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国庆节前，首届京城别墅展落下了帷幕。因为舆论对豪宅不利，别墅的卖家们不便张扬，但都在偷着乐。原本预期不高的展会，几乎给每一家都带来了生意。据悉，亚北温榆河畔地处小汤山一带的新项目纳帕溪谷成为展会最大受益者，几天时间，订出30多套总价在300万以上的大房子。开盘至今两个多月，首期推出的100多套房子已经被认购。
展会之后，“十一”长假接踵而至，别墅买家们在目标项目间游走、比较，几经风雨
的别墅经典楼盘北京玫瑰园此时也形成了新一轮热销行情，总价在六七百万元的三期“爵世”的房子卖出去十几套，连总价3000多万元的“楼王”在亮相两个月的时间内都已“名楼有主”。不久前刚刚成功售出6套总价在600万元上下的水印长滩三期产品“安达露希娅城堡”后，水印长滩(一期为当年的热销典范“橘郡”)发展商中洋创业自10月开始将水印长滩三期又一组富有创意的新产品“托斯卡纳山居别墅”推上市场，这些面积在250平方米上下的新房子亮相之初，即吸引了大批买家关注。一度有些低迷的京城别墅市场又热起来了，沿用水印长滩营销总监闫明的说法：“今年别墅市场逢上一个小阳春”。
市场转运供销两旺
市场目前显现出的供销两旺的局面，让很多人始料不及。
首先，别墅供应量的增加在人们意料之外。
众所周知，高档住宅开发一直是房地产市场治理整顿与政策调整的重点，今年央行发布的充满寒意的121文件所唱出的主调“严格发放房地产贷款”，矛头率先指向的就是高档住宅，而别墅项目又是高档住宅最前沿的产品。于是，一些资金实力不强的别墅项目成为最早的断炊者。
另外，国务院、国土资源部、建设部等政府机构加大土地管理力度，严格控制高档商品住房用地，其中的重点又是别墅开发用地。国土资源部在9月17日下发的一份通知中还专门强调，中国将严格控制高档商品住房用地，停止申请报批别墅用地。通知说，地方各级国土资源部门要依据当地房地产市场的供需状况，合理确定所报城市建设用地中的各类房地产用地量和比例。对于普通商品住房供不应求的，可适度报批房地产开发用地；对于房地产市场明显供过于求的，要暂缓报批房地产开发用地。要通过土地供应优化房地产结构，报批的房地产开发用地应主要用于普通商品住房、经济适用住房、危旧房改造和城市基础设施建设中拆迁安置用房等建设；严格控制高档商品住房用地，停止申请报批别墅用地。据闻，广东此前已经按照国土资源部的有关规定，于今年上半年前后开始暂停别墅用地供应。记者从开发商处获悉，北京新的别墅用地审批也早已不受理了。
一些专业人士分析，正是由于国家对别墅用地的限制，让早期通过审批的存量土地的价值得以凸显，在手里焐了多年的一些地开始开发，为别墅市场提供了增量房。倘若没有这个限制土地审批的政策，有些土地可能还在沉睡。
当然，让发展商下决心投入开发的另一个原因是：看到了市场需求的潜力。提到今年别墅的需求，不能不提到“非典”，这场突如其来的灾难一度让楼市陷入绝境，但也让人们对生活状态进行了一次深度反思，让很多人树立起了“健康居住”的观念，低密度住宅由此大发利市。市场需求的变化也在大家预料之外。
另外，中国经济的持续向好，是支撑别墅类物业消费增长的根本动力。玫瑰园副总经理刘文涛先生深有感触地说，近来买房的客户多是国内人士，有些人是想改变居住条件，有些人是因为对人民币升值的预期而将资金投到房子上来兼带改变居住条件的。刘文涛说：“像玫瑰园这类高品质的房子每一栋都不尽相同，具有稀缺性，产品也是由国际优秀设计师设计的，已经具备保值、升值的潜力，无论自用还是投资，都很有价值。”
