第80期主题：把脉最佳投资
时间：10月19日
下午2：00—5：00
地点：广州市白云宾馆29楼会议厅
嘉宾：陈永陆/周光绍/牛鸿/蓝益民
主持人：郭佩霖
鸣谢：博多（广州）商业地产投资顾问有限公司
本版撰文 佩霖 赵珣 甫洁 本版摄影 魏辉 刘伟中
商铺投资引发多方关注
本报讯10月19日由《羊城晚报》、博多（广州）商业地产投资顾问有限公司联手打造的第80期“财富沙龙”———“把脉最佳投资”，引发多方热烈关注，许多投资人意犹未尽，会后将嘉宾团团围住，打探“百信广场”等新推热铺细节，收罗各方“地下权威消息”。博多有关人士表示，他们近期还将在珠三角各地举办投资论坛，希望有助于投资者优化投资理念，增强投资技巧。
此次“财富沙龙”阵容强劲，有来自香港的著名独立股评人“陆叔”———陈永陆；有实战派商业地产领军人物———信和集团副总经理周光绍；有治学严谨、视野广阔的中山大学金融系副主任牛鸿；更有长年服务于投资领域的资深人士———招商银行广州分行个人银行部总经理蓝益民。
征战投资一线的“陆叔”为来宾带来了不少领先投资理念、策略，不过来宾也发现大陆的投资工具目前还比不上香港那么丰富。
周光绍则认为商铺投资更稳健，虽然有王婆卖瓜之嫌，周光绍仍难掩自豪地介绍旗下新将出炉的大型区域商场———百信广场，并倾囊直言多年来对于商铺投资的经验心得，认为商铺投资一看地点，二看主题，三看回报方式。
来自新锐银行的蓝益民不仅多角度介绍了3类投资，更让人贴身感受到招行的朝气蓬勃与全方位专业服务。
而学院派的牛鸿则把投资与择偶相比喻，在投资心态上加以巧妙点拨。牛鸿也认为股市聚集了最高效的人才，较成熟，各类分析工具也很齐全，而一个充分竞争的市场是没有“高效回报”的，商铺投资的竞争还未白热化，分析工具分析手段还很少，很多还依赖于“私人信息”。①中国将进入民间投资高潮，何为最佳投资，见仁见智②沉思的观众③现场拜师④找“周总”抢地下信息 周光绍：地头、经营组合决定商铺投资价值
商业地产数量不会泛滥
身为信和集团副总经理的周光绍并不讳言地产投资的辛酸：“在座的各位，可能这几年好多人在投资地产里面亏本，就像‘陆叔’刚才说的，投资股票可能有七成人是输钱的，地产一样有这种情况。我不会因为我们集团做地产，就告诉大家投资地产一定赚钱。其实怎么样在投资地产里面获得成功？不单大家，我们集团一直都在思考这个问题。
我首先讲广州，广州的地产市场在住宅方面的竞争已经太激烈了。住宅的价钱也跌到很低，这个跟开发的数量有关。不断有新的住宅供应出来。
但是商业地产数量不会泛滥。商业地产的投资有两点我觉得很重要，第一点是地头，第二点是它本身的经营组合。尤其是地点选择，商业地产地点跟住宅有很大的不同。住宅一会儿说哪里山水好、空气好、够开阔，然后搞个几千亩的楼盘出来，地点的选择和概念很有关系，而并没有实际人流等等技术指标的支持。商业地产不同，商业地产地头的选择一定是现有的商业环境和本身人气相结合的。所以地头的选择、面积各方面有它特定的技术指标。”
投资商铺：地头还是地头
如何判断到底何种商铺值得投资？周光绍用信和旗下的百信广场举例说：“首先，一定是看地点。比如：百信广场在白云区汇桥新城边，这个地点有几个特征：第一，白云区的人口多，连流动人口在内，白云区的常住人口有200万人；白云区的商业消费能力强，每年有200多亿元的消费能力；而白云区至今还没有一个区域性的大型购物中心。第二，在白云区里面，我们选择的这个点在汇侨新城旁边，因为汇侨新城附近周边成熟和在建的大型楼盘很多；另外，附近的消费圈里有三元里街、同和街、新市、萧岗，大家都知道这些城乡结合部的居民非常有钱；还有白云区本身，广州80%的批发市场集中在白云区，白云区80%批发市场的经营者居住在该区，而这些人都需要消费，故此，该区域消费潜力巨大。
投资时除了自己的判断以外，还可以借助一些专业机构的判断去佐证。关于这点举个简单的例子，即便是大到像我们集团，在投资的时候也会通过第三方去印证自己的判断。比如信和取得了百信广场地块后还没有进行具体规划时，就已经跟家乐福和广百进行接触、商谈。大家知道，家乐福、广百开新店时的选址是非常严谨的，像家乐福，一个选址的调查差不多需半年，聘请很多外国专业顾问公司进行市场调查，除了刚刚我讲的消费人口、当地物业的情况、当地人的消费能力外，还有很多细项摸查和多年的综合经验判别。我们投资这块地时在一开始就与家乐福、广百签订了长期租赁合同，他们的肯定不但坚定了我们的投资判断，更将商业风险降至最低。这一点，大家在投资的时候可以尝试运用。
