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交通改变居住观念
———访深圳同致行物业顾问有限公司汪波
·金线物业
深圳商报记者李博
滨海大道带来的观念冲击
以前讲“火车一响，黄金万辆”，现在是“要想富，先修路”。我们已经知道道路和交通会给楼市带来很大变化，但滨海大道对我们观念的冲击还是非常大。
现在深圳的发展商比较聪明，政府的规划基本上形成的时候，他们已经在交通道路未来发展比较好的地方开始圈地建楼了。比较典型的例子是南山，南山中心区在滨海大道还只是规划阶段，很多地产商就开始拿地了。在滨海大道动工以前，南山中心区那一片是卖2000多块钱，卖的好一点的也只卖到3000多。在滨海大道修建过程当中，有一个比较典型的楼盘叫鸿瑞花园，那时它就把自己的价格基本定位在4000元／平方米以上。第一年卖得很慢，大概差不所快入伙了才卖了一百来套。路一通，现在已经涨到6000多元／平方米了，这就是滨海大道直接带来的结果。个人认为，由于直接受惠于滨河大道，南山的楼盘每平方米最少涨了1000元以上。
交通将宝安“点石成金”
地铁、道路交通变化了以后对宝安有多大影响？从今年对宝安的市场分析来看，通关提速后，到宝安买房子的关内市民更多了。根据今年6月份的数据显示，有些楼盘已经上涨20％左右。如果地铁修好，通关提速，而且还要在宝安前海路那边修一个关口，加上现在的宝安南头关和同乐关，相信对深圳去宝安的疏通能力大幅提高。保守地估计，在不远的将来，宝安的口岸物业大概能占到深圳的50％，也就是50％的客户会去买宝安口岸附近的房子。宝安目前还有大片的地，宝安中心城即107国道南面那块地，大概在未来5年左右，有300万平方米纯住宅楼要上市，这还不包括商业地产。这300万平方米的楼都可能开发到地铁差不多要通车的时候，能不能到那时都不是关键问题，只要深圳地铁1期一通，老百姓真正体会到地铁的方便：大热天不晒，不塞车，安全快捷。买家会愿意干脆再等2年，就等着买那里的房子。所以真正的机会其实在通地铁的地段。
地铁物业研究还要细化
现在也有人提出，是不是地铁一通，沿线的物业也会涨起来？因为现在地铁穿过的几乎都是成熟区，在近期，本人感觉在地铁一号线的机会接近饱满，真正会增值的就是二手楼。地铁还有2、3、4号线，要往惠州通，要往观澜那边通，这几条线的带动作用还是很大的，但眼下还是没吃到嘴的馅饼。
关于地铁对深圳地产业的影响，比较一致的看好的有如地铁沿线物业，地铁上盖物业等。那么地铁沿线物业到底如何准确定位？哪些是沿线？两站之间算不算是地铁物业。实际上，公众理解的一般指地铁站出口算地铁物业，那离出口多远算地铁物业？另外每个地铁出口的效益还不一样，所以要细分研究，按100米、200米、300米细分，每增加100米会对整个产业产生多大影响？进一步会对整个城市布局会有多大影响？这些问题专家们已经在研究。
用汽车丈量距离
深圳的道路网改造是从东边到西边是“川”字形，中间这一段会有很多交汇之处，如果清水河开通关口，梅林关扩宽，将来可能还会有其他道路修通，深圳市整个道路网络的通行能力都会提高，会极大带动这一片的发展。
深圳未来居住圈的发展，我认为独立别墅是一个发展方向。200万左右的或者是200万以下甚至到100万左右的别墅，将来会是大的消费点。这在上海已经表现出来了，上海的康桥半岛，位于浦东县，离市区很远，但卖得非常火，约4000多元／平方米，楼高四层，一、二层是一户人家，带花园；三、四层是另一户人家，设计有天台。这种所谓的平民别墅深圳目前还没有，我认为会在偏远区出现，按现在的通达能力，从华强北开车一个小时或一个半小时，就能到西乡、观澜、龙岗这些地方。这类物业的市场容量非常大。深圳市在宝安区高速公路出口处规划了2.4平方公里全部用来建别墅，我认为这是有发展空间的。在国外，如纽约、东京等居住很拥挤的地方，但开车出门40多分钟以后，基本上就是这种小楼盘。交通畅顺会改变人的居住观念。以前我们用自行车来衡量距离，现在是私家车。将来私家车更加普及，质量更加好，道路级别也会得到提高，深圳市辖范围内任何地方一小时都可能达到。最近，观澜和龙华地块拍卖的火爆情况也说明，人们已经认识到了交通对居住观念的改变。
地铁会使一个城市的整体形象得以提升。
（图片见PDF版E1版）
作者:深圳商报记者李博
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