别墅消费：提高生活品质第一，投资第二
记者从暗访中了解到，现在购买别墅的人群的消费动力多数还是在提高自己和家人的生活品质尤其是居住品质上，满足心底对诗意栖居的追求，目前对别墅的投资功能考虑不是太多。来自发展商的反馈也印证了这一点。
据纳帕溪谷销售总监尹群女士透露，购买该项目的主力客户群特征为40岁左右的人士，事业兴旺，买大房子的目的是为了接父母同住。平日里在城里工作，周末和父母在别墅团聚。
不过，我们相信，别墅的投资属性不久就会显现出来。有消息称，二手别墅近期有望成为下一轮投资的热点。
从建设部对别墅土地用地供应限制等一系列相关政策来看，房产市场中像别墅这类高档房的开发量将会逐渐下降。另外，目前这部分二手别墅的价格和现在高档商品房价格持平，而别墅的品质是那些高档商品房无法取代的，
也绝对是物有所值的。从能够购买这些二手别墅的群体来看，白领将是主要消费群。他们之所以购买这类房子，除了经济方面有实力外，更多看中的则是住宅的综合附加值。这种附加值也不仅仅是小区的居住环境、周边的文化氛围就能涵盖的。在如此火热的房产形势下，许多正准备购买二手别墅的白领大多处于一种等待、观望的状态。一来，地皮紧张、价格昂贵，二手别墅肯定是一匹黑马，买下了肯定会升值。因此，对于那些还在持币待购的白领阶层而言，他们会把目光转向价值、价格相符合的二手别墅。
当别墅的投资价值凸显出来时，相信这个市场还会升温。
别墅也将进入“大盘时代”市场竞争在产品层面展开
作为别墅营销方面的资深人士，水印长滩的闫明先生一直密切关注市场的动态，北京别墅市场的一丝风吹草动他都会看在眼里。闫明判断，现在乃至今后，别墅市场的竞争都将在产品层面展开。尤其北京别墅市场，地段优势将淡化，老机场路一带别墅租金的下滑就是一个佐证。反之，产品优势将成为竞争利器。谁在产品上下工夫，谁就会成为赢家。
无论是玫瑰园、纳帕溪谷还是水印长滩等等目前市场上的热销项目，确实都是在产品雕琢上比较用心的项目。而且工夫不仅用在建筑本身，还包括每套房子周围的环境和社区的整体环境。纳帕溪谷在环境上的用心更是超乎寻常，社区主路足有12米宽，支路也有7米宽。对纳帕溪谷的业主来说，每天都将走在回家的大路上。
目前来看，由于需求旺盛，京城别墅市场的竞争还不算激烈，闫明说：“感觉上大家的日子都挺好过”。但是，也不可盲目乐观。且不说机场路一带的供应，香山板块也在启动(今年推出的西山美墅馆轻轻松松就遭到了市场的热捧)，更大的供应还主要集中在京城北部温榆河一带。而且，未来的市场供应呈现出大盘化趋势，一些实力强劲的大开发商开始进入这个市场，如首创置业、珠江合生、天津顺弛。他们都是大块拿地、大盘操作，其气势颇为壮观。这些大企业的进入，有可能在很短的时间内就改变市场的竞争格局。一旦他们其中的哪一个再舞动起价格这个杀手锏，这个原本风和日丽的市场也可能变成血雨腥风。
闫明分析，目前别墅市场也已经进入了产品细分的阶段，除了经济型别墅和豪宅之间的分别，还有个性化定制、满足不同置业人群需求的区别。
对于别墅的大盘开发，闫明心存疑虑：别墅强调的是个性化，最能打动买家的除了居住的舒适性就是由房子的与众不同带来的尊贵感，大盘由于开发量比较大，难免产品重复陷入同质化的窠臼，而产品品质直接关系到别墅的投资性能。闫明介绍，在国外，有大社区，但没有大项目，在美国加州一个10平方公里的社区内集合了300个小项目。大盘发展商应该尽量避免在同一地块上开发同质化的产品，否则风险会很大。
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