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张翼飞
房地产是否存在泡沫，业界、专家和学者自去年以来就一直争论不休。直到6月13日央行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发121号），才让人真的感受到房地产确实有点热。
据统计，截至今年4月，房地产贷款余额达到1．8357万亿元，占商业银行各项贷款余额的17．6％。今年上半年，固定资产投资1．9万亿元，同比增长31％，房地产开发投资3817亿元，增长34％。这一数字明显高于其它固定资产投资。
目前衡量房地产是否存在泡沫的主要数据是商品房的空置率，而甚少用银行的贷款数据来判断房地产业是否建康。121号文下发后，才使人们认识到房地产泡沫还与商业银行房地产信贷资产的质量、与违规贷款密不可分。商业银行为房地产开发商提供了大量的贷款，如果开发商无力还贷，这些款项很可能成为银行的不良资产，使本已脆弱的金融体系雪上加霜。
今年2月20日央行公布的《2002年货币政策执行报告》披露，在该行去年房贷检查的20901笔共计1468亿元房地产贷款中，违规金额达总数的四分之一。国家审计署6月底公布，中国建设银行广东省8家支行信贷抽查发现高达10亿元的假按揭。据本报记者调查发现，目前广州几乎所有的房地产商都存在假按揭行为，而且已经是公开的秘密（详见Ｂ03版《业内人士爆地产商骗贷内幕》）。
假按揭的最直接原因是房地产商的自有资金不足，此外，银行在利益驱使下，也自甘冒险。
央行早在2001年6月就发布的《关于规范住房金融业务的通知》（简称195号文），该文要求开发商必须有不低于总投资30％的自有资金，才能拿到相关证书去向银行贷款建房。而购房者获得按揭的前提条件是多层住宅主体结构封顶，高层住宅完成总投资的三分之二。然而在实际运作中，许多银行没有执行195号文，那些前提条件都被省略了。于是就出现了“危险游戏规则”：自有资金不足的地产商以流动资金贷款交纳土地出让金，获得相关证书后申请开发贷款；资金仍不足的由建筑单位垫资建房（这部分资金有些来自银行贷款）；最后，提前启动按揭贷款程序或进行假按揭。在这一“危险游戏”中，商业银行的风险最大，因为银行在一个楼盘的贷款数量往往要超过总投资的70％，甚至更多。
据公布，目前国有四大商业银行的不良资产比率约达20％多，实际上可能远不止这个数目，但即使按20％来算，也与5％左右的国际银行安全警戒线相去甚远。四大商业银行这几年在努力清理坏账的同时，又不断地加大信贷规模尤其是房地产的信贷规模。据央行每月公布的“金融运行报告”，今年特别是下半年以来，贷款增长过快呈现愈演愈烈之势。7月末，全部金融机构各项贷款（含外资机构）本外币并表的余额同比增长23．2％，上半年这个数据是22．9％，而到了8月末，这个数字上升到了23．9％，创下7年来的新高。
据了解，商业银行的贷款授权额度有所放宽的原因是，他们急于扩大市场份额，而对房地产的乐观预期，很自然地驱使他们将贷款放给地产商。在房地产高速发展的背景下，在预期房地产抵押贷款万无一失时，商业银行放松了贷款审批，因此便出现了将195号文当一纸空文的现象，同时也放纵房地产商铤而走险，玩起房贷的“危险游戏”，欺骗银行贷款。
在这种情况下，央行不得不发121号文，该文的大部分内容其实是195号文的重申，此外，还有一些细则未公布。针对贷款依然过快的现象，8月，央行不得已再出猛招，把存款准备金率提高一个百分点，这意味着商业银行被冻结1500亿元不能用来放贷。此外，银监会近日组织由各地银监会筹备组人员组成的庞大检查队伍，奔赴各自管辖的四大国有银行营业部。四大国有银行猛增的贷款正是银监会此次大检查的重点内容之一。
然而，央行这几招在目前国有商业银行的体系下，可能于事无补。195号文可以成为一纸空文，121号文的命运恐怕也会与其相像。银监会检查组走后，一切可能恢复原样。国有商业银行的体制不改，盲目放贷、贷款疏于监管的现象就不可能消失。
银行改革已喊了多年，但只做了些表面文章。如央行为四大国有商业银行注入资本金，剥离坏账；四大商业银行关闭大批没有效益的分支机构等，但改革并没有触及体制问题。假按揭盛行、贷款上升过快等问题的浮现，再次敲响警钟，国有商业银行的体制改革已刻不容缓，国有商业银行不建立现代法人治理结构，不把银行负责人的利益与银行收益挂钩，国有商业银行将无法走出房地产信贷资产质量不佳的怪圈。
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