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封面人物
当他的跑车以200迈的时速从其它车辆旁边超过时，很少人会想到在楼市开发中他也要这种感觉……
文•肖鸿扬
下午将近6点，正是下班高峰期，在北京市平安大街的便道上停着一辆漂亮的保时捷跑车，身着深色衬衫的天地控股有限公司董事长赵志军坐在车头中央，面对着摄影师的镜头和身旁潮水般流过的下班人群，露出在众人面前暴露的一丝腼腆。
面对媒体，赵志军低调甚至有些窘态；但在楼市中，赵志军和他的天地控股在北京这块地产大鳄的兵家必争之地中几年间崛起势头之快之猛，却令业内关注。1999年才成立地产公司的赵志军，一出手便动静不小。2000年，他看准了作为写字楼市场后起之秀的中关村地区极具发展潜力和投资价值，积极运作银网中心项目，到今年5月交付使用后，银网中心首创北京市最早的绿色生态写字楼，同时也是中关村地区最现代化的超5A级纯写字楼，被誉为中关村的“数码时代的蓝色巨人”。众多的知名企业如杭州信雅达、民生银行、山大鲁能、托普集团、台湾光宝集团、万龙洲、旺达集团、佳泓集团、华尔街英语、江苏恒宝集团、香港伯乐集团等入住银网中心。
此后他又陆续开发了鹿港、嘉轩、银湖度假村等项目，即将开盘的鹿港社区是他的下一个重头开发产品。
今年才30多岁的他，最近又被评为“2003年房地产创新人物十位公众奖”之一。
是什么使年轻的赵志军在短短几年里跻身于北京地产实力派行列？他凭什么能在房地产业日益加剧的竞争中把天地控股迅速壮大成为如今拥有6家子公司的知名房地产开发商？
险中求胜——得手
即使是端坐在沙发上，摆在茶几上的手机来电振铃响起时，他还是不厌其烦地从兜里掏出蓝牙耳机，戴好才接听电话，然后再拾掇好放进兜里。赵志军对新鲜玩艺儿充满好奇心，对占有最新的产品有着强烈的尝试冲动。这也可能是他职业生活变化的原动力之一。
尽管年轻，但赵志军的职业经历却颇为曲折。1990年大学毕业后，分配到北京市房地产开发总公司，1995年辞职下海后，他做过市政工程，开过酒楼和娱乐行业，甚至还搞过装修，但都不甚顺利，历经几年坎坷后，1999年他重新杀回房地产业。
8月21日晚，赵志军在“2003年房地产创新人物十位公众奖”颁奖现场上台领奖时说：“对待房地产创新中所遇到的困难应该像秋风扫落叶一样去解决。”大概正是这种秋风扫落叶的风格，使赵志军在房地产市场的激烈竞争中经常险中取胜。
就像他喜欢在高速公路上开车到200迈一样，对超高速感觉的追求也沿袭到其事业开拓上来。赵志军坦言自己很喜欢冒险，“在1999年开始后的这几年，基本上所有的风险我都是敢冒的，因为当年开始创业的时候，如果你不去冒险，就不可能有一个大的发展。”
的确，没有冒险的精神，赵志军真就拿不到鹿港社区的开发用地。如今地处太阳宫的鹿港项目是天地控股继银网中心之后开发的又一个重头产品。谈起鹿港，赵志军一脸轻松地说，10月应该可以开盘了，要不是因为非典耽误了工期，开盘的时间还要提前。
轻松的背后是曾经经历过的重重艰险。回想起来，在鹿港项目上，赵志军认为自己几乎是完成了一个不可能完成的任务，而这个任务从一开始就是风险密布的。
早在2000年赵志军就开始谋求获得太阳宫乡180亩地的土地开发权，但这块地本身分属5家公司，当时北京市政府对这块地的开发有明确要求：必须统一进行开发。这意味着谁想开发这块地就要同时和5家公司达成土地协议，这无疑要冒极大的风险。
“你不敢保证能跟5家公司都谈下来，只要有一家公司不同意，那就会前功尽弃，先前签的协议全部白搭。”赵志军说。
赵志军当时亲自出马，一家一家地跟这些公司谈判。一旦谈成一家，他立即签协议盖章，并马上支付定金。之所以说风险极大也正在于此，因为赵志军签下的协议上清清楚楚地写着，如果他不能按时把所有5家的土地协议签下的话，所付的定金也不返还。
