便宜的房子一般是卖方急于脱手的所以买家买房之前一定要有规避风险的准备。迟到 摄
话题缘起
两个好朋友同样看中了海珠区某个楼盘的小户型单元，但最终杨小姐以25万元总价买了一套，好朋友万小姐却放弃了。杨小姐说，这套房子既可以自住，将来又可用做投资，应该没买错；那么万小姐的放弃是不是与前景美好的投资失之交臂了呢？
其实，投资房产非常讲究个人条件，每一个人的实际情况不同，他或她需要作出的决定也会不一样。
投资故事一
出手：做房东过惬意生活
杨小姐毕业八年，却已有三套房产在手里，海珠区的那套小户型正是第三套房子。有时她甚至想到，等自己老了，或者根本就没到退休的时候，她就可以不工作，单靠这三套房的租金来过活了。每个月至少三千多元的租金，这已经比现在很多人的退休金还高。
例案1：低价购入
1998年8月，在结束了三年多的租房生涯后，杨小姐终于在天河区某楼盘以友情价一口气买了两套两房单元。之所以称友情价，因为那个楼盘原本单价至少在4000元／平方米以上，由于是尾货，又有朋友关照，于是杨小姐拿到低至2600元／平方米的价格。因为她觉得价钱实在便宜，就一次买了上下楼层两套单元，每套单元面积65平方米，总价约17万元／套。两套房子首期付30％，共约10万元。按揭年限分别是5年和10年，前者月供2000元左右，到今年8月份供完；后者初期月供1300多元，现在降至1000多元，还有5年贷款期。如今，杨小姐海珠区的第三套单元已经交楼，她打算搬过去住，天河这两套单元每套实际月出租价为1200元。
杨小姐说，当初买那两套房子时并没有考虑投资目的，是用来自住的，一套给自己住，她打算扎根在广州；一套以后给父母住，将来会接家人来广州。因此，就算这两套房子现在转手卖掉也能赚些钱，但她不会出手。
投资分析
回报理想
投资回报率简单的算法是÷年租金／总楼价。杨小姐在天河的单元每套月租金1200元，年租金约为1．5万元，除以总楼价17万元，这套房子的投资回报率就是8．8厘左右。那么，这个率位对住宅而言是比较理想的，普通住宅的投资回报率通常在8厘左右，豪宅的回报率约为8．5厘，理想的商铺则在10厘上下甚至更高。
尾货是好的投资切入点
虽然是无心插柳，但类似杨小姐这样捡到尾货的大便宜确实是投资最好的切入点。以高落差在低谷位买进，这种投资在成本上已经很占优势了，价差回报有时甚至比靠多年收租金来得更划算。
要有规避风险的准备
当然，现在市面上的尾货也不是没有，但买家必须要有规避风险的准备。便宜的房子大多是卖方急于脱手。卖方如果是发展商，就要考虑其后续资金是否有问题，要考察这个楼盘的相关配套是否已经到位，水电是否仍是临水临电，地价缴交情况，其他业主办房产证是否顺利，物业管理如何，规划是否有变更等问题。这些问题很重要，特别是对投资客来讲，不利因素对租价能否坚挺甚至上扬将起着关键的作用。
例案2：再买小户型
2003年10月，杨小姐在刚供完其中一套天河的房子后，又在海珠区看中一套小户型。这也是她所说的“第一套有投资打算的房子”。但实际上，她的投资目的还在其次，因为这套房子的头几年还是杨小姐自己先住，她说，等日后结婚买了大房子，再将其出租。新房子可以用做自住的理由是，该单元离她上班地点近，40平方米的销售面积，实际使用面积有60多平方米，设计也很有特色，装修甚至家电全包。
最终，杨小姐在国庆优惠期以总价约25万元购置一套，首期付20％约5万元，余款15年按揭月供1580元。她觉得，房子很符合现在生活的需要，月供额自己又可以负担得起，自住很理想。
此外，杨小姐还很看好这套小户型的投资前景，她说楼盘对面会是海珠区政府，还要盖写字楼，以后配套都会很好的，应该是以后海珠的政治经济中心。这套房子以后自己不住出租也应该没问题。她预计，日后该单元的月租金应该可以达到1600元，应该是很好出租的。
投资分析
回报合理
以年租金÷总楼价计算投资回报率，杨小姐在海珠区的单元每套月租金预计1600元，年租金约为2万元，除以总楼价25万元，这套房子的投资回报率就是8厘左右。属于正常标准。
风险相比较低
如果仅按投资回报率来计算，杨小姐这第三套单元的回报率只是普通的正常标准，但必须看到的另一个现实情况是：这套单元头几年她是用来自住的，而且房子的诸多条件都十分符合她对自住的要求。这一点很重要，否则，她要么继续迁就着在天河的其中一套房子里居住，要么还在单位附近另租一套单元，都是要有所牺牲的。更关键的一点是，杨小姐看好的是该单元的投资前景，而在美景实现的前几年，她用来自住，就不会亏掉头几年的空租期或低租期回报。另外，单身买小户型自住，资金压力不太大，投资风险也会相对低些。
