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以财富的名义
常兴时代商城“商铺银行”投资个案分析
常兴时代商城创新投资工具———商铺银行，将银行按揭贷款、投资管理、投资回报、租金收益、铺位抵押再融资、特约商家优惠、银行业务等融为一体，为业主提供金融专业
理财增值服务，所有资金流动全部在一本存折中体现。常兴时代商城还引入名牌商家天虹百货，由天虹百货承担15年，并且首6年每年获10％收益，以专业性、权威性、稳定性和增长性而成为地产市场投资热点。
商铺银行在稳定性和安全性不亚于保险投资，但是投资期、收益率、预期收益上都明显优于保险投资。据悉，投资常兴时代商城的众多投资者比较了目前市场上热门的投资险种：儿童成长险、妇女终身寿险、老年终身寿险，发现商铺银行具备了绝对优势：其一，投资期短。商铺银行只需投资铺款40％的首期，6年即可拥有70年产权式商铺所有权；而儿童成长险、妇女终身寿险、老年终身寿险则分别需要11年、20年、20年。其二，投资收益率高。商铺银行首6年的投资收益每年保证10％，远远超过上述三种热门险种投资收益率。6年实际现金支出收益超过100％（即6年回本）。其三，月供压力小。只需支付首期，以五楼建筑面积为4.42平方米的B－593号铺为例，首期仅需付16640.02元，月供47.62元，6年期满即可拥有价值41700元的产权式商铺，预期总收益为116817.62元。而上述三种热门险种每月支付均超过200元，且年限长，易受年龄、健康、就业、经济收入等诸多可变因素影响。其四，收益期长，变现能力强。商铺银行6年后即拥有商品房房地产证，坐收租金，收益期长达68年之久；也可以通过银行抵押再融资或进行市场交易变现。这些优势是任何一种投资险种都无法比拟的。
案例一二楼B－515号铺建筑面积4.48平方米，总价140300元，折后价为140300×0.97×0.98＝133369.18元A、第1－6年：
1、支出：4成首期：53369.18元
6成6年银行按揭：80000.00元
月供楼款：80000.00×0.016433＝1314.64元／月
2、收入：首6年每年10％返租＝总楼价×10％＝133369.18×10％＝13336.92元／年，6年累计返还收益＝6年×13336.92＝80021.52元。首6年每月租金收益＝年租金收益／12＝1111.41元／
3、每月实际支出：首6年每月实际月供款＝月供款—首6年每月租金收益＝203.23元
4、6年实际楼款支出：4成首期＋6年累计实际月供＝53369.18＋203.23×12×6＝68001.74元
5、前6年实际现金投入回报率为：总收入÷实际支出＝80021.52÷68001.74＝117.67％（即6年回本）B、第7—15年：
（二楼租金按70元／平方米·月算，年增长率为2％）
年均租金收益：70元／平方米·月×（1＋2％）4×4.48平方米×12月＝4071.78元／年
9年合计租金收益：4071.78元／年×9年＝36646.02元C、第16—68年：（未计租金年递增）
以第15年租金82.58元／平方米·月为平均每月保守租金，则未来53年租金预期收益预测为：82.58元／平方米·月×4.48平方米×12月／年×53年＝235294.56元D、总投资收益：（未计算租金年递增和商铺增值）
1、共支出68001.74元，其中首期支付53369.18元，月供203.23元，6年后即可拥有价值为133369.18元商铺所有权，并获得房地产证。
2、第7—15年租金收益为36646.02元
3、第16—68年租金预期收益为235294.56元
4、预期总收益为：（133369.18＋36646.02＋235294.56）—68001.74＝337308.02元案例二五楼B－593号铺
建筑面积4.42平方米，总价41700元，折后价为41700×0.97×0.98＝39640.02元A、第1－6年
1、支出：4成首期：16640.02元
6成6年银行按揭：23000.00元
月供楼款：23000.00×0.016433＝377.96元／月
2、收入：首6年每年10％返租＝总楼价×10％＝39640.02×10％＝3964.00元／年，6年累计返还收益＝6年×3964＝23784元。
首6年每月租金收益＝年租金收益／12＝330.34元／月
3、每月实际支出：首6年每月实际月供款＝377.96元／月—330.34元／月＝47.62元／月
4、6年实际楼款支出：4成首期＋6年实际累计月供＝16640.02＋47.62元／月×12月×6＝20068.66元
5、前6年实际现金投入回报率为：总收入÷实际总支出＝23784÷20068.66＝118.51％。（即6年回本）B、第7—15年
（五楼租金按25元／平方米·月算，年增长率为2％）
年均租金收益：25元／平方米·月×（1＋2％）4×4.42平方米×12月＝1434.74元／年
9年合计租金收益：1434.74元／年×9年＝12912.66元C、第16—68年
以第16年租金30元／平方米·月为保守租金，则未来最后53年租金预期收益预测为：
30元／平方米·月×4.42平方米×12月×53＝84333.60元D、总投资收益（未计算租金年递增和商铺增值）
1、6年付出20068.66元，其中首期支付16640.02元，6年月供47.62元，即可拥有价值为39640.02元商铺所有权，并拥有房地产证。
2、第7—15年租金收益为12912.66元
3、第16—68年租金预期收益为84333.60元
4、预期总收益为：（39640.02＋12912.66＋84333.60）－20068.66＝116817.62元
（商银／以上案例及数据由深圳中原物业提供）
常兴时代商城开盘热销场景
（图片见PDF版E8版）
作者:商银
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