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广东地产商资金链再透视
业内人士爆地产商骗贷内幕
称假按揭早已是行业“公开的秘密”，由来已久且愈演愈烈
广东房地产业资金全线告急（相关报道详见本报9月23日Ａ09版），难道房地产商束手无策？非也！一业内人士说，房地产商的资金向来就很紧张，全线告急则是近段时间的事情。通过假按揭进行骗贷已成为不少地产商缓解资金压力的惯用手段。
据其透露：假按揭从房地产业诞生那天起就存在，几乎所有的房地产商都不同程度地操作过，是行业“公开的秘密”；如今，各大商业银行对房地产信贷全面缩紧，房地产业资金全线告急，假按揭有愈演愈烈的趋势。
假按揭不断浮出水面
广州大桥南的新理想华庭一直是业内外关注的焦点。1998年刚开工时，发展商就宣称“外墙将全部贴金”，其后又宣布更具爆炸性的消息：“骑摩托者及自行车者不得入内”，一时舆论哗然。近来，靠“出位”赢取名声的新理想华庭再度名声远扬，原因则是其假按揭不断被曝光。
记者在这里披露的只是其中较为典型的一例：今年初，陆先生看中新理想华庭一套270平方米的复式结构单位，售价215万元。他在交纳了92万元的房款及税费后前往银行办理贷款手续，却被告知，该房已经有了业主，如果再进行交易的话就属于二手楼，只能办理二手房按揭。不得其解的陆先生急忙找开发商了解情况。开发商保证，房屋是100％的新房，只是公司的内部人员之前已购买，由于陆先生又看中了这套房屋，于是就转给了他。由于很喜欢这套房，在开发商让利4万元的情况下，陆先生决定继续交易。但之后，陆先生又发现开发商伪造自己的笔迹同银行签合同。出于对开发商的极度不信任，陆先生要求退款，但开发商不肯，双方闹至法庭。
在媒体的介入下，个中内幕才大白于天下。原来，内部人员竟是投资者李洁成本人。所谓“内部认购”，实际上就是假按揭，开发商以此从银行套取现金。有报道说，新理想华庭遭遇假按揭的业主多达40多户。
其实，因假按揭出问题的楼盘，广州绝不止新理想华庭这一家。前不久，和润花园也因假按揭问题闹得沸沸扬扬。据透露，事件的起因是和润公司指使内部人员何艳敏、谭丽珍及职工家属易声敏等13人内部认购了13套房子，采用假按揭的方式从某银行骗贷400多万元。
另据了解，近段时间因楼巴问题而闹得满城风雨的番禺某花园也涉嫌假按揭。有业主投诉称，150多个业主前不久集会，发现有90％的业主没有拿到房产证。刘先生说，1999年他就买了房，但现在还没拿到房产证，打电话去番禺国土局一问，发现自己的房子写的是别人的名字。
更有消息称，目前已经全面陷入瘫痪的增城某山庄，某银行为其办理的700多户按揭就有500多户是假按揭……
暴露出来的只是冰山一角
一业内人士在接受记者采访时说，其实假按揭是行业“公开的秘密”，由来已久，目前暴露出来的只是冰山一角。这位业内人士表示：“现在开发商资金普遍紧张，多数楼盘都存在假按揭现象。”
知情者告诉记者，房地产开发多是项目运作制，一般而言开发商的资金只占总开发资金的10％左右。一两千万元的资金之所以能运作一两个亿的项目，关键要不断向银行贷款，并迅速滚动与回笼资金。向银行贷款，一般先以土地抵押，所得款项主要用于交纳土地出让金和政府的各项税费，其它的用于基础建设。待土地解押并拿到预售许可证后，楼盘才能对外公开销售。这时，开发商一般先拿房子进行抵押，再次进行贷款。由于拿房子抵押，产权掌握在银行手中，市场一有风吹草动，银行有绝对处理权力。加之现在银根缩紧，银行对不良资产要求甚严，这种抵押贷款一般只能拿到70％的资金。所以，现在开发商不少都在以假按揭的方式进行骗贷。