没主题的商业物业风险高
以上主要讲了投资商业物业首要关注地点，以及对于地点的判别要素和手法。投资商业物业还有一个要点，也就是第二点，就是一定要看这个商业物业本身的经营主题是什么？凡是市场都会有主题的。比如商场里是卖干货、百货、鞋袜或是服装。投资商业物业，一定要考虑到它到底是做什么的主题，而这主题又是否能适合市场竞争，从而才能决定是否值得投资。
我们集团商业物业比较多，很多人都会跟我探讨这个问题，你投资一个商业物业，这么大的商业面积，卖散了行不行，里面的商场铺、街铺哪个好，好多这些问题提出来。其实，归根到底一点，是这个商业物业本身的商业组合、商业主题值不值得你投资。就像我刚才说的白云区的百信广场，它的主题、它的定位很清晰，它是一个区域型的购物中心。它整个经营主题其实不是由发展商决定的，而是由进驻的两个主力商家，家乐福和广百已经决定了它的经营主题，这个物业有80％已经由这两个主力租户承租了，只有20％是散卖出去的，20%是影响不了主题的。
很多人问为什么商业物业卖散了就不行？其实是因为卖散了就没有主题了。比如：间隔开2000个铺位，个个都卖了，就变成有2000个业主进来了。而每一个业主经营不同的货物，自然没了主题，没主题就越做越散，这样商场变得没有号召力，投资者在资金回报方面就会亏蚀。所以我呼吁大家在投资商业物业的时候，一定要关注经营的主题是什么，大家不能够简单地说商铺卖散了就不行，卖散的商铺到底占总体商铺的比例有多少。散铺也是对主题以外的补充，若补充是良性的，反而是锦上添花。这点大家一定要分析清楚。
除了上面谈到的地头和经营主题两点外，投资商业物业，再次要看回报期时间长短和今后经营者的经营能力，以上三大点大家要考察清楚。”
投资商铺三锦囊
（1）商业物业的地点。地点的选择是最重要的，不要盲目投资价位很高的黄金地段。要选择那些周边消费能力较好的在商业消费方面空白、且有一定升值潜力的地点。另外，像沃尔玛、家乐福这样的巨型零售商的进入可以反过来验证投资眼光。
（2）商业物业的经营组合。看商业物业的经营组合，关键是看该商业中心的经营主题。所谓经营主题具体看有哪些经营组合，比如一些超大型、具有雄厚实力的商家。他们通常能吸引大量客源，把地段带旺。没有经营主题的商铺一般来说都会亏本。
（3）回报方式和经营者的经营能力。商铺投资的最大风险来自于它的长期性。一般来说，投资的期限越长，投资风险越大，因此在前期取得稳定的利润回报应该是考虑投资的要点之一。
牛鸿：投资关键在行动
如何找到一个理想的终身伴侣？面对三个弟子的提问，苏格拉底要求他们分别到麦田寻找最大的麦穗，三个弟子心态、方法不同，结局也各不相同，中山大学金融系副主任牛鸿用这个故事开场，轻松地将投资比作寻找伴侣。“各位已经非常明确地体会到，找最大的麦穗，实际上在投资理财中，确确实实是一个很难的事情，现在可供我们投资理财的东西太多了，股票、国债前两年卖得非常好，这都是我们刚刚看到的，可能也是刚刚错过的麦穗。基金市场去年起来了，产品的创新层出不穷。到底哪一个是最大的？实际上很难确定。只能进入了，拿到手头才是最大的。”牛鸿认为把握最佳投资其实跟寻找最大的麦穗是一样的，关键是心态和行动力的把握。投资理财要有一套周密的计划，但投资理财更取决于信念，取决于你是积极的，还是保守的。你的风险的偏好、年龄和资金量的大小都能影响理财方式。
另外，牛鸿认为股市集中了最有智慧、最积极一批人，面对每一个信息可能引起价格的波动都会做出最大的一个反应。因此，所谓股市发展成熟了，那就是股市没有超额回报了，你不可能击败市场。而房地产市场可能恰恰相反，房地产市场它的特殊性就在于它不是一个终端市场，它是一个分立的市场，不是一个“有效市场”，也就是说里面有许许多多的信息，私人信息往往就是商机和利润，房地产投资的魅力就在这儿，每一个人都有可能把握机会。
另外，牛鸿还提出一个问题———广州有个特点，很难说出它的城市中心在哪儿，是中信、北京路还是上下九？而观众则认可广州事实上呈现多中心和各区域中心。蓝益民：非理性，投资的最大敌人
蓝益民在沙龙上以“个人理财的现状和发展趋势”为主题，作了全方位的投资理念分析。蓝益民强调个人理财无非以个人资产效益最大化为原则。
