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本报记者郭蕾
10月2日，恒生地产指数大幅上升977.23点，收于15360.6点，较上一交易日上升6.79%。随后连续调整四天，昨日，恒生地产指数再度发威，又涨1.47%。香港地产股此种大起大落的走势让人琢磨不透。地产业，这个对香港经济起着支配性作用的行业前景如何？是否将在内地的支持下走出低谷迎来曙光？记者在采访时发现机构投资者对此看法迥异。
正方：楼市已现上升动力
道亨基金管理有限公司董事兼总经理陈永佑先生认为，香港楼市应该已经见底。他表示，尽管相对很多国外城市，香港的楼价还是很贵，但是，楼市已经有了上升的动力。首先，在过去6年里，楼价跌幅已经超过6成，对于香港人而言，这样的价格已经算是比较低的了；其次，未来两年新屋供应将会减少；同时，目前是自1976年以来购买力最强的时候；再者，随着内地与香港更紧密经贸关系协议（CEPA）的进一步落实，香港经济将会有所改善，对楼市也是个支持。另外，最近香港特区政府又公布了投资移民计划的细则，外地居民投资650万港元，即可符合移民要求，这将有助于吸引内地居民在港置业，进而推高房价。
的确，近期香港媒体不断传出香港楼价及租金上升，市场对后市乐观的消息。昨天香港《信报》和《经济日报》都用大篇幅报道，新鸿基地产（0016）旗下的国际金融中心二期的租金上升了15%至20%。
不过，陈永佑先生还补充道，尽管香港楼市已经初现曙光，但由于香港经济仍然存在很多问题，譬如失业率仍然很高，通缩仍未改善，负资产现象也仍然广泛存在，大家对楼市的信心仍然不足。因此，地产业的上升动力不太够，地产股和楼宇的售价和租金的升幅估计也不会太大。
反方：忌过分期望内地资金
而对香港楼市会因内地的支持而走向复苏，摩根士丹利亚洲有限公司董事总经理谢国忠先生则表示怀疑。香港人还在想方设法吸引内地资金推高本地房地产价格，他对香港人在经历了房地产泡沫的6年后，仍然持如此乐观的态度感到吃惊。
谢国忠指出，中国人均收入1000美元，相信内地不会有太多人会付得起如此高的房价。而那些能够开出高价的人也未必会选择香港，因为像加拿大和澳大利亚这样的国家，移民的要求都比香港低。另外，他还指出，数据显示，今年8月份，内地居民的人均银行存款只有922美元，而香港居民的则高达62000美元，内地人不会用自己的血汗钱在香港买楼。
谢国忠还表示，在过去的5年里，香港已经不断减少供应，以推高地产价格，但收效甚微，中国大陆的发展模式是大规模低成本，而香港这个比邻中国的弹丸之地，如何能维持小规模高成本的运营模式？几乎每个中国的城市都在大力改善基础设施，提高教育水平以吸引外资。中国城市的竞争力正在迅猛增强。而在过去的5年里，香港在这方面却几乎没有任何改善。
许多香港人仍然致力于从北京方面争取更多的好处，并借此推高房地产价格，事实上，谢国忠认为，香港正在被她的房地产文化扼杀。他表示，在香港，似乎大部分人的工作都与房地产或多多少少有些关联，中产阶级为了还清按揭贷款拼命工作，报纸依赖地产发展商的广告获得滚滚财源，政府通过卖地获得财政收入减少预算赤字。经济发展过度依赖于房地产是不健康的。
谢国忠同时指出，香港地产经济又是通过吸引各地的投机资金，完成了过度膨胀的过程。这些资金有的来自于内地公司从国有银行获得的贷款，有的是日本银行为投资者提供的贷款，还有的是欧洲投资者购买香港地产股的资金。
香港的中产阶级乐见自己的负资产账面上的升值，非技术性工人也欢迎更多的就业机会，政府也希望借此实现预算盈余。在这个金字塔的顶点，是香港的地产发展商，而它的底部，则是内地的投机者。
谢国忠因此质疑，大部分内地资金都是在房地产泡沫时期进入香港楼市的，他们还会再次进入吗？谢指出，现在，这些和银行勾结的投机分子要么锒铛入狱，要么逃逸他国，内地的银行也对风险极高的房地产投机提高了警惕。因此他认为，香港的楼价已经不太可能指望内地资金去把它再次推高了。
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