图1 暗流一：“东进”促使黄埔区重构规划定位，从“港口新城区”变为“东部新城区”。
暗流二：万科、新恒基、保利、恒大等大发展商进驻黄埔。
暗流三：黄埔区府积极应对黄埔变数。
黄埔区重构规划定位后，不论是黄埔区府对房地产业扩大规模和容量的重视，还是万科、保利、新恒基、恒大等大发展商的进驻，都预示着黄埔房地产业崛起的大势已成。但接下来的问题似乎更值得思考：黄埔能否成为楼市“东进”征程中的又一个热点？地铁的开通能否带动黄埔楼市的繁荣？黄埔能否吸引购房消费流入？……
“东进”促使黄埔楼市变脸
“东进”不仅促使黄埔区重构规划，也促使黄埔楼市开始变脸。有关专家提出，“东进”是一种现实的选择。因为从历史积淀来看，东进的发展历史较为悠久，黄埔区是广州中心城区以外最早开发的城市组团之一；从产业基础来看，广州的石化、造船、汽车等制造业基地都在黄埔区，广州经济技术开发区的面积也已从9．8平方公里拓展到37．225平方公里；从开发成本来看，“东进”会相对较低。而在今年2月召开的“东进中的黄埔发展定位”研讨会上，有关部门和专家学者也明确提出，把黄埔构建成适宜创业居住的广州东部新城区。
目前，黄埔区政府正着手从城区规划、环境、交通、市政配套等方面改善黄埔的投资和居住条件，整合可供开发的土地资源，黄埔区房地产行业的商机将日益凸现。
发展商开始“抢滩”黄埔
具有远见和灵敏商业嗅觉的发展商已经意识到黄埔区将在城市未来版图中占据的位置和价值，以及黄埔房地产业的拓展空间和机遇。从去年开始，就有外来的大型房地产企业到黄埔“抢滩”，目前，保利南方、万科、恒大、新恒基已挺进黄埔。
据了解，保利南方地产与澳门合作开发占地10万平方米的黄埔花园项目，该项目位于丰乐路，今年3月中旬动工，国庆已经开始公开发售，是黄埔目前在售楼盘中规模最大、档次最高的一个。万科也在布局其珠三角战略中选中黄埔，在8月通过公开转让方式获得大沙东区政府附近一处13．6万平方米（约206亩）的地块，计划开发低密度中高档楼盘小区，预计总投资6亿元以上。另据悉，恒大集团在黄埔区与东圃镇衔接的地方有一个大项目，该地块南临中山大道，西接东圃，项目暂定名为金碧东城。对于该项目的具体消息，恒大方面有关负责人目前还不肯透露，只表示，过段时间将会对外公布。此外，在鱼珠街办的石岗一带，还有两个规模较大的拟开发项目，但地块的发展商是谁，目前还无法获知。
这些发展商都是在广州甚至全国久经沙场的资深发展商，开发了不少知名的房地产项目，他们的进驻将为黄埔打造出龙头项目，带动黄埔房地产品质的提升。
政府积极应对楼市变数
面对黄埔楼市即将来临的变局，作为房地产业主管部门的黄埔区国土局已有计划地做出对策：一是要想办法留住区内的消费力；二是开拓区外市场，吸引更多的人到黄埔定居；三是整合区内的土地资源，运作好土地市场，将有开发价值的土地通过招标拍卖推向市场，吸引开发商到黄埔投资。同时要盘活现有的闲置土地，尽快发挥效益。此外，政府还将协助开发企业办理有关的用地手续，对区内房地产企业，将尽力协助改制后的历史遗留问题。
黄埔区国房管土局局长夏鸣放预计，黄埔区的住房销售量以后将以每年3000－4000户的增长量递增，房地产业有望在5－8年后达到一个新高度。
记者手记
黄埔地产亟待升级
黄埔区目前的房地产项目多集中在丰乐路和广深路一带，如泰景花园、悦涛雅苑、怡港花园、金逸雅居等楼盘，都是目前黄埔档次较高、配套好、有规划设计理念的房地产项目。但其开发手笔要与市区上档次、上规模的楼盘比，显然还有差距，这也是造成黄埔大量白领消费群外流的原因。
黄埔楼市要有大发展，减少购买力外流，增强黄埔房地产项目的知名度，最急需的就是引入品牌发展商，借助大发展商的知名度和经验，提升黄埔楼市的形象。
检讨
黄埔楼市的痛与失
黄埔的边缘之痛
黄埔楼市似乎一直没有强壮起来的欲望，工业经济和港口经济之于黄埔显然要比房地产经济更重要，所以黄埔蕴涵的房地产动力和能量在过去就被忽视了。
关于黄埔房地产行业，有这样一组数据：上世纪90年代至今，黄埔区规划建设的楼盘有47个，规划用地面积421．73万平方米，但目前只开发了一半；住宅均价为2900－3500元／平方米，而今年上半年广州住宅均价已经达到了4279元／平方米；黄埔区房屋年销售量约为20万平方米，这只相当于华南板块祈福新村一年的销售量。这些都证实了黄埔房地产业的“不思进取”。
而在广州城市发展“东进”和“南拓”并进的同时，与黄埔同处郊区并且相连的番禺房地产业发展却生龙活虎，在全国声名大噪，一江之隔并没有阻挡发展商和消费者从市区向番禺大规模转移。甚至连南海、花都、增城等外围城市、郊区的房地产行业都有起色，而交通更顺畅、属于广州老八区的黄埔却显得很边缘。更为奇怪的是，楼市为何东进到东圃后，不是继续深入到黄埔，而是跳过黄埔发展到了增城？还有一点值得细究，那就是黄埔的人均收入比较高，但黄埔连内在的购房消费力也没有留住。
楼市的七大过失
