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10月18日，由合生创展集团在京开发的、位于双井东大望路CBD辐射区的珠江帝景项目在其售楼处举行欧洲风情商业走廊现场推介会，并于10月19日对外发售。据该项目销售负责人介绍，认购情况非常理想，推出铺位全部售罄，当日成交近2亿元，成为继昆泰中心火爆开盘后，CBD商业的又一亮点。该项目的成功，显示出人们对投资“集成社区”的信心。
CBD的同质化凸显集成社区投资潜力
2003年上半年，北京东部房地产市场的火爆势头被炫特区这样的小户型项目瓜分掉了一大半，在低总价、低首付以及一系列眼花缭乱的炒作后，这些瞄准购房低端人群的小户型项目大多卖的都不错。
当然还有一些并不算是小户型的项目，但无论是档次、价格还是目标客户群都不能算高档，加上它们的话，整个东区有几百万平方米的中档次、小户型项目供应量充斥市场，以CBD为卖点的住宅同质化也愈发严重，这种单纯地以低门槛投资的产品真的就一口吞掉了CBD的市场吗？
珠江帝景总经理刘斌认为，现在CBD的投资已经被炒作的很厉害，但投资CBD并不意味着CBD内任何一处房产都可以赚钱，珠江帝景在推出集成生活社区的时候，有以下几点考虑。
一、所谓集成社区，就是以集成开发的理念整体解决业主生活，不同于简单的提供社区配套理念。在开发方式上，一次性开工，一次性交付所有设施，区别于目前开发商通用的滚动开发模式。对于投资者而言，首先是降低了投资风险，同时也降低了投资者的投资成本。
对比同期CBD的房地产项目，尚没有珠江帝景这样的开发模式。
二、集成社区就是要对社区资源进行有机的整合，那么最基本的前提就是社区内的每一个元素都做到极致和纯粹。按照合生的这种开发理念，加上合生在广州10年的地产开发经验，这种集成社区将为业主提供优质的居住环境及舒适度。
而目前CBD言必称投资的观念中恰恰缺乏的就是好的居住环境、居住舒适度带来的居住价值。
三、集成社区的优质配套是CBD区域的稀缺元素。今年以来，虽然CBD商业供应量激增，包括国贸三期、建外SOHO、金地国际大厦等在内大约有50万平方米的商铺。但主要集中在CBD核心区，对于CBD辐射区及周边大量住宅项目而言，却仍然缺少完善、高档的优质配套。
珠江帝景的集成社区内的五星级住宅、高档商住公寓、酒店式服务公寓、五星级酒店和高档会所、甲级写字楼、欧洲风情商业街、精英双语学校等将在CBD东南形成一个高档的住宅社区。
刘斌特意强调，因为珠江帝景的集成社区模式是预先规划的，所以各个建筑之间形成的是一个有机体，这是后来形成的集成社区难以比拟的。
投资价值的实现依赖于居住品质
华腾园曾经创下北京楼市的投资奇迹，那是因为在当时公寓价格居高不下的时候华腾园5000多元／平方米的价格几乎是绝无仅有。而目前CBD周边的这些项目的价格都在5000元～6000多元／平方米之间，户型也都不大，都是瞄准了年轻的CBD小白领，到2004年前后这些住宅开始交楼时，投资回报能像现在设想的那样吗？
CBD的巨大投资价值是毋庸置疑的，但是并不代表所有的CBD物业都具备同等的投资潜力。在不同的发展思路下，同一区域物业的长期投资价值可能大相径庭。这时投资者应该冷静思考一个问题：用什么衡量CBD物业的投资价值，特别是长期投资价值。
按照不动产的投资收益计算方法，在前期置业投入和物业维护支出相对固定后，物业租赁收益成为决定投资回报的主要因素。那么什么决定了求租者愿意花多少钱租房呢？毫无疑问是他能享受到的居住品质。所以，不管是用于投资还是自住，能够给最终使用者带来怎样的居住品质才是决定物业是否能够保值增值的关键。所以，CBD物业的投资价值最终决定于物业的居住价值。
也许有人认为，CBD内的小户型公寓总价低，租金高，适合在CBD创业的年轻白领居住，投资收益自然也更大，这种类型的物业也确实迎合了一部分实力有限，但希望投资CBD物业人士的心理。
但是，当记者与这个群体中的一些人聊天时，其中绝大部分表示“这种小户型房子的居住性确实不理想，但可以租给别人”。
