北京商品房销售确立八大新规定 12月1日起施行

　　中新网10月10日电 京华时报报道说，为规范城市房地产转让行为，保障当事人合法权益，促进房地产健康发展，日前公布的《北京市城市房地产转让管理办法》(以下简称《办法》)将于2003年12月1日起施行。

　　据了解，原《北京市房屋买卖管理暂行规定》制定于1988年，当时对房屋交易身份、购房面积、交易审批等多方面有诸多限制。新办法在房屋交易身份、购房面积、交易行为、 简化行政管理程序等方面做出了详细的规定。其中，在新建商品房销售方面新《办法》确立八大新规定。

　　新办法共五章57条，适用于国有土地范围内的房地产转让活动：转让标的，不仅包括商品房现房、预售商品房，也包括普通私房、已购公房、已购经济适用房，还包括房屋在建工程。《办法》在转让行为、当事人的权利和义务、行政管理部门的责任等方面作了明确、具体的规定，特别是在新建商品房销售方面确立了一系列新的制度和规范。

　　规定一：住宅按套内建筑面积销售

　　12月1日起(含12月1日)拿到预售许可证的商品房都要按《办法》规定的方式进行销售。根据《办法》，预售商品住宅项目必须按套内建筑面积卖房。而写字楼、办公用房、商铺等仍可以在套内建筑面积、建筑面积或者套三种销售方式中任选其一。经济适用房也按照套内建筑面积销售。

　　套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分组成，按套内建筑面积买房，买房人买的就是自己家门内的面积，开发商不能再在公摊面积上进行暗箱操作。

　　物业费、取暖费仍按建筑面积收。按套内建筑面积买房，并不等于买房人不承担公摊面积，只是计价方式上作了改变，建筑面积和公摊面积仍在购房合同中同时写明，产权登记和物业管理费的收取等都不受影响。

　　规定二：取消买房人身份限制

　　《办法》第三条规定，房地产受让人可以是中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织。根据这个规定，外省人士在京购买商品房不再办理审批，只要持合法有效的证件就可以直接购买商品房。同时，北京人买房也不用再拿户口本，持合法有效的证件就可以直接购买商品房。

　　规定三：公摊面积要公示

　　按套内建筑面积卖房，开发商照样应该把公摊部位、用途以及预售面积告知买房人。按《办法》规定，开发商在预售商品住宅之前，应当公示有资质的测绘单位出具的预售面积测绘技术报告书和公用建筑面积分摊情况，公示分摊的内容有：被分摊部位的名称、用途、所在位置、面积；参与分摊的商品房名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；不分摊的部位。

　　另外，新办法第三十五条规定，共用建筑面积的分摊经公示并与第一个预购人签订预售合同后，房地产开发企业不得更改。

　　规定四：变更规划需经购房人同意

　　《办法》第三十四条规定，房地产开发企业应当按照建设工程规划许可证的规定建设商品房，不得擅自变更。如确需变更的，必须书面征得受影响的购房人同意，并经规划主管部门批准。因规划变更给购房人的权益造成损失的，房地产开发企业应当给予相应的补偿。

　　规定五：测绘单位对数据负责任

　　《办法》第三十五条和第四十六条规定，商品房预售前和竣工后，房地产开发企业应委托有资质的测绘机构进行测绘。商品房竣工后的共用建筑面积分摊的实测，房地产开发企业应向测绘机构提供在预售时已公示的分摊说明。

　　买房人查询面积实测技术报告书，开发商不能拒绝。一旦房屋面积与事实不符合，如果是由于测绘技术引起的，测绘单位承担法律责任，买房人可以起诉测绘单位。

　　规定六：入住条件更明确

　　《办法》明确了入住条件：第一，必须取得建筑工程竣工验收备案表；第二，必须取得商品房面积实测技术报告书；第三，预售合同中约定的其他交付条件。同时，开发商应当在交付的7日前书面通知买房人。

　　规定七：预付定金可退

　　《办法》第三十七条规定，房地产开发企业在签订合同前收取预付款性质费用的，在签订预售合同时，所收费用应当抵作房价款；未能签订预售合同的，房地产开发企业应当向预购人返还所收费用。

　　规定八：取消立契过户手续

　　《办法》规定，为简化交易手续，当事人在签订房地产转让合同后，可直接持有关材料申请办理产权转移登记手续，交易部门不再出具房产卖契。(薛岩)