赵志军采用的是项羽破釜沉舟之法，收到的是实实在在的效果。他最终把5家公司的协议全谈下来，拿到了土地一级开发权。
为什么他就能跟五家公司全都谈妥？赵志军说，“谈判当中我一切从土地方的利益出发，从资金上给他们强大的支持，帮他们渡过经营上的难关，在拆迁问题上不用他们垫一分钱全部由我公司支付，从补偿总价上采取高于当时市场价的土地价格，从风险上全部由我公司承担。我心里一直有这样一种信念——第一，我能把这个项目做好，第二，我一定按协议上所签的去履行，树立自己的诚信度。另外再加上我原来做的项目也挺多，他们考察了我的情况后，信任我才会交给我来开发。”
围绕这块地的开发，当时土地所属的5家公司每家分别都有几十个房地产公司来接触谈判。后来这5家公司老总和赵志军讲，谈了这么多房地产公司，没有一家像你有这么强的信念和诚意，也没有你这样的做事方式。
因此赵志军总结道，“要做一件事就不能放弃。冒险的同时，一定要有坚强的信念做支撑。”
生死存亡——过关
银网中心是赵志军在北京楼市扬名立万的标志性产品，天地控股也正因这幢中关村科技园区少有的5A级智能写字楼的成功运作而声名鹊起。2002年初正式开盘发售时，银网中心以“中关村首席商务旗舰”形象亮相，率先拉开了中关村写字楼市场大战的序幕。
到今年5月，银网中心正式交付使用。但谁会想到，当年银网中心开工建设之前，竟经历了一场差点“胎死腹中”的风波。回想起来，赵志军至今仍心有余悸。
2000年底，当时北京市出台《中关村科技园区条例》，宣布规范土地一级开发，明确表示政府垄断土地一级开发的原则，也就是说不再允许私人企业在中关村内做土地的一级开发。而政府对垄断的土地资源向社会出让土地使用权的，应当依法采取招投标或者拍卖的方式实施。
当时赵志军的银网中心项目已经拿到了建筑规划许可证，尽管还没有开工，但由于审批手续的时间较早，并不在《条例》禁止的项目之列。然而意外往往就发生在赵志军毫无准备的情况之下。
正在中关村做项目开发的所有房地产商都被通知要重新把项目拿到中关村管委会盖章认可，已经动工的当然都重新盖章继续动工，但赵志军的银网中心和其他公司的好几个项目却被卡住了，相关主管部门要求评估公司给这些项目做评估，评估完之后指定由中关村的几家一级开发公司按评估价进行项目收购。
当时建银网中心的那块地已经拆迁完成，赵志军已投进去8000多万，但由评估机构评估出来的价值却只有5000万，也就是说赵志军投了8000万一分没挣，银网中心项目就即将被一级开发商以5000万的价格收购。“当时我傻眼了，这是什么事儿？这对公司来说简直是到了生死存亡的时刻。”3年后的今天赵志军仍越说越激动。
由于赵志军开发银网中心的手续合法齐备，从审批上不属于《条例》限制的范围，因此当时海淀区政府和市规划委员会也积极跟市里沟通，认为这样强行收购并不合理，并未马上得到相关主管部门的认同。
这件事情后来经过各方面的沟通，一阵僵持之后，相关主管部门终于放行了，银网中心以及同一情况的几个公司的项目都得以继续进行开发。
这件事情算是当时赵志军和公司经历的最为危机四伏的一个时期，涉险过关之后赵志军开始进入了事业迅速发展的阶段。公司运作也逐渐进入轨道，天地控股的高级管理人员从最初的20多人发展到现在的60多人，汇集了一批业内精英，并拥有雄厚的资金实力。
激情过后——稳健
回首几年来做房地产的风风雨雨，“随着年龄的增长，现在遇到事情会比以前沉着一点，冒险的成分也减少了，但最大的变化还是我比以前胖多了！”面对记者，赵志军既认真而又开玩笑似地总结着自己的变化。
按照马斯洛的“五个需求层次”理论，人都有安全感的需求。从这个理论推断，赵志军创业阶段什么险都敢冒的同时，也一定有追求降低风险的需求。
