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法律咨询台
问：我看中一套房，并与开发商签订了认购书。认购书签订后，我支付了该商品房的全部房屋价款。不久前，开发商通知我签署正式商品房买卖合同时，我发现在开发商提供的商品房买卖合同中，开发商对原来谈定的条件进行了变更。对开发商的行为，我应如何应对？
答：第一种情况，签署认购书时，开发商已取得该商品房的销售许可证，则认购书合法、有效，认购书中对签约条件所作出的书面约定也合法、有效，购房人可依据认购书要求与开发商签署正式买卖合同。
第二种情况，签署认购书时，开发商尚未取得该商品房的销售许可证，则开发商在未取得销售许可证的前提下，根据《商品房销售管理办法》的规定，其不具备合法预售商品房的资格，更不允许其收取任何预订性质的款项，因此其与王先生所签订的认购书无效，相应地，认购书中所约定的条款也无效。对于此无效认购书的签订，开发商负有主要的过错责任，而购房人在明知开发商不具备销售许可证的前提下，仍与之签约并交纳房款，也存在缔约上的一定过失。
第三种情况，购房人与开发商之间虽然未能签署正式商品房买卖合同，但购房人已实际支付全部房屋价款，双方已经形成了事实上的买卖关系，正式合同不能签署的原因在于开发商变更承诺，双方不能就买卖合同的条款达成一致意见。在此情况下，缔约不成的主要原因在开发商。
如开发商与购房人之间最终不能签署正式商品房买卖合同，则购房人有权要求开发商退还其已支付的全部款项及支付该款项的相应利息。（刘新雷）
作者:房买卖
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