究竟是什么原因使蕴涵高经济能量的黄埔房地产行业没能强壮起来？黄埔区政府及相关部门对此问题也做了深入研究，黄埔区国土房管局局长夏鸣放对此总结了七个原因。
一是政府导向。
广州市及黄埔区政府过去对黄埔的定位是工业区、港口城区，房地产开发只作为工业区的生活配套，并且认为工业项目较房地产项目具有更长期稳定的收入。但对产业均衡发展，房地产聚集人气，带动第三产业发展的下游效应认识不够。
二是政策方面。
番禺、增城两地在撤市设区前后，相对具有更大的自主性，能够灵活制定比较优惠的政策，行政审批也更方便快捷。房地产开发作为一种企业行为，选在番禺、增城，成本会小于黄埔，进度会更快，也更有利可图。
三是形象宣传。
黄埔区政府对房地产的宣传比较低调，而且因为区内消化力很强，所以黄埔项目基本不需对广州其他区的消费群打广告。这就给外界造成黄埔缺乏有价值的房地产项目、不适宜居住的负面印象。而实际上，黄埔现在的生活环境和配套已经很成熟，这一点比华南板块和增城都更有优势，但因为政府和房地产企业不宣传，所以一直不能吸引区域外的客户。
四是工业区的污染影响。
广州石化厂、黄埔发电厂、大田山垃圾填埋等大型项目都设在黄埔，尽管区政府大力整治，屏蔽污染源使污染情况较以前有很大改善，但市民对黄埔的印象未有太大改变，这对房地产开发形成不利。
五是缺乏相应的总体规划。
黄埔对工业园区的规划比较完善，但对房地产开发长期以来缺乏一个总体规划，导致功能分区不明显，房地产项目散乱，规模偏小，有限的土地资源得不到很好的利用，难以吸引有实力的大发展商进驻，缺乏能带动整个行业发展的一批龙头项目。
六是大开发商难以取得一手的房地产用地。
由于规划和历史的原因，区内许多条件较好的房地产用地被闲置或瓜分，大开发商进驻时得不到易于开发的连片土地，达不到开发条件或因成本过高而使大开发商不愿进驻。
七是缺乏竞争。
过去，区内的房地产项目主要由区属的城市开发公司、房地产开发公司两家企业负责，外来企业很少。并且区内消化力强，空置房极少。这种缺少竞争和压力的市场环境造成发展商不重视产品创新和市场营销，因此黄埔缺乏高档次、大规模的房地产项目，导致区内消费力外流。
市场分析
潜藏的强劲需求
黄埔的房地产为何能自产自销，并少有空置？很大原因在于黄埔楼市一直处于求大于供的状态，并且个人消费力较强。着眼黄埔楼市的远景，这种优势局面还将借助城市“东进”带来的机遇得以保持，这就给黄埔的房地产业提供了很大的市场空间。
而实际上，不少发展商都以为，黄埔人口少，再加上不少购房的消费力外流，所以市场需求很小。但记者从黄埔区政府相关部门以及中原物业了解到的情况说明，黄埔潜藏着强劲的住房需求和消费力，这体现在以下方面：
一、黄埔区现时总人口为38．94万，而规划的居住人口为50万，这10多万人口的增长空间将演变成住房消费力；二、黄埔区目前的10多万外来人口中，大部分还未置业；三、有10多万人在黄埔工作但居住在外区，如果黄埔的房地产有起色，将率先吸引这部分人回流；四、已经购买了房改房的大型企业的职工目前因房屋的陈旧而需要改善居住条件，黄埔居民二次置业的高潮即将来临，这将是一大批经济能力很强的消费者；五、黄埔居民的家庭结构正从几代同堂的家族式家庭逐渐分化为两口和三口之家的小家庭。以上这些因素都将促成新的商品房需求量形成，大大刺激黄埔商品房住宅的市场需求。
而从这些人口的经济能力看，黄埔商品房的主要潜在买家是广州石化、文冲船厂及港区企业的职工、开发区高级技术人员和当地的一些村民，他们福利好，收入高，消费能力强，这成为房屋消费的有力保障。
指挥棒
未来黄埔的三个关键词
大众化、低密度、生态型
当黄埔房地产发展的一次重要机遇到来时，区内的房地产该如何定位成了有关政府部门考虑的问题。据了解，黄埔区国土房管局根据黄埔区新的区域定位，结合黄埔的人口、环境因素，认为黄埔的房地产项目应该走大众化、低密度、生态型路线，开发住宅以小高层为主，不做高层，这一定位不仅能使黄埔的房地产项目提升当地的居住水平，截留当地外流的消费力，还有可能吸引到外来购买力。
可以利用的土地170多公顷
黄埔区总面积为119．42平方公里，与天河面积相当。根据广州市城市总体规划，黄埔区是今后十五年全市吸纳资金和发展外向型产业的主要地区，规划用地55．8平方公里，其中可供开发的面积为36．08平方公里。
据了解，黄埔区国土房管局为了进一步发展房地产业，目前已着手整合土地资源，回收闲置土地。目前，在中山大道和黄埔大道之间还有约31公顷的土地，丰乐路还有一些地块，更多的房地产开发用地主要集中在与开发区连接的南岗一带。据不完全统计，黄埔区目前还有170多公顷的土地可以利用。本版撰文／本报记者 马羽飞 通讯员 丘秉春 郑伟德 图片说明：
按照规划，黄埔区将变成一个适宜创业居住的东部新城区。（图1－2）
广州黄埔区委宣传部供图
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