蓝益民说，其实投资最大的敌人就是非理性。个人理财与公司理财不同，公司投资有董事会、监事会，有一套完整的决策程序。个人投资的非理性程度非常高，他认为个人投资要克服非理性，关键要像一个公司那样去运作自己的资产，追求资产利润最大化，可以通过银行和其他的理财机构去规划自己的财产。
蓝益民举例说，随着个人理财业务竞争的日趋激烈，银行已经不能仅仅依靠存款这个产品去吸引人了。招商银行新推了‘金葵花’理财业务，有助于个人理财的理性化。“你到银行来，你说个人资产有多少，收入有多少，今后五年、十年的时间你要做一个什么投资目标，怎么去理财，都有‘金葵花’的理财规划师帮你来规划，这样投资会理性许多。”
陈永陆：股市迈向零利润？
“香港的投资工具五花八门，每个人都可自由选择，普通香港人最大的投资是什么呢？是楼盘商铺。第二才是股票，第三是其他的投资工具，包括定期存款、债券、基金等。”
在香港讲股20年妇孺皆知的“陆叔”（陈永陆），一出场便语出惊人。“玩股票从长期来看，永远是一个赢少输多的游戏。”“陆叔”说去年跟一些机构在香港做了香港股市输赢人数比重的调查。结果发现有七成人是输钱的，大约有一成半左右的人打和，只有一成半左右是赢钱的。并且赢钱的通常是大客户、庄家和基金经理，散户的利益通常受损。所以大多数香港人都把钱投到商铺楼盘这一块。”“陆叔”的眼里，股票和其他投资的投资策略基本相同，关键在于投资时机的选择。这就需要丰富的资讯去支撑。此外“陆叔”认为股市已经进入到一个零利润阶段，由于大家掌握的信息几乎一样，所以很难有超额回报。而投资商业地产则不同，这种投资可以拥有很多私人的信息，它几乎是一座尚待开发的金矿。
投资秘笈：
股市作为经济晴雨表，始终走在波动的最前列。例如，现在，SARS事件后香港经济回暖，股价已经升了近一倍，但是铺租的升值反应现在才刚刚开始，大概只涨了20%-30%。有的人在股市上赚了钱后，越买越多，越投越分散，但是势不饶人的，有人贪赢不知输。势头一过，下跌的时候都不知道先救哪支股票好。普通市民如何才能拥有一个长期靠得住的金钵呢？永远记住，股票的涨跌会比实业快一拍。要把握时机，可以先买股票，赚了钱赶紧再去买商业物业，之后就等着商铺升值吧。
观众碰撞：品牌输出和直接承租，完全两码事！观众：周先生，听说信和集团的百信广场已经与广百和家乐福签约，请问消息是否属实？
周光绍：这个合约就是我去签的，所以我保证，合约肯定是签了。
观众：那么广百进驻，它用的是品牌出租、品牌管理的形式，还是完全租给他们，广百自己去投资，这两种根本就是不一样的？
周光绍：这个我也可以告诉大家，家乐福、广百与百信广场是签了正式的租赁合约的。
观众：签了多少年？
周光绍：家乐福签了20加20年，就是40年，也就是20年以后它有优先的续约权；广百是签了10年加10年，也就是10年以后它有优先的续约权，我觉得这位小姐问的也是比较专业的问题。另外，它签了租赁合约以后，作为我们发展商来讲，我们对它是有一个约束的，它不能随便地说退出或者怎么样，我相信大家关心这个也很正常。
图：“陆叔”、牛鸿，一人讲广东话，一人讲国语，各出名声，却都应答如流，理念清晰
嘉宾背景
陈永陆 “陆叔”，香港著名财经评论人及投资策略顾问。香港证监会股东权益小组成员。香港廉政公署防止贪污咨询委员会会员。香港大学理学学士。先后在汇丰银行、道亨银行、德意志银行、大福证券等担任管理高层。拥有29年金融从业经验。在一项由国际会计师公会举办的港人投资取向调查中，被5000多投资人推选为最受欢迎财经名嘴，名列百多位股评人首位。
周光绍 广州信和集团副总经理。拥有丰富商业物业开发经验，在商业地产策划、开发、招商和风险控制领域经验丰厚，曾运作的项目包括信和广场、家信广场、柏涛雅苑、江南雅居、骏逸苑、信和豪庭等，与众多著名百货、饮食等零售行业巨子关系密切。
牛鸿 中山大学金融系副主任。曾往美国麻省理工大学访问研究，近年着力于金融工程和收购兼并研究，提出收购兼并中的战略价值。
蓝益民 招商银行广州分行个人银行部总经理。20多年金融从业经验，先后在建设银行、交通银行等，全国6大城市任职，拥有10年个人理财经验，熟悉个人理财产品、组合、营销等。
（夏天/编制）
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