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日前，搜房研究院有关人士指出，虽然业界内外一致看好上海房地产在未来几年的发展，但也应该认识到，结构性矛盾、拆迁量太大、炒房现象多是目前上海房地产业存在的三大隐患。
上海房地产市场今年以来一派热火朝天的景象。高中低价房一路提升，房价攀至全国最高，却仍然供不应求。戴德梁行的统计数据显示，2003年6月底，上海全市商品房均价已达
每平方米5830元，比去年同期增长23．76％，全市商品住宅均价为每平方米5784元，比去年同期增长24．36％，比2000年同期相比增长了53．67％。位于中心城区的静安区，均价全市各区最高，也是首个均价过万元的区，每平方米达到10192元，而去年同期则只有6601元，增幅为53．44％。目前较普遍的现象是许多楼盘未开盘已被预定一空，一开盘便销售一空。
搜房研究院上海分院副主任、高级分析师陈晟认为，正像众多、政府官员、开发商和业内外专家所说，上海房价高位运行确实有其充分理由。首先，良好的宏观经济环境以及国际化大都市定位，使各方面都不仅仅是看好房地产业本身，而是看中上海未来发展空间。其次，目前的财政政策、货币政策、产业政策都有力地辅助了上海房地产业的发展。再次，上海市ＧＤＰ的增长幅度和人均5000美元的年收入，较低的物价起点，大量的外来人口，也使上海具有很大的市场消化能力。
陈晟认为，在如此多的利好支撑下，上海的房价至少还有5年的上涨期、2年的调整期才能相对稳定下来，但总体将持续稳定上升，高端物业有可能出现微调。但陈晟表示，房地产高速发展并不说明上海房地产业已经高枕无忧，在这种空前繁荣的背后也存在一些隐患，任其发展下去将不利于上海房地产业的稳定和健康。
陈晟介绍说，目前在上海市新推楼盘中有12％是高档住宅（所谓高档住宅一般指均价8000元／平方米），而高档住宅占整个市场总量的20％，中低档住宅在市场中所占比例过低，使目前中低档房存在很大的缺口，供需矛盾特别突出。在这种情况下，市场上出现一种暴利营销的模式，比如开发商的一个项目有300套房子，在销售前期，开发商可以压着不卖，等到预订者达到4000人时再出售，供需的严重失衡导致房价瞬间上扬，开发商从中赚取暴利。现在，购房者更多考虑的不是买到什么样的房子，而是能不能买到房。价格掌控权更加牢固地掌握在开发商手中，因此住宅价格提升的幅度、频率都大大提高。
另外，今年，上海市规划拆迁面积达400万平方米，将更多的消费者推进本来已经火热的市场。据了解，上海市一般采取拆一还二，拆一还三的方式对拆迁房屋进行补偿。按照拆一还二计算，400万平方米的拆迁量会造成800万平方米的住房需求，这部分需求往往是中低档房，因此，对于上海的房地产市场无异无火上浇油。陈晟认为，上海市有必要将一些拆迁计划缓下来，可以先将其进行改造，以度过中低档房供需矛盾最尖锐的时期。同时，炒房现象是上海房地产市场无法回避的问题。在外商、台商、浙江商人等炒房团的带动下，上海虽然没有出现象80年代初那样连卖茶叶蛋的老婆婆都炒股的股疯，但现在无论是白领还是一般收入家庭、售楼小姐都加入炒房大军，基本也算得上全民炒房了。据了解，有些开发商为了树品牌和方便以后物业管理，有些开发商规定在预售之前和确定产权之前不允许更改户主姓名，从而防止大量炒家炒房。目前已经有越来越多的开发商加入到这个行列。作者：王晓华作者单位：经济参考报文章来源：经济参考报发布日期：2003-10-27星 级：
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