| 最传统的商铺，有门脸、有铺板、有旗幡，一溜儿排下来，形成一条街…… | |
本报记者 张然
地域优势觅回报
眼下，商铺投资热，既吸引投资商，也同样吸引着投资者。但是，如果真正要投商铺，专家建议先要了解铺面房和铺位的差异。
铺面房，原指临街有门面，俗称店铺或街铺，说白了，就是可开设商店的房屋。当然现在也有整个地产项目在楼层复式成群地开发商铺群。如福州中亭街步行街就是复式结构的商铺群。铺位，一般只是指大型综合百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。由于物业本身属性的不同，必然导致差异性的存在。
现在，商场里到处是铺位招租的广告，经营铺面，得从二者的差异入手。
最大的差异在于铺面房通常占有地域上无可取代、不可复制的唯一性优势。而铺位则是少则几十，多则几百个相连或相近的复制品，故缺乏惟一性优势。对房地产商来讲，通常地域上惟一性优势意味着成功的基础。这些差异性完全受制于所处商用物业大环境的制约。这个大环境，其实指的就是商圈。小的说，如在一个专业建材大卖场里去经营服装或食品是不允许的。而铺面房，除了政府法规规定的不能经营的某些特殊的业态外，其商业业态选择的灵活性就显得大得多。从大的说，开发也好，投资也好，地处区域的优越与否决定了商铺事业的成功概率。
对此，中原物业顾问有限公司时振先生颇有感触，“位置尤其重要。”他认为，投资回报风险的最佳概念是好位置的小面积，有一句话是宁可买“好”地方的“差”房子，也不买“坏”地方的“好”房子。“我宁可花20000一平方米买好地方的一小块面积，但绝不会花8000元每平方米买差地方。”他分析道，好的地段总有顾客，客流量往往是固定的，这就意味着会产生现金流。而差的地方在竞争中存在不可预知的东西，比如顾客的质量、顾客的稳定性都是未知数。除了看地段，另外还要观察商业环境，看看旁边有什么行业。比如，原打算置办一个银行，但是这周围已经有好几家银行，那再做其发展空间就不大了。如果是以预备做银行的价格买下来的房子，若最终只能做餐饮，可能就会得不偿失。
扎堆效应
不久前，继SOHO现代城之后，位于北京CBD的项目“建外SOHO”，以“零底价”方式拍卖的写字楼及商铺部分，再次创下首个北京铺位拍卖纪录。去年12底，该项目的首次商铺拍卖中，曾以一个面积为363平方米的商铺拍出了1070万元的高价、每平方米近3万元的单价创下了东边商铺的单价之最。
与建外SOHO同时的左岸工社是北京城西另一个以现代、时尚另类、建设设计新颖而闻名的房地产项目，其商铺销售旺势与建外SOHO相当。在商铺日益受投资人青睐的北京楼市，这两个项目的商铺自然受人关注。据测算，建成后的建外SOHO每天将约有5万人群在此居住、消费、办公，这里超过8万平方米、300余个商业店铺将是目前上海新天地数量的3倍。这些高价商铺往往交通发达地理位置优越，如建外SOHO就位于炙手可热的CBD，左岸工社则地处中关村。去过上海“新天地”的人都知道，那个地点就在一大会址附近，人气特旺，它已经成为上海休闲娱乐前卫时尚场所的标志。
“商业最强调的是地理位置”，北京商务中心区管理委员会规划建设总顾问柯焕章对CBD的商圈极具肯定。他说，CBD有发达的内外交通，具备城市地区当中最多人流量和信息交流量。由此可见，现代商铺强调以其高品质的服务集中性，还提供包括经济、管理、文化、娱乐甚至还有行政设施等多方面服务，集中吸引具有品牌效应的、档次较高的零售业业态。
未必“一铺富三代”
人们常用“寸土寸金”来形容地价的昂贵，但上海不少地段每平方米商铺的年租金已经远远超过黄金的价格，每平方米年租金在2万元以上的根本不稀奇。
在上海，过去的商铺是一个“经营”性的概念，现在则完全演变成一个“资本运作”的具体操作了。最新的调查显示，目前在上海所有购买商铺的人中，只有20％是出于自营目的，80％则是为了出租或在买进卖出中赚取差价。这就给商铺投资注入了现代经营的新鲜血液。
“一铺富三代”，是旧中国延宕至今的理财观念，但在现代社会未必仍能应验。比如，在上海南京东路61号底楼，开发有一个名为“海上情怀礼品一条街”，由新黄浦金融大厦底楼的一块面积达1559平方米多的地下停车场改建而成。当时，在改建形成后的179个铺位出售时，每平方米售价在7－10万元。早先在商铺推广过程中，海上情怀礼品一条街的营销攻势不弱：“稳坐中华第一街龙头”、“南京路步行街极品旺铺”、“一铺富三代，世代摇钱树”、“市区政府政策扶持，税收优惠减免”、“永久产权即买即赚”等广告中诱人的字眼，着实打动人心，给投资者充满想象空间。其实，据当地媒体披露，在进驻海上情怀礼品一条街不久，来自上海、北京、浙江、安徽、福建、云南、内蒙古、贵州等地的经营者就发现完全不像广告中所说得那样。
这个案例最终不是个成功的典型，原因在于经营出了问题。但从开发商的角度看，通过优势区域，利用现有商圈实现投资回报，这一点无疑是顺利的。
尽管从去年下半年起就有专家提醒说沪上投资商铺的风险正在不断加大，但从上海最近举行的几次“房展会”看，公众对商铺依然热情未减。
中国商业联合会副秘书长王耀警告说，极个别地段好的商铺回报率可能会达到20％，但对绝大部分商铺来说，不仅没有这么高的回报，而且可能会赔钱。的确，经营者在无法承担高风险的时候，租金的数额也就会受到限制，甚至可能租不出去。投资商铺的回报，也就无从谈起了。看看，哪儿还有好铺位
|
