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第三季度，上海市商品房销售和价格出现背离走势，房租的走势同样出现了与房价背离的情况
本报记者张帆
今年十月初，在上海照例举行的房展会上看房、买房的市民超过了10万人，但这次房
展会上却出现一个以前少有的怪现象：一向以挑剔闻名的上海人竟变得粗枝大叶起来，不论地段如何，配套的公共交通、商业服务能否跟上，凡是均价5000元以下的楼盘前统统都排上了长队。
一路攀升的上海楼价，让众多百姓在抱怨房市“过热”的同时，又不得不认为房地产涨势仍将持续，于是抱怨归抱怨，该买的还得赶紧买。有人甚至发出了明年房市老百姓还能看什么房的疑问。因为如果房价仍保持目前的涨势，人们有理由怀疑，明年还有没有价格在5000元以下的房买。
与此同时，上海市企业景气调查显示，第三季度上海市商品房销售和价格出现背离走势。该季度商品房销售价格情况景气指数比上一季度上升1．2个百分点，但商品房预售情况景气指数和商品房销售情况景气指数却比上季度下降了2．7和8．5个百分点。与之相类似的还有上海市房租的走势，同样出现了与房价背离的情况。
业内人士指出，这种背离走势目前对上海房地产市场的发展影响尚难估计，但这种现象须引起关注。
地价高企 楼价攀升
上海地产界有关人士在接受中国经济时报采访时称，上海目前房价上涨的一个直接原因在于土地价值的大幅度提升。
有资料显示，今年1－8月，上海总计土地购置费116．23亿元，购置土地863．23万平方米，平均每平方米1347元。而同期东部地区土地平均价格为每平方米711元，全国的土地均价仅为每平方米534元。
地价高企的背后，首先是上海城市国际地位的提升，以及国际金融中心、经济中心地位的逐步确立，土地作为城市资源，其价值必然相应地出现抬升。与此同时，近年来，越来越多的人开始选择在上海置业，长三角资金蜂拥此地，温州人集体来沪买房，港澳台购房团纷纷来此地淘金，海外华人也竞相登场，这些也都带动了楼市的火爆和地价的水涨船高。
此外，2001年开始逐步推行的土地交易公开招投标制度，使土地市场在地产商之间的竞争白热化。不仅上海本地开发商当仁不让，国内国外的资金也纷纷涌来要争得一席之地，而竞争的有效手段就是价格，于是地价因此也被节节抬升。
从目前情况看，上海中心城区的地价都在每亩1000万元以上，同比增长幅度超过30％，但由于原有价格系数已经很高，其上升的潜力不是很大。而次中心区由于发展空间较大，且原地价系数相对较低，随着交通和环境等设施的改造，升势强劲。有业内人士透露，一些在2001、2002年还是每亩100多万元的主要地块，不久的将来有望达到1000万元。
但也有房产商对当前上海房市表示了一定的担忧。有迹象显示，上海楼市走了一条类似浙江楼市的发展轨迹。
从1999年启动至今，浙江房地产市场始终稳步上升，并一度火爆非常。然而，在其不断跃升的房价背后却存在大量的不实需求，楼价虚高情况严重。而在今年国家的房产新政出台后，二手房交易恢复20％所得税的方案矛头直指众多“炒家”。受此政策影响，当地“十一”黄金周楼市交易大不如前，大量投资客开始撤出，房价指数开始同比出现下滑。
有业界人士指出，杭州楼市过热很大程度就是源于土地成本上涨过快，而上海最近的几次土地招投标过程中，大量开发商的不理性进入，甚至狂热进入，让人担忧。虽然上海作为国际化都市，其房地产必然会得到大量外来资金包括国际和外地资本的追捧，但是大量游资的存在却是一个极不稳定的因素。据估计，上海目前有约数百亿的“热钱”活跃于楼市，一旦有政策或经济环境变动，这部分资金抽走的话，对整个市场的打击将是巨大的。
房价升高 租金降低
就在此前，上海一度狂炒“售后包租”概念，有些开发商甚至开出了5年甚至是10年的包租合同，而且年回报率基本上都在8％左右。因为楼市一直在走高，多数用于投资的小户型新楼盘大多还在未封顶时基本上就已经售罄了。虽然建设部早有文件禁止这种行为，但业内人士指出，正是因为《商品房销售管理办法》对于现房的售后包租未加限制，售后包租这种销售方式直到现在还在招摇过市。法律界人士称，这是明显的违法行为。而记者获悉，上海律师界正在拟定一个法律意见书，反对这种行为。
实际上，上海住宅租金价格从去年起就已经呈现下降趋势，有房产中介组织统计，目前跌幅已达10％－15％，特别是一些中高价房出现了有价无市的情况。租金与房价的背离已经引起了人们的关注。
上海市房地产交易中心的统计数字显示，今年二季度上海单价7000元以上的高价房价格出现小幅下降，使当初不少在这些地方炒楼花的投资者开始挂牌抛售，一定程度上影响了该区域房屋的出租率，从而租金逐步下跌。据分析，这种中高档房租金下跌，一方面由于房源供大于求，投资者由租赁转为购买。另一方面，在房价上涨的情况下，不断增多的投资型持房者通常选择出租的方式，想一边收取租金一边等待房屋升值，导致租赁市场供大于求，租金出现下调。
租金也是房市的晴雨表。租金的持续下行是否意味着上海楼市价位要有所回归？
有学者分析说，租金下降是近年来楼市火爆的一个必然结果。而租金下降会否影响房价，还要看其下降幅度。房子的投资收益是以租金加房产增值来计算的，租金的下降并不代表房价也会贬值，如果房产的增值幅度高于租金下跌幅度，其价格及收益仍是在上扬的。
但也有业内人士认为，上海不少中高档商品房的高价有炒作之嫌，上涨的房价虽然吸引了众多投资，但不少人所期望的回报是不切实际的。过去上海房产租赁投资回报率的确较高，达到10％以上，其实10年平均收益率在6％左右，高于现在银行房贷利率，就可以进入，如果低于就不要盲目投资了。
对于上海房市，两种不同的声音同时存在，一方认为，今后上海还会有大量海外、香港等地的移民进入，他们将成为中高档房需求的主要补充部分，而中低档房的租金今后还会保持上升态势。而政府鼓励人们买房的初衷并没有改变，上海房地产市场今后还会保持上涨势头。另一方认为，上海房产市场已进入非理性繁荣阶段。住房需求量没有大幅增加，人们把购买房屋作为赚钱的手段，使得房价攀升的同时房屋的过剩也在增加。
对此，业内人士一方面呼吁减少短期内套利的不成熟投资者的进入，另一方面呼吁政府加大市场规范与调控力度，对于高端房地产商品在考虑市场有效需求的同时进行结构性调整。
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