士羡慕不已。

  圈子里盛传这跟许荣茂有良好的政府人脉有关。但他认为:“搞房地产第一是专业,第二是资金。关系已不像改革开放不规范的初期那么重要了。”高档高价是否意味着暴利,让局外人怎么也看不明白。许荣茂用面粉和面包形容起楼的成本和楼价:面粉的价格各地差不多,但不同地方做出来的面包能卖出不同的价格。

  “做房地产最重要的是地点,不同的城市、同一城市的不同区域对房价高低都有极大的影响。投资开发世茂滨江花园就是因为我们看重陆家嘴是上海的CBD,有几百万平方米的高档写字楼,吸引成千上万的国内外大企业进驻,区域内却没有相匹配的高档住宅,我们正好补缺。”至于投资回报率,虽然有不少人认为中国内地的房地产市场利润空间巨大,类同于十几年前的香港,但也有相当多的开发商认为内地已进入微利时代。许荣茂觉得这要取决市场定位。

  “房地产业界的竞争会更加激烈,但有经验的发展商若能把握好市场定位,树立专业可信的品牌形象,还是能拿到不错的回报。但今后的利润应不会很高。”有意思的是,各家媒体对世茂的利润报道差距甚远,事实又是怎样的呢?

  许世坛的解释:产品做得好能有一二成利润,集团预计2002年销售额可达50亿元人民币。

  2000年及2001年,世茂先后两次借壳上市,一次在上海,以高出净资产的价格收购上海万象集团,接手26.43%的国家股,并正式翻牌为“世茂股份”,他们主要是瞄准万象于南京东路黄金地段投入11亿却还烂尾的万象国际广场,许世坛讲再投20亿这栋楼价值就可达40—50亿;另一次在香港,于2001年11月22日收购香港东建科讯控股,更名为“世茂中国”,许氏家族控股69.74%,未满半个月,已“牛气”冲天,市值涨了三倍。

  一向崇尚默默发财的许氏家族为何将自己突然变成一个公众公司?

  “今后我们还想搞一些比滨江花园更好的项目。境外上市,融资的机会更多。”作为一家上市公司,如果家族股“一股独大”,怎么能保证股东利益最大化?

  “只要公平、公正,运作规范、透明度高就是对公众最好的保证。例如我们收购万象以后,我们将一年前投下的优质资产湖滨花园,按原价转让给上市公司,仅利息损失就不少,但对上市公司的顺利运转有很大帮助。”十几年投资几乎从未失过手的许荣茂信奉稳健、看长远的理念:“做事情脚踏实地。看问题眼光放远,不要只注重眼前。就像刚学开车,师傅让你看远一点,可你就怕眼前出事。”问题是投资房地产会是许荣茂的长久之计吗?“我们主要在房地产和酒店两大领域发展,并准备在上海、北京建五星级大酒店,在香港收购现成的。从长远看酒店的发展也会很好。”凭借目前的实力,世茂未来的财富目标是否可以公开?“我没给自己框定要赚多少钱。对于做房地产的,楼盖起来就很有满足感。”

  背景:从打工仔,到亿万富豪

  市面上关于许荣茂的发迹史,流传着好几种版本。面对记者对他成长经历满怀兴趣的期待,许荣茂的回答和蔼可亲却实质内容有限。是因为谦逊的品德,抑或为保持带有神秘色彩的公众形象?

  虽然许荣茂不愿沉浸在过去,但听者无法不把他今日的成功与人生的种种遭遇联系在一起。

  自小不想出人头地的许荣茂,受到从医的父母对他的影响,选择了中医,然而这对他日后从商大有裨益。“中医讲究平和,不会为一些小事急躁。我觉得有一些人很聪明,但暴躁起来不考虑后果,这是做事业的大忌。”也因此70年代到香港寻求发展的许荣茂能平和地正视自己的生存状态:“我当时只会讲闽南话和普通话,所以从事中医没有先决条件,病人说什么我都听不清楚。”他打的第一份工是在药店里当伙计,只几天的光景,因为不能适应粤语,就又跑到工厂去了。

  一个偶然的机会,他当上了证券经纪人。几经辛苦,有了积累后,他自己开设了一家金融公司。从1981年到1983年,两年光景他赚得人生的第一桶金。

  32岁的许荣茂身价已过千万,开始在资本市场上长袖善舞:“在金融市场我比较顺利。很多人第一桶金可能要经过长期的拼搏,我运气稍好一点。不过我对经济非常感兴趣,如今还一直阅读经济方面的书籍。”据属下讲,许荣茂对数字敏感,心算过人。