几年来，赵志军已经逐渐完成了自己人生中从险中求胜到稳健发展的风格转变，他认为天地控股已经发展到一定规模和程度，公司没考虑过上市的问题，在他看来，目前希望公司能保持一个稳定的发展方向，公司员工能有一个稳定的职业，没有必要再去冒太大的风险，“今年开始，要冒险的项目公司基本上就不再谈了，现在谈的项目，大都是经过我们分析之后，在风险较小的情况下靠公司的实力来运作和经营。以前冒险是因为实力没有这么强，不冒风险的话连发展的机会都没有。”
对于公司上了轨道，赵志军认为运作起来从容得多，如果在政策变动不大的情况下，凭公司的资金实力，完全能实现稳健的发展态势，也有更多的时间把开发的产品做得更好。“现在项目有的是，但有项目的人又不一定有实力、有资金去运作，所以必须得转手，这时候有实力、有资金的公司就比较主动了，可以对一些风险小的项目进行并购。另外相对来讲这部分项目的价格低一些，这样做出来的产品会更有价格优势。”赵志军表现出对未来踌躇满志的一面来。
今年赵志军又把目光投向2008年北京奥运会的建设开发上，他认为随着奥运场馆、交通、地铁及轻轨的建设，对附近的开发项目有升值的可能，这将给开发商带来许多好处和机遇。“目前已经收购了中轴路一块土地，另外我公司还计划再收购一个几百亩甚至上千亩面积的TOWNHOUSE项目。”
赵志军年纪不大，市场胃口却不小。希望他继续保持此前练就的健康的“胃”。
独立成篇
“我喜欢超高速的感觉”
《英才》：今年最大的希望是什么？
赵志军：一是希望我们已经在做的项目能卖得很好，另外我还想做一个几百亩上千亩面积的TOWNHOUSE项目。
《英才》：房地产竞争激烈，风险也很大，你觉得风险有哪些方面？
赵志军：主要是市场竞争的风险和政策变动的风险，其中政策方面的风险会更大一些。
《英才》：谈谈你的私人生活。
赵志军：平时我回家都比较晚，所以周末我肯定在家里，陪陪亲人陪陪孩子，而且在家里休息精神会特别放松。
我也喜欢运动，以前打网球，现在喜欢打高尔夫，每周二下午我都要下一次场，因为工作压力很大，打球可以锻练和放松。
还有我非常喜欢汽车，特别喜欢开快车，开着车上了高速公路就爱开到200迈以上，我就喜欢这种超高速的感觉。
《英才》：你的人生有什么转折点？
赵志军：我辞职算一个转折吧，辞职之后我做市政工程，还有做一些比较杂的事情，比如开宾馆、饭店、健身城还有做装修等，这些项目我怎么做也做不大，所以后来都放弃了，继续回来做房地产，这又是我的一个转折。
《英才》：觉得自己的性格特点是怎么样的？
赵志军：主要是容易着急，还有前边也提过了，喜欢冒险，另外我跟别人合作时喜欢把话说在前头，不管是谁，协议上说好的东西，账上我会算得很细，差一分钱我都要算清楚的，该是谁的就是谁的。
《英才》：你觉得做得比较失败的事是什么？
赵志军：失败的事很多了，从做生意方面，我做房地产前关门的企业就好几家。至于为什么会失败？主要还是自己的原因，太操心我管不了那么细，可能就不是干那一行(开饭店)的人，而且公司的经营思路是向专业化发展。
《英才》：房地产这个圈子里你最欣赏谁？
赵志军：一个是太合地产的王伟，欣赏他做人的低调，思想却很超前。另一个是潘石屹，他做事比较职业，他知道自己在做什么，目的是什么。
《英才》：你最喜欢哪个国家？
赵志军：澳大利亚，那里地域广阔、气候宜人，特别是澳大利亚的投资环境、人文环境比较好。
赵志军小档案
1990年毕业于北京市建筑工程学院，后进入北京市房地产综合开发总公司工作。
1995年辞职下海，成立了北京东方润宇科技集团。
1999年成立嘉轩房地产开发公司，这个公司成为天地控股集团的雏形。
至2003年，天地控股有限公司成为一个大型专业房地产投资开发集团。
天地控股小档案
天地控股有限公司属下现有四家地产公司以及四家相关行业公司，涉及业务方面主要是房地产、物业管理等方面，主要的项目有润宇大厦、银网中心、鹿港、嘉轩、银湖度假村等。
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