滇池photocome个案透视 本报记者 杨磊
成都报道
“万达首批1.6亿元土地出让金已经到位。”9月19日，滇池管委会办公室袁先生告诉记者，目前万达的项目正在按照预期正常进行，“一切顺利。”
而在此前的6月6日，大连万达集团和昆明滇池国家旅游度假区管理委员会（下称“滇池管委会”）签下协议，在未来5年内，大连万达将耗资30亿元人民币和5000万美金在滇池岸边大展拳脚。协议所及将近5000亩地，均在滇池度假区核心控制区域，大连万达将这个片区的功能定义为“大型旅游度假项目”。
万达与昆明相互妥协
然而，该项目从谈判到实施却并不顺利。滇池管委会主任范立义在接受记者采访时，亦曾多次言及与大连万达的合作，仅称“洽谈多次，但始终没有结果。”
而当时被业内认定二者无法达成共识的核心原因在于，大连万达进入昆明主要的目的在于地产开发，而非旅游度假项目经营。
是地产还是旅游项目，这个问题对于滇池管委会而言，答案无疑更倾向于旅游项目；但要让依靠地产发家的大连万达从此专向旅游项目开发，显然也不现实。一位曾多次参与二者谈判的管委会官员对此深感头疼，“将近50亿元的总投资，可是昆明吸引资金上少有的大手笔；要是因为这个问题影响签约，实在是让人心疼”。
于是，项目被拖延下来。
直到今年的6月6日昆交会。政府高官出席、地方媒体云集，王健林和范立义终于在一场颇具声势的新闻发布会上宣布“达成共识”。
当地媒体报道说，在新闻发布会上，王健林一再称对昆明情有独钟，大连万达将在昆大干一番，把国际上通行的旅游房地产开发模式引入昆明。把该项目建成能够大大提升昆明市旅游形象的品牌。
根据记者掌握到的资料，大连万达构思的项目轮廓包括一座大型游乐园、湖滨高尔夫球场、一座园林五星级酒店、英式马术俱乐部、旅游风情小镇、产权式度假公寓、连排别墅、独立别墅等；有中小学、幼儿园、医保中心、购物中心；集旅游度假、大型休闲体育设施、低密度产权式酒店、别墅等。而项目的名字亦被确定为“滇池卫城”。
“实际上，大家都做了让步。”一管委会官员说，协议显示出来的信息证实，大连万达放弃了其做纯粹地产项目的初衷，而滇池管委会亦对其规划中涉及的部分地产项目没有过多反对。
仅有高尔夫球场沾边旅游
大连万达显然已经等不及了，签约之后的8月30日，该项目一期工程“滇池卫城·蓝岸高尔夫社区”和“会所”即破土动工。管委会资料显示，一期项目总投资10个亿，计划用一年时间完成。其中首期建设的蓝岸高尔夫社区占地1400亩，包括高尔夫球场及配套的社会居住区。
一份来自万达集团的文件显示，王健林强调：“这个项目不是单纯的房地产开发，而是以旅游为主题的综合开发，纯房地产开发的比例较低。”
然而，当大连万达详细规划出台之后，业内的质疑声随即而起：在万达预期建设的设施中，能和旅游产业沾上边的仅是高尔夫球场一项，甚至就连这个球场亦可被视为这个庞大社区的一个配套工程，何来综合旅游项目之说？而且在日前公布的项目功能建设中，甚至还频频出现了产权式度假公寓、连排别墅、独立别墅等敏感字眼。
事实再清楚不过了，万达就是在作地产项目，即使在前面加上“旅游”之类的界定。
“地产才是万达一期工程的重点。并且可以预计今后的开发也将始终围绕地产来走。至于旅游项目，只可能成为锦上添花之举，绝对不是重点。”一位地产界人士告诉记者。
而大连万达昆明公司销售总监江子尧在接受记者电话采访时亦证实，一期工程中规划的高尔夫社区将在年底左右开始对外销售，“定价在3000元／平方米以上”。
囤积土地？
业内人士认为，大连万达在昆明的项目立足点只可能放在地产上，而不是旅游上。
一位业内人士认为，大连万达此次主打的“旅游地产”概念，最大的功用在于可以将外地的消费群吸引到昆明来，从而带动地产的销售。
从这个意义上，旅游项目实际上已经成为一个旗帜，隐藏在背后的是一个庞大的“圈地造城”运动。
有业内人士说，如果单纯以地产项目报批的话，这个项目很难获得政府批准，此乃其一；即使项目获得批准，如此规模的纯地产项目能否找到相匹配的消费群体亦很难断定，“至少风险很大”。
但一旦在规划中将国务院界定的国家度假区九大功能全部辐射到的话，那么报批将会很顺利，并且还可以借助“旅游地产”概念炒作这个项目，从而圈定消费群，并借助区内规划的旅游设施来提升项目的附加值，此乃一举多得。
事实上，大连万达还布下了另外一着棋子：囤积土地。
记者了解到，对于滇池开发区的规划，政府的态度是“政治重心＋高尚居住区＋旅游项目＋公共设施”。而据滇池管委会透露，按照规划扣除其他用途的土地，在大连万达成功拿下4000亩地之后，该区域内几乎再也没有如此规模的土地可供大规模开发。
管委会主任范立义年前接受记者采访时亦强调，“如果我们继续用过去十年开发的方法，即小片子出让土地，就会变成重复昆明老城区的建设，还是不成功的开发。因此最近几年我们停止了对小块土地的转让。”
“大块土地被大连万达拿下，小块土地已经停止转让——这才是大连万达的运作核心。”一位业内人士说，“先把土地拿下，再把一期做起来。以后的事情大连万达将掌握主动。这可是垄断性资源。”
记者了解到，为了吸引大连万达方面的投资，昆明相关部门为其提供了相当优惠的条件，仅在地价一项，万达即已抢占先机。
这些都将是大连万达在昆明继续挺进的筹码：现在已经显示出来的好处是，随着云南省人大等重点部门将往滇池片区搬迁的消息获得确认，该地区的房价已经上浮了750元／平方米。
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