  他的传奇也由这里开始。

  觉得还是做实业踏实的许荣茂,在80年代中期将资金投向纺织和成衣。在香港、内地开设工厂。

  最重要的人生机遇是在1989年。“这一年我转做房地产。以前做服装特别累,员工多,业务量大,但利润微薄。帮美国人做加工,等于为他人做嫁衣,成衣后贴上他们的标签,没有自己的品牌。这虽然也是实业,但缺少满足感。现在我们建一幢幢雄伟壮丽的大厦,既能美化城市,改善人们的生活,又给自己带来事业成功的欣慰。”此后的10多年里,许荣茂南征北战,不管房地产形势是高峰,还是低谷,他的事业总能蒸蒸日上。许世坛将这一切归功于父亲的眼光:“他总能在别人看不到的时候看到。”当无人看好中国内地房地产时,1989年的他出巨资在家乡福建进行了一系列项目开发。然而当大江南北的中国房地产如火如荼时,他却携妻带子转到了澳大利亚搞起房地产。1994年北京房地产低落时期,他却大举进入,以至后来的高档外销公寓在北京家喻户晓:紫竹花园、亚运花园、华澳中心、御景园等等,但许荣茂这个名字却鲜为人知。2000年北京房地产再上高峰,上海正是低谷,他又力排众议地将投资转向上海,再一次证明他有自己独特的经营之道。

  大多数人真正开始注意许荣茂是2000年8月,因恒源祥而闻名沪上的上海万象集团突然宣布正式变更第一大股东,神龙见首不见尾的许荣茂才浮出水面。

  从一无所有的打工仔到亿万富豪的成功之道是什么呢?

  “我不觉得自己有什么特别的成功之道,只是比人家更投入、用心、注意细节而已。项目图纸我要一遍遍看,滨江花园的图纸讨论不下100次,售楼书我也改了4遍。样板间的空调做好了,我觉得位置不行,共调整了三次。窗台的高度,插座的高度,很多人觉得微不足道的小事,我们都认真去做。”青年时代的教育在大陆完成的许荣茂,认为中国传统的价值观贯穿他个人命运的始终:“中国文化教人要诚信,办事要稳妥,这是优秀的传统。世茂集团的宗旨里将诚信放在首位。”影响他一生的人是孙中山。“他的爱国情操和统一中华民族的精神对我的影响很大。台湾回归,祖国统一是所有炎黄子孙的共同愿望和心声。”

  弱点:脸皮薄,不情愿成为公众人物

  我们将商业世界想像得充满血腥的味道,而许荣茂却宣称“没感觉,我喜欢参与其中”,不只一位世茂员工称赞许荣茂宽厚、温情。但当我们把这样一位不抽烟不喝酒的淡泊之人与一家10多年来在中国内地开发了几百万平方米豪宅的公司相比照,有些不可思议。

  人性中有许多弱点,比如懒惰、骄傲或者贪欲。“我现在没有机会懒惰,不敢骄傲,更谈不上贪欲。现在市场竞争如此激烈,高手如云,我们只能埋头苦干,才能把品牌做得更好,在市场上占有一席之地。”从个人角度,许荣茂很清楚自己的弱点所在:“我最大的弱点就是好面子,脸皮薄,批评人家说不出口。”但这并不影响许荣茂以黑马的姿态出现在生意场上:“很多人愿意跟我谈,不愿跟我的部下谈,因为他们比较专业,感觉比较精。我的方法不一样,凡事想自己又考虑对方,谈定100块,有时可能买回来变成110块也不去计较。这个社会谁都聪明,有的善于表达,有的放在心里,只要抱着将心比心的心态,一般都能谈的成。”凭感觉作决策吗?“从小我数字观念特别强。做任何一件事都有一个底数。所以有的人觉得我作决策快,实际上我已听完法律、财务等专业人员的意见,心里算好了。”许世坛形容父亲最显著特点是沉着,几十亿的投资不会慌。

  不知道目前将投资重心押在上海、北京的许荣茂,与李嘉诚的和黄、新鸿基、恒基及新世界等香江地产大亨同场进行高层次较量时,是否能一样的不慌不忙。“好像没太大压力。他们品牌好、资金实力雄厚,他们有他们的强项,我们有我们的优势。我们对内地房地产运作了解较多,对内地客户需求的偏好较为清楚,而且我们滚动销售做的好,本身也无资金压力。”拥有了终生享用不尽的财富后,赚钱对他个人而言已没有什么实际意义,只要有大项目做他就感觉很兴奋。不过有人要比许荣茂更关注他本人的财富数字,就好像美国《福布斯》。结果许荣茂很不情愿地被列入名单:“我觉得社会压力特别大。原本可以默默地搞我的实业,现在一下子变成了公众人物,要接受很多人对你的评头论足。我刚才说过我最大弱点就是脸皮薄,人家说我太好,我不好意思;人家说我不好,我听了心里也不高兴。不让人家说不是最好吗?”见识:落伍的时候,会彻底交班

