|
本报记者 宋怡
北京报道
旅游地产成整治重点
“以往的确存在房地产商利用旅游规划项目的名义，进行房地产开发的圈地现象。”国土资源部的冷宏志在接受记者采访时如是表示。
他同时告诉记者，五部委联合督查组在最近举行的三轮督查中，屡屡发现上述这种现象，而且不在少数。在此次清理整顿工作中，旅游地产也是其工作重点。
然而，与此相对应的是，旅游地产近期却有越演越烈之势。
9月4日的北京国贸秋季房展会上，来自北京近郊延庆、密云及通县的产权酒店、度假村、别墅等项目闪亮登场，似乎毫无被政策面影响的痕迹。更有参展商对记者说，“从今夏始，北京迎来了旅游地产开发的第二轮热潮。”
据记者走访了解，北京周边地区目前已有7个产权酒店项目，今年冒出的新项目超过了半数。不仅北京如此，在全国范围内旅游地产都呈井喷之势：这些开发商在北京、上海、大连、福建等地已开工的旅游地产项目达到近百个，以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店超过80家。
所有这些都让人们感觉到，在2003年房地产新政下，旅游地产似乎有走上市场前沿地带的趋势。
旅游地产在上个世纪八九十年代曾活跃一时，主要集中于沿海地区。后由于盲目开发、供大于求，出现大量闲置空置房。此次“复生”，业内专家认为事出有因。
国土资源部最近下发紧急通知，停止别墅用地的土地供应，清理各类园区用地，加强土地供应调控。而18号文与121号文的双降，实际上是要求房地产资金适当收缩，土地供应向市场方向转变。
9月22日，国土资源部土地利用司副司长冷宏志接受采访时表示，“两个源头的控制”，引起的最大变化是土地供应方式的巨变。
优惠政策的诱惑
其实，开发商利用“旅游开发”名义拿地一直是各路资本热衷的手段。
中国城市规划设计研究院旅游规划研究中心主任周建明认为，全国各地都在着力挖掘旅游资源，利用资源优势打造新经济增长点，正在成为地方政府创造产业机会的王牌。许多地方为了互相竞争，推出五花八门的优惠政策，甚至根本不计成本。特别是地价上的优惠相当普遍，有的地方还实行零地价、负地价。房地产商正是利用地方政府这种心理，圈地频频得手。他向记者透露，有政府背景的开发商依然有计划且迅速地完成了大量的土地储备工作，旅游地产成为一个重要通道。
以浙江某县为例，投资者办企业所用土地，可减免土地使用权出让金（指地租部分，不含征地时支付给农民、集体的各种补偿和土地税）和租金的政策优惠。其中，房地产开发用地优惠5％－10％；旅游业用地优惠20％－40％（且地价比毗邻市县优惠10％－15％）。在土地出让年限方面，旅游业用地报限为50年，住宅用地为70年。但该县也对旅游业做出了特别倾斜：在国家政策允许范围内从宽掌握，土地使用权出让期最长可达70年。
业内人士认为，投资者在拿到土地时，其使用功能已经规划好，但更改规划及用地属性现象比较常见，补交一定额度的土地出让金即可。由此可见不论房地产商还是旅游企业，在操作旅游项目时变更做房地产并不难。
“土地才是地产商们最渴望攫取的财富。”在接受记者采访时，上海亚太旅游网总经理李海平表示，由于房产用地竞争相对激烈，地价较高，众多地产商正好可以较低的代价获得巨量的土地储备。就目前旅游用地来看，距城市或城市中心有一定距离，均非理想的房产用地。不过从长远发展来看，一方面城市的向外扩展，将使此类用地价格上升，并使开发房产成为可能；另一方面，通过开发商开发旅游项目，将生地做成熟地，使开发房地产顺理成章。
“开发商在混淆视听”
国家有关部门开展对各类园区用地的整治行动后，旅游地产却呈越演越烈之势。对此，周建明分析认为，单从国土部措辞上的解释来看，叫停的范围并不清晰：中国的法规中只有居住类用地，而没有单独的别墅用地，对旅游地产并没进行特别规定。因此，如何界定是关键问题。而这就给房地产商留出了缺口。
周建明认为，把旅游作为房地产配套，只是房地产营销的一个重要方向，一个卖点。一业内人告诉记者，高尔夫球场、度假村是目前的主业，但不是主要利润源，周围开发出来的别墅住宅才是“真的期望”。他告诉记者，拿下一块土地后，先找一个旅游主题做项目，接着做旁边的酒店、住宅等地产，已成为房地产开发升级的突破口。
目前，旅游地产的概念较宽泛，业内认识也不尽统一。“开发商故意模糊概念，混淆视听。”周建明对此番“旅游地产热”心存忧虑。他告诉记者，目前业内一般认为，旅游地产是指与旅游度假为目的的房地产开发营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能，包括休闲度假区内的住宅（别墅、度假村）、产权酒店、旅游（休闲）培训基地、国际休闲度假中心等类型。
和周有着相同观点还有建设部中国风景名胜区协会副会长刘强。在接受记者采访时，刘认为模糊概念的结果就是借旅游地产之名变相搞房地产开发，钻政策法规的空子。他认为，和开发商抱着同样心理的还有各地方政府，利用概念的模糊，盲目大规模规划，随意开发，以谋取土地收益。
刘强认为，政府部门首先要解决的问题是为“旅游地产”概念正名。他还表示，目前对于土地规划的容积率只有上限，如果要确实打击旅游地产泡沫，对土地容积率的下限也应该有所规定。对开发商的开发行为，政府应该进一步出台指导性文件。
（本报记者刘华对本文亦有贡献）
| 
