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由于我国到现在为止仍然没有出台产业基金法，因此也就没有房地产基金的市场可以谈，但国内现在所发行的房地产信托是一种准基金的前身。
高广垣／文
在资本市场中的资金往往有对风险高低、回报率多少和投资方式与期限长短都有不同
要求。对于房地产来说，比较普遍的是以房地产基金的方式投资在房地产市场。而这些不同的房地产基金是希望借着投资在房地产企业或项目的不同周期而产生不同的回报与风险以达到其盈利的目的。
由于我国到现在为止仍然没有出台产业基金法，因此也就没有房地产基金的市场可以谈，但国内现在所发行的房地产信托是一种准基金的前身。
一般来讲，国外房地产基金可以分为私募和上市。上市的房地产基金可以在市场上随时买进卖出，没有期限。而私募的房地产基金一般来讲都是年期比较长，平均在8年左右。在基金期限到的时候就要把基金手上的所有的资产变现，把收益全部派发给投资者，基金解散。无论是公募还是私募，国外的房地产基金成立的目的都是比较明确，投资政策与投资的对象都会有清楚的界定，而且范围很窄。比如说有些基金只投资在酒店或者是高档的办公楼或者是只会选择某种类型的购物商场作为投资组合。从投资类型来讲，他们一般会分成为：
1．投资在开发项目或者是开发企业——追求开发周期所带来的高风险高回报，其中包括了土地一级开发和项目开发。
2．投资在经营性的项目或者是投资／控股公司——追求相对稳定回报的租金收入。
3．投资在房地产项目的抵押贷款资产——追求固定的利息收入。
4．投资在不良的房地产资产——追求把不良资产处置、包装转售或打包证券化的收益。
从投资的方式来说，以第1、2种投资在开发项目和经营性项目时，基金会采取直接投资的方式，直接投在企业或者项目上。但在股权比例方面，一般来讲，基金都会很依赖开发项目原来的经营者来操盘，因此基金一般只占少数股权。而经营性项目的股权结构就比较有弹性。新加坡和香港正在发展的房地产信托基金就是属于投资在经营性的房地产基金。我也正在国内寻求一些有良好租金回报的商业地产，安排到新加坡利用房地产信托基金法来上市融资。
从国内的情况来看，现在国外的房地产基金进入的方式主要以经营性项目和不良资产为主。后者是因为有政府的政策和资产管理公司的推动，其中参与者有摩根史丹利的房地产基金。而经营性的项目的风险对外国基金来讲，相对于开发项目还是比较明显和容易控制，其中如法国的Ｒｏｄａｍｃｏ与香港置地共同投资在已建成的北京的香江花园是其中一个例子。而第1种直接投资到开发项目的国外房地产基金也有荷兰集团，他们在本地市场的参与程度就很深，甚至于自己直接投资和操盘一些房地产项目，例如上海的网球国际俱乐部和住宅以及北京的太平洋城等。这些基金普遍认为北京、上海是比较值得作长线直接投资，但对于项目的性质和整个经营操盘的方案选择会很谨慎包括合作伙伴在内。
最后关于第3种外国基金以房地债权投资方式来投到中国的房地产贷款方面，现在在国内还没有先例。这可能是由于国内的按揭市场还有一些法律障碍例如处置抵押物的问题还没有成熟。同时按揭证券化市场也没有开始，做成了收购了房地产贷款资产的基金出路有很大的局限。以这种方式进入中国房地产市场相信还要好几年的时间。
作者为全国工商联住宅产业商会副会长、香港分会主席惠泽中国控股有限公司主席兼行政总裁
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