  业界流传:房地产很容易流行,也很容易被淘汰,几乎没有百年老店。对此许荣茂有自己的主张:“我们目前把不断创新的理念落实到每一个项目当中。比如做滨江花园,为推广二期公寓,一期时的样板间用了不到5个月就拆掉翻盖,为什么?因为半年前你是最好的,半年后不一定。不管在什么市场,只要自己做得最好,就有很多机会。”作为开发商最忌讳闭关自守。“经验、见识狭窄这倒不怕,只要勤奋、虚心。就怕自己觉得自己的产品最好,这是一种心理障碍。”随着年龄的增长,人或多或少会犯一些思想僵化的错误,至少现在的他不以为然:“可能因为大量公务的磨练,包括我现在还喜欢读书、看报,所以我觉得我的想法比起年轻人一点都不差。当我觉得自己落伍的时候,会彻底交班,不会赖在这个位置上影响企业发展。”许荣茂自我评价:“还不敢说我有多大的成就感。现在社会效益和经济效益有了一定的体现,我感觉挺满意的。”运作如此庞大的资产,该如何应付各种复杂的关系?“做一个企业家应德才兼备。如果你是一个上市公司的负责人,只盯着上市公司,不是用发展的目光带着上市公司去盯市场,不可能做大、做好。”早过了为安全感挣钱的阶段:“以前,我挣钱是为了家人生活的安定,现在却可以实现多一点想法,比如从城市整体规划考虑,投资大型的项目,改善城市的面貌和人们的区域生活方式,缩短和发达国家居民居住环境的差距。我还有一个想法,搞高等教育。对于一个国家,一个民族来说,缺少高素质人才根本不行。”尽管中国富豪已成为越来越多年轻人奋斗的目标和榜样,但中国人传统观念对富人仍存有一定的偏见,形容富人多是“为富不仁”之类,他觉得:“人的品格不能因穷、富、种族或国家而分类,每一个人群里都有好人和坏人。”有钱快乐,还是没钱快乐?

  “只要平常心,有钱没钱都可以获得快乐。但我觉得现在工作压力比较大。”从容地面对每一天,缘于性情:“任何事都能平和地对待。特别是晚上回家,沉浸在书海、报刊里,白天不愉快或压抑的东西都能抛之脑后。”有时也会不开心,但不会太计较。“因为它们在我的眼界里不过是转瞬即逝的片段,远不是生活的全部。”独特的生活方式。无论多忙,许荣茂只要与儿子同处在一个城市里,晚上10点到11点,一定要同他散步。“这样可以相互交流各自的体会,又可以增加自己的体力。我觉得年轻人要帮带。作为白天工作上的问题提出也好,商量也好,是相互沟通的一个好机会。”最想留给子女的是精神。“不断创新的精神,因为事业最终会交给他们,如果太保守就不能发扬光大,我希望他们在事业上能不断开拓。”最看重家庭和健康。“我庆幸有一个完美的家庭,太太贤慧,两个儿女的成长令人欣慰、并已成为自己事业上的好帮手。”相信时势造英雄:“英雄一定要在特定的环境里才能产生。我忠告现在的年轻人或正在干事业的人,我们今天的安定团结来之不易。整个中国的历史上,这种比较好的太平环境不太多。在发展事业的时候,如果没有遇上这么千载难逢的机遇,想干什么都不可能!”回首往事,有什么不堪的记忆?

  “我看问题不喜欢回想不愉快和遗憾的经历;我往往会更注重明天、明年应该怎样把握机遇。如果有人老说昨天做的怎么不好,我不大喜欢听。重要的是我明天怎么办?采取什么样的补救措施并能最终获得成功。”由于不同的价值观,不同的经历,人们对人生有不同的看法。譬如人生如戏、人生如梦、人生是一个舞台,哪种比喻更接近他的看法?

  “人生像一个舞台!一旦自己能扮演一个比较重要的角色,应该认真把握。我这个人只要看到是一个机遇,都想尽量去抓住它。”创新者、豪举者、低调者——许荣茂全都集于一身。此外他还是香港MBA的在校学生,他几乎不落每一堂课,全力以赴每一次严格的考试。外界的喧嚣并不影响许荣茂的生活内容,他依旧平和地过着每一天。

  独立成章:许荣茂之最

  最初的梦想:一个有用的人才最爱看的书:《李嘉诚传》、《王永庆传》最欣赏的人:邓小平最喜欢的事:读书、看报最讨厌的事:应酬最难忘的事:没什么太兴奋的最大的享受:每年年底一家人找一个非常好的地方欢度春节最珍视的荣誉:为中国教育事业能出一份力最贵重的服饰:一点不讲究,衣服都是一家专门店帮着做的最喜欢的城市:巴黎最喜欢的数字:不太信这些最喜欢的运动:散步最不习惯的事:别人敬酒最大的一笔捐资:1500万捐资北京化工大学设教育基金及建“荣茂图书馆”

  世茂滨江花园的国际化“盟军”:

  建筑设计:马梁建筑事务所(香港)有限公司(服务客户代表:新世纪广场)

  园林规划设计:美国泛亚易道公司(服务客户代表:美国迪斯尼乐园)

  工料测量:利比建筑工料测量师事务所(服务客户代表:浦东中银大厦)

  工程顾问:ARUP公司(服务客户代表:高盛投资)

  物业管理:第一太平戴维斯物业顾问有限公司(服务客户代表:上海金茂大厦)

  销售代理:香港地区:中原(中国)物业顾问有限公司;台湾地区:太平洋房屋服务有限公司;东南亚地区:怡和高力物业服务有限公司;日本地区:第一房地产有限公司;美国及澳洲地区:第一太平戴维斯物业顾问有限公司






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