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第三季度深圳楼盘销售龙虎榜显示——
楼市格局正悄然改变
要点提示
本季度深圳市住宅消费市场的重心已转移到宝安。许多置业者看好宝安普通住宅市场。
从项目规模上看，300套左右的小盘是最好操作的“短、平、快”项目；从价格来看，均价在3100至4000元／平方米之间的产品最容易被市场接纳。
大盘因发展商的综合实力、规模效应等原因一路而稳健走好，配套好、管理规范的大社区产品在市场上有极强的竞争力。
高端价位的楼盘云集福田，中心区和香蜜湖片区的销量稍多一些，销售数据再次证明了地段的价值。
2003年第三季度深圳楼盘销售龙虎榜在发展商们对“金九银十”的期盼中隆重公榜。从面积和销售金额中，我们看到，深圳地产界呈现出一派春华秋实的景象。
仔细观察，不难发现，市场格局正悄然改变。市场重心移至宝安从面积排名来看，入围前15名的宝安楼盘有5个，福田有4个，南山有6个，罗湖首次缺席。这表明，宝安区的住宅市场需求呈上升趋势，需求量已超过福田和南山，并逐步拉开距离。本季度深圳市住宅消费市场的重心已转移到宝安。从销售面积来看，宝安上榜企业的总销售面积将福田、南山等一、二季度的上榜强区甩在后面。
宝安胜出的原因，除今年宝安连续拍卖土地提升了销售的温度外，还有一个重要原因就是，由航空城实业开发的桃源居在第三季度销售业绩又上台阶，销量比第二季度增长34％。桃源居在规模经营和品牌效应的作用下，单位面积的价格略有上升。从上榜企业销售的总金额来看，宝安与南山、福田保持着较大的差距。按金额排名入围的仅有桃源居。这表明，宝安对普通住宅的需求量大，许多置业者看好宝安普通住宅市场；另一方面也说明，宝安的高档物业市场相对空缺，有较大的挖掘空间。大盘走势持续看好与二、三两个季度的排名相可以发现，体量在300套左右的小盘，在二季度昙花一现之后，第三季度在榜上销声匿迹了。如龙岗的九洲家园、榭丽花园，在第二季度上榜后，三季度迅速进入尾盘。
“昙花一现”的现象，反应了小盘在市场上的畅销程度：从地理位置来看，这些盘地处关外，与市中心相比，其交通、配套等设施并不优越，而销售进度却并不亚于市中心的热点片区；从项目规模上看，300套左右的小盘是最好操作的“短、平、快”项目；从价格来看，均价在3100至4000元／平方米之间的产品最容易被市场接纳。
与小盘形成鲜明对比的是大盘，今年以来，销售面积一直攀升的桃源居是最好的例证。而南山区在售的几个大盘如阳光棕榈园、蔚蓝海岸、阳光带·海滨城、鼎太风华，无论面积还是金额，二、三两季都荣登榜上。
这表明，大盘因发展商的综合实力、规模效应等原因一路而稳健走好，配套好、管理规范的大社区产品在市场上有极强的竞争力。这也验证了大部分置业者倾向于生活在大社区的消费心理。从价格来看，这些楼盘的均价大多在5500至6500元／平方米之间，这是本季度最畅销的、最容易被市场接受的心理价位。结合全市大盘的销售态势来看，大盘走势看好，未来大盘将继续受到市场的追捧。高端楼盘云集福田从面积排名来看，福田入围的仅4家，但福田的销售总金额超过南山。这表明，深圳高端住宅产品相对要集中在福田。福田销售金额最高的楼盘依次是水榭花都、黄埔雅苑、熙园。从楼盘位置来看，高端价位的楼盘云集福田，中心区和香蜜湖片区的销量稍多一些，销售数据再次证明了地段的价值。
从金额排名看，福田区有8个楼盘入围，南山区6个，表明福田、南山仍是目前高档住宅消费者追捧的地区。第二季度在南山区高端市场中起主导作用的华侨城地产，其第二季度按面积排序第四名，按金额排序第一名，但第三季度按面积落榜，按金额以微弱优势位居第14名。从波托菲诺的总体开发量和已售情况来看，主要原因在于前几期住宅已进入尾盘，而新一期产品还没及时跟进并迅速推向市场。新盘不多“老区”缺席本季度榜上冒出的新面孔不多，只有3家：后海片区的育德佳园、红树湾片区的绿景蓝湾半岛、繁华闹市中心的玮鹏花园。值得一提的是，育德佳园在低调入市的情况下，第三季度创造了销售近六成的成绩。新面孔不多，一方面由于部分发展商及其楼盘的开发经营已进入良性发展和持续增长的轨道，如航空城的桃源居、龙华地产的水榭花都、京基的碧海云天、和记黄埔的黄埔雅苑等；另一方面是由于部分企业的项目进入尾盘，而后续项目没跟上。从全市排名榜来看，罗湖、龙岗缺席。罗湖作为曾经象征深圳的“老区”，第一次名落孙山，将罗湖住宅市场的尴尬暴露出来。从全市来看，罗湖在住宅市场的影响力正在逐步减弱。这次缺席，一方面表明，罗湖的如中信星光名庭等具有竞争力的大盘进入了尾盘，罗湖旧城改造项目与在售项目处于青黄不接的地带；另一方面表明，罗湖的大盘时代告一段落，小项目以遍地开花的形式出现。与此同时，龙岗在第二季度销售面积榜中占2个席位，第三季度挂零，表明龙岗住宅市场的整体开发进度还不稳定。（他山）
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