有长期投资的心理准备
如果是先买来自住再打算放租的房子，就要注意挑选那些至少能让自己住得相对舒适的房子。比如在朝向、通风、声噪等方面还是尽量挑一些居住条件好一点的房子，以舒适的居住等待地段的升值。另外，如果选购的是新城区或者新地段的房子，就要有长期投资的心理准备，就像投资方面的行家所言，房产毕竟是不可再生资源，挺住十年甚至二十年，始终会赚钱的。
投资故事二
收手：不确定因素在摇摆
差点就与杨小姐一起买下那套海珠区小户型的万小姐也是楼市中的一个典型代表。
万小姐之前基本上没看过什么楼盘，虽然来广州工作后也经常搬家，租住单位附近不同的房子，但买房的念头并不强烈。今年国庆前，她陪好朋友也是同事的杨小姐去看了这套海珠区的小户型，结果一看就喜欢得不得了，“太让人心动了”。心动的结果是，她否定了现在自己的一切：总是搬家太漂泊了，现在刚搬的房子又旧周围又吵杂，自己还不敢花钱布置？从单位回家的路面灰尘很大，自己的鞋子总是弄得脏脏的，而且，每个月把租金白白交给房东不是太亏了吗？
想来想去，万小姐就觉得那套新居最适合自己。不过，她还是在交订金前向亲朋好友咨询了一番，咨询的结果是：还是先不买了吧。
这种看似戏剧化的转变在万小姐说来却显得在情在理：“第一，朋友们都说我现在不适合买房，因为自己还没定性，不确定的因素太多，比如男朋友，比如工作等等。而且，我看的房还太少，看了一套就买，朋友都说我太冲动。第二就是，我现在钱还不是很多，如果第一次置业应该就是为自住的，没余钱做投资；但住的话，我觉得那套单元还是小了一些，舒适很重要，要不整个人情绪都会不好。杨小姐跟我不一样，她就喜欢小户型的，她喜欢蜗居生活，大了反而会怕。第三嘛，我现在新搬的房子住了三周，觉得还不错，我还发现了另外一条上班的近路，比原来方便多了。”
投资分析
投资房产当然要讲个人条件，万小姐的收手就是考虑到自身实际情况。
首先，她个人的积蓄并不丰厚，如果真的以投资为目的倾囊而出，那么到了日后需要和老公一起买大房子时，如果她没有新的积蓄，就必须依靠卖掉这套物业换回大房子的首期款。按照近几年的二手市场成交个案看，二手价位能持平甚至升涨的项目并不多，她这套小户型在未来几年一买一卖间到底是亏还是赚，恐怕情形不容乐观。
其次，如果这套单元像朋友杨小姐那样，先买来自住，日后再放租，也不失为投资的一种方式。但万小姐连自已住都觉得不太能接受，何况还要考虑到这套房子能否成为日后结婚两人的居所，离未来老公上班的地点是否合适等等，如果这些条件都不符合，那么只能做投资用途。
再次，如果纯粹为投资，不考虑自住的话，投资范围圈定在目前已经成熟的地段会更为合适。
投资建议
购房用途要尽量明晰
常有读者、朋友甚至朋友的朋友来向地产版的同事打听是否该买房的事，记者每次回答他们的第一句就是：你打算买来干什么？因为目的太重要了，如果是自住，就找符合多种自住条件的房子；如果是投资，就找投资回报率最高的房子。
但也有相当一部分游离在买房与不买之间的外地白领，他们的想法是：与其每月付房租给房东，不如自己买房子住，反正日后不住了再放租，也是投资。其实，这种情况在记者看来并非真正意义上的投资，只能叫盘活。虽然盘活也是让钱生钱的渠道之一，也是日后养老保障之一，但这种盘活的收益率基本上要比纯粹投资低。
纯投资就买价差大的房
纯粹投资与自住的最大区别就是舒适度。对中档物业而言，如果是投资，就要尽量挑面积小、朝向差、楼层低、景观弱、设计普通的房子，因为这种单元的总价一定会比好房子低很多。
但只要地头好（这是投资最关键的），设计差的单元租金并不会比各方面都优秀的单元低很多，一算投资回报率反而会更高。但豪宅则不太适用这个规律，更多的因素在物业管理、自然环境和内部装修等。
成熟地段投资见效快
前景，许多投资客会因为看好某地段的规划前景而认定楼盘会升值，但抛开先自住后放租不谈，如果真为投资，那么新地段的房子等待期会较长，而这段时间里，新地段的新房子会不断涌现，而自己的房子则在不断变旧。相对来说，成熟地段的投资见效快，回报也更稳妥些。
自住房要考虑盘活收益
如果是自住为主、为先，就要挑舒适度高的房子。当然，舒适度也是因人而宜，有人喜欢大客大房，有人喜欢错落的复式，有人对景观很在乎，有人则对朝向很重视。先买可以让自己住几年的房子，折旧了再租也不亏。
本版撰文／王卓江 实习生 李培 本版摄影 迟到
|
