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本报记者 左志坚
苏州报道
普洛斯所谓的“物流地产”，就是由普洛斯先拿地建成仓库后，再转租给客户，普洛斯只作地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是地产商而非物流商
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9月18日，普洛斯（ProLogis）公司亚太区高级副总裁溥杰在宝供物流论坛上的发言结束之后，十几位业内人士手握名片走近讲台。
普洛斯公司经营“物流地产”。对于方兴未艾的中国物流业来说这还是个新鲜的名词，所以当普洛斯公司一亮相，就引来许多好奇的目光。
“物流地产”老大
普洛斯，美国纽约证交所上市公司（代码：PLD），开发及管理超过110亿美元资产。作为全球最大上市工业房地产投资信托公司，普洛斯总出租面积已超过2100万平米。
与其他房地产投资信托（REIT）不同的是，普洛斯专注于物流地产租赁服务。在同类的上市公司中，普洛斯的规模为行业第一。
他们以各种方式拿地建成仓库，然后转租给客户，比如制造商、零售商、物流公司。之后，将有一个资产管理队伍进行物业管理，他们的工作主要是提供物业相关服务。
之所以叫“物流地产”公司，是因为他们运作模式和国内物流园区不同。比如普洛斯，只是地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户自己操作，因此溥杰对记者强调说，“我们本质只是地产商而非物流商”。
“物流地产”模式存在的价值是，“因为地产这一块占公司很大一部分固定成本”，一旁的中国市场总监卢利民补充道，“我们的服务是帮助客户更有效管理运用资金、降低成本，并专注主业提高竞争力。”
普洛斯长长的客户名单中包括了全球四大快递公司、宝洁、联合利华、HP等等……回首普洛斯并不悠久的历史可以发现，跨国公司正是普洛斯成长的原动力。
“我们客户很多都全球化运作经营，我们提出一个概念，建立全球网络，客户走到每一个地方，只要和我们接触就可以有关解决物流地产。”溥杰自信地说道。
1997年，普洛斯走出美国开始铺设全球物流网络现在的普洛斯和它的客户一样，成为一家跨国公司，并声称自己建立了全球首家也是唯一一家物流配送设施网络。
下一站，中国
其实早在1997年普洛斯就曾来中国考察，但是直到去年年底，普洛斯公司的高层才感觉到物流以及供应链管理在中国被提到一个很高的高度。“大家都在考虑怎么降低成本怎么提高效率，因此觉得这是进入中国恰当时机。”
如今普洛斯已在中国潜行数月。
普洛斯中国市场总监卢利民介绍说，在松江开发区，普洛斯将为一世界500强的IT公司专门投资建立了一个配送中心，建筑面积1.6万平米。此外，在上海已合作开发上海西北物流园区，而与苏州物流园合资谈判也已进入尾声。
溥杰向记者描述了普洛斯在中国投资的大致规划：先在重要战略地区搭建物流设施网络系统，比如上海在靠近海港、空港、陆港和工业区的地带设置3—4个点；然后在环渤海经济圈、长三角、珠三角等沿海地带布置；再从沿海向内陆拓展。
影响利润的关键因素又在土地成本。由于国内对于物流用地性质没有作出规定，如果是商业用地的话，成本将非常之高，因此如何以较低价格拿到土地成为焦点。普洛斯高层表示物流用地的属性应该是工业用地，普洛斯也一贯以工业地产面目示人。
大佬背后
溥杰未向外界透露在中国的投资计划。有知情人士透露说，中国市场已是普洛斯在全球重点考虑的地区之一，也是市场潜力最大的区域。过去5年，普洛斯在欧洲投资45亿美元，总部希望在中国能达到这个数字的一半，即5年20亿美元。
溥杰则说：“投资精确数字很难估计，但是资金不是问题，我们身后有很多投资者，在任何地方我们将根据客户需求决定投资额。”
普洛斯创立于1993年，当时名为Security CapitalIndustrialTrust。其后，普洛斯公开发行普通股，并在纽约证券交易所上市。考虑到联邦税的因素，普洛斯作为一家房地产投资信托基金来运作，其主业则始终定位于物流地产。
作为一家专业的投资信托公司，曾在普洛斯的股东名单上出现过的公司包括GECapital、德意志银行、摩根士丹利等等。而在开拓海外市场的同时，普洛斯往往会与当地的基金合作。卢利民举例说，在日本的项目就是普洛斯和新加坡的政府投资基金共同开拓。在中国投资时，普洛斯亦有与当地基金合作的想法。
溥杰还强调说，我们投资一个项目是长期投资，而不是利用项目套现。而普洛斯的项目往往租期在5～10年左右，平均收益率根据当地市场情况而定（欧美等地若不计土地折旧，则收益率也只有7％～14％）。
这也正是物流园区和基金业务的共同特点：高投入、回报期长、回报率低但比较稳定。
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