这个逻辑实际上存在明显的悖论：“己所不欲，勿施于人”，自己都不愿意住的房子，租房者又怎么会愿意居住呢？公寓毕竟不是酒店，5～60平方米的公寓绝对谈不上什么居住品质，又会有多少人能忍受长期居住在这样一个狭小空间呢？
一位不愿透露姓名的代理行租赁部经理告诉记者，这类小户型物业在计算投资收益时几乎全部是以同区域高档公寓的租赁价格作为自己的投资收益标准，这肯定是一厢情愿的，谁也不会指望国贸公寓旁边的民宅能租到和国贸公寓一样的价格。
珠江帝景刘斌表示，真正需要并有能力在CBD居住的客户，决不会降低自己对生活品质的挑剔追求，只有当在CBD的物业是自己乐意居住甚至舍不得出租时，才能获得稳定的投资收益，这如同沃伦·巴菲特投资股市的秘诀：永远只长期持有那些各自行业的“蓝筹股”。
实力打造集成社区
在住宅的早期阶段，根本就没有社区的概念，只是建一座或几座楼。之后，围绕着住宅楼，形成了院落，一个大院子圈住了住宅，院子里出现
了一些基本的生活配套，例如托儿所、幼儿园。到了发展的第三阶段，院子里又增加了不成规模的住宅“底商”，例如小卖部、小粮店、洗衣店等等。
如果说在集成社区发展的早期，是人们对于生活的需求推动了社区的自然演变，那么在集成社区发展到今天的阶段，开发商提升人们生活品质的意识就起到了重要的推动作用，而这种集成社区的建造又进一步提升了人们的生活品质。
总建筑面积达90万平方米的珠江帝景，是一座典型的具有集成社区功能的“城中之城”。整个集成社区，除了高档住宅之外，还有一座4万平方米的五星级酒店，一条2公里长的欧洲风情商业街，一个15万平方米的宫廷园林，2500米的古典风雨连廊，6000平方米的阿波罗城市广场，5A级智能化写字楼，5000平方米国际标准幼儿园，13000平方米的双语小学、会所等等。
作为中国地产航母的合生，不仅在珠江帝景的构成元素上充分地展示了集成社区的实力与优势，而且在开发理念上也做出了创新，即“一次开发集成社区”的理念。目前，珠江帝景一期50万平方米的建筑已经整体跃出地面。除了精装修住宅已封顶之外，6000平方米的阿波罗城市广场在五月份已经投入使用，五星级酒店、贵族会所于年底将竣工。
“我们就是要为业主打造一座城中之城，使他们在社区就能享受到完全的高品质生活和服务。”珠江帝景项目总经理刘斌告诉记者。
珠江帝景“欧洲生活城”的五星级酒店可使业主享受到尊贵服务的感受，欧洲风情商业街则方便业主购物、满足业主休闲的需求，而宫廷园林又能够让业主享受到绿荫环抱的舒适和亲近大自然的奢侈，幼儿园和双语小学又令小业主有良好的教育环境和教育设施。发展到今天的集成生活社区，已经远远超越了满足业主对于生活的基本需求，而为业主提供了全方位的休闲需求，打造了一种高品质的生活社区。
在打造欧洲风情商业走廊的过程中，合生针对CBD的国际化生活氛围和珠江帝景业主本身的国际化生活特点，曾专门邀请了欧洲的商业公司作顾问，并数度飞赴欧洲现场考察体验欧式商业生活的真实格调。合生创展对于全长2500米的欧洲风情商业走廊规划了非常翔实、细腻的业态，从餐饮、娱乐到休闲、购物，从展览、展示到阅读、欣赏，全面覆盖CBD生活的种种个性需求，立足消费者的需求打造了一个特色鲜明的商业服务中心。据其总经理刘斌介绍，无论是租是售，开发商都已经预先规划好了经营业态，并在合同之中加以严格界定，坚持统一经营的原则，以形成独具特色的商业文化氛围，从而为经营者和投资者打造一个良好的经营环境。而且，据悉在珠江帝景欧洲风情商业走廊火爆热售之后，珠江帝景的第一个举动是给在欧洲进行全球推广的团队打越洋电话，通知他们将近期工作的重点向全球招商倾斜，火速引进欧洲原产的各种名品进驻。
可以预见，随着今后北京楼市格局的进一步分化以及地产商的重新洗牌，实力强悍的开发商如合生、珠江、华润置地等将拥有更多的市场话语权，同时，这些实力派开发商所倡导的集成开发模式也将成为北京楼市下一个热点。
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