比如，和润花园取得预售证以后，在卖楼花时，由于资金困难，就指使职工向银行办理按揭认购一部分房子。公司出供楼款，但以职工的名义向银行办理按揭手续。其中有一套房子售价66万元，和润公司让谭丽珍和何艳敏充当购房人向银行办理70万元20年期的按揭，银行一次性地给谭、何二人贷款45万元。而谭、何二人应该在以后的20年中每月向银行连本带息还款3000元左右。由于公司和职工有协议在先，这个房子并不是真正卖给他们，公司承担每月3000元的还款，拿走45万元贷款。然后，他们再把房子卖给现在的业主许某，又拿到66万元。一套房子，发展商一共拿到了111万元。通过这种方式，和润公司13套房子共从银行骗取400多万元。后来，又把房子卖给现在的业主，又收到315万元。这样，开发商通过这种重复销售的手段获取资金700多万元。
抵押贷款，只能拿到70％的资金，如果销售不畅，房子立马可以被银行拿走；而按揭贷款，可以零首期，可以拿到100％的资金，产权又握在自己手中，还可以去找新的业主，或去银行进行抵押。有此“好事”，趋利若鹜的发展商有谁不想为？！至于最终是否暴露，则主要取决于紧绷的资金链是否断裂。由于属按揭贷款，发展商一样要向银行付款，如果市场销售不畅，没有找到真正的业主，按揭贷款又被挪用或投到别的项目无法收回，那么资金链就会断裂，银行就要收楼，再加上业主紧追房产证。这时，假按揭便怎么也盖不住了。
假按揭以假乱真骗过银行
假按揭如此之多，且日益猖獗，为什么甚少被银行发现呢？业内人士告诉记者，这有两个原因：一是假按揭真真假假，银行很难分辨；二是假按揭对银行来说，操作成功一样有利可图，有时难免也想冒点险。
原来，按揭贷款是买房人将房屋抵押给银行，开发商作担保，银行就替买房人将房款一次性支付给开发商。然后，买房人再按月将房款连同利息逐步向银行清还。假如开发商在其中做手脚办理假按揭，银行即使有所意识，也很难区别真假。因为，开发商履行的是正常的按揭贷款手续，银行不可能一个一个地去调查分辨。
银行难以区别，消费者也很容易被蒙骗。一般情况下，消费者是很难知情的。现在消费者购房，与发展商签定合同后，其供楼按揭手续基本上是由发展商代理，发展商往往会采用“转按揭”手法将房子卖出去，“过户”给消费者。所以，市场上有很多消费者，买了二手房还不知情，有的即使知道，由于所购房屋属新房，又能拿到房产证，也就不怎么计较了。
据业内人士介绍，假按揭猖獗，与银行的纵容、默许也很有关系。由于有利可图，银行自然愿意冒一定的风险，加快资金流动赚取更多的利润。对银行而言，真卖楼也罢，假卖楼也罢，其结果都是能够将一笔笔资金尽快地贷出去。更何况，现在房地产业红火异常，各商业银行对此都有一定的任务。由于假按揭可能成功“转按揭”，对发展商与银行来说都有好处，发展商与银行之间便形成某种默契。
影响深远值得警惕
除非发展商资金链断裂，否则假按揭很难被发现。这就是假按揭如此猖獗，而曝光的才那么区区几宗的根本原因。但随着银行紧缩对房地产的信贷，房地产资金链不断告急并时有断裂之声，银行的风险在不断增大。因为假如开发商资金链断裂，银行贷出去的是一堆白花花的银子，收回来的却是一堆市场难以消化的房子。如有开发商在办理假按揭时与银行人士或评估机构勾结，故意抬高房子的售价，将价值80万元的房子卖到100万元，开发商便能够成功套现，留下“贬值”的房子给银行。更惨的是，有的开发商在楼房修建的过程中明知资金链就要断裂，还进行假按揭，一旦从银行获得房款之后就逃之夭夭，最后丢下一堆烂尾楼给银行。
有专家指出，受假按揭影响最大的还是整个国民经济。这方面教训深刻，上世纪90年代初，房地产业泡沫破灭，资金链骤然断裂，银行因此背负巨额坏账。而现在，房地产业的发展规模更为庞大，对整个国民经济的影响也更是举足轻重。目前，银行17％的新增贷款涉及房地产业，贷款数量已处于历史最高水平。因此，如果房地产业再次陷入低谷，其影响不言而喻将十分巨大。
本报记者 黎道
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