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编者按：多年来，商品住房的业主与物业管理公司之间一直存在诸多矛盾。由于业主难以形成组织，且掌握的信息无法与物业公司相比，在这类纷争中，业主往往处于不利地位。《物业管理条例》的颁布和实施使业主在与物业公司的纷争中的地位有所改善，因而也使业主与物业管理公司之间的矛盾集中浮出水面。本报记者调查了一些有代表性的案例，形成一组有关物业管理的深度报道。我们希望这组报道能客观反映当前物业管理领域存在的复杂关系和问题，客观反映业主委员会和物业公司的生存状况，从而为关注这一问题的人士提供一
些参考。
2003年9月1日，我国新的《物业管理条例》已正式实施。这是我国物业管理步入法制化轨道的一个重要标志，这意味着今后业主炒掉不满意的“管家”有了法律依据。就在《物业管理条例》实施的第二天，北京中海雅园业委会与北京中海世纪物业管理公司在北京市海淀法院对簿公堂，双方就小区物业由谁接管问题进行了半小时激烈的举证和质证。这是《物业管理条例》实施以来北京首例业主炒“管家”的官司。而在此前，中海雅园业委会与物业管理公司的纠纷已引发了两场官司。
第一场官司：东家聘新“管家”，新“管家”告“东家”
位于北京市海淀区的中海雅园小区是京城高档商业居住区之一，开发商为北京中海兴业公司。中海雅园小区物业管理纠纷起因要追溯到两年前。2001年6月15日，中海雅园小区物业管理委员会经北京市海淀区房管局小区办批准成立。就在管委会成立的第十天（即2001年6月25日），管委会发现一直对小区实施物业管理的“北京中海物业管理有限公司”不知去向，小区的物业管理由另一家以前从未听说过的公司“北京中海世纪物业管理有限公司”接管。原来，2001年5月20日，开发商中海兴业公司与“中海世纪公司”于2001年5月20日签订了《中海雅园物业管理全权委托合同》，由中海世纪公司进驻中海雅园进行物业管理。
管委会认为，以上两家公司在业主及管委会不知情的情况下离开和进驻中海雅园，是一种严重的违法行为。世纪物业在进驻小区时并无物业管理资质，按我国有关法规无权经营小区管理业务，因此其行为无效。为此，小区物业管委会于2001年6月29日召开第一次小区业主大会，经业主表决，一致通过，对北京中海世纪物业管理有限公司不予以承认，要求该公司立即撤出小区，“北京中海物业管理有限公司”恢复对小区的物业管理。而上述两家公司对管委会的要求置之不理。
小区管委会通过征求业主意见后决定采取公开招聘的方式选出新的物业管理公司对小区实施物业管理。
2001年8月20日，中海雅园业主委员会决定采用公开招标方式选聘物业管理企业，金罗马物业公司在中海雅园物业招标中标，并于2002年2月28日与中海雅园业主管理委员会签订了《中海雅园物业管理委托合同》，约定自合同签订之日起生效，并在30日内进驻小区进行物业管理。此前，金罗马物业公司给管委会汇入了10万元的中标押金。
但由于世纪物业有限公司一直不愿撤出小区，导致金罗马物业公司无法进驻小区实施物业管理。金罗马物业公司于2002年5月27日，以违约为由将中海雅园管委会推上了被告席。中海雅园业主委员会也就此案向法院提出反诉称：其和原告签订的合同对如何解决此前已进入中海雅园小区的中海世纪公司撤出的问题未明确约定。合同规定金罗马公司应自合同生效之日起30日进入小区进行管理，但其至今未对小区进行物业管理，属于严重违约。
北京市海淀法院对此案已作出判决：一、解除金罗马公司与中海雅园物业管理委员会（其实质身份是业主管理委员会）所签订的《中海雅园物业管理委托合同》；二、中海雅园物业管理委员会退还北京金罗马物业管理有限公司投标押金10万元，并按银行同期存款利率支付自2002年2月10日起至给付之日的利息。对这样的判决结果，中海雅园业主委员表示遗憾。
第二场官司：业委会主任告“老管家”侵害名誉权
在物业公司与业委会的纠纷中，中海雅园业委会主任胡密珍成了业主维权的传奇式人物。2001年，她花了9个月的时间与开发商进行了一场维权斗争，通过招投标的方式选择物业管理公司，否决开发商指定的物业公司，影响甚大。作为业委会主任，胡在处理完与金罗马物业管理公司的官司后，2003年3月，又为维护自己的名誉权与中海世纪物业公司打起了另一场官司。
官司的起因是2001年7月21日中海世纪物业管理公司所散发的《致中海雅园全体业主书》传单。这份盖有该公司大印的传单中，称胡密珍想将中海世纪物业赶出去，与新物业合作，以谋取私利，对胡密珍“谋取个人私利的行为”进行了“揭露”。
于是，胡密珍在今年3月份以侵害名誉权为由，将中海世纪物业状告到了海淀法院，要求对方在小区所有楼房大堂公开赔礼道歉。海淀法院一审判决胡胜诉，之后，对方上诉到市一中院。
第三场官司：“东家”炒“管家”
尽管中海雅园小区业委会两年来一直为更换物业管理公司而四处奔走，可至今该小区的物业仍由中海世纪物业公司管理。终于，借着《物业管理条例》实施的东风，中海雅园业委会把中海世纪物业管理公司推上了法庭。
在法庭上，双方代表展开了激烈的争论。中海雅园业委会主任胡密珍拿着9月1日起实施的《物业管理条例》，以“排除妨碍”为由，要求中海世纪物业立即退出中海雅园，并将其掌握中海雅园小区的所有材料转托给北京君豪物业管理有限公司。
而中海世纪物业对中海雅园业委会的诉讼主体资格提出异议。他们认为，该业委会没有在小区办备案，因此无权代表小区所有业主。
胡密珍则强调，该业委会在去年5月，经过公开改选后，已在海淀小区办备案，且小区办也没在规定的时间内提出异议。至今，每次他们以业委会身份到小区办汇报工作时，也未得到任何说她不能代表小区业主的通知。胡密珍还反诉中海世纪没有物业管理资格。
对这场历时两年的物业托管纠纷，法院也极为慎重，此案目前仍在审理中。
业主对官司反映不一 物业公司有点紧张
9月6日，中国经济时报记者在中海雅园的小花园里采访了几位业主。
陈大妈是个东北人，说话直来直去。她说，“只要把我们服务好，哪个物业公司来都无所谓。俺们不管那些官司的事。但我希望物业公司不要亏待了保安。”
另外几位在公园聊天的业主七嘴八舌地说，“这个小区的问题可多了，物业费高先不说，热水费、取暖费都比国家规定的高，哪有一吨热水卖12.5元钱的？还有房屋的使用面积也不够，跟当初买房时说的有很大差距。”
“前阵子我听我闺女说，我们家办房地产证时，开发商要我们再补交一部分房屋建筑面积的费用，否则不给办证。现在大家都在等待解决这个问题，这几个月好多人不交物业费了，等这件事解决了再交。”坐在一旁的刘大妈说。
当记者问及是否听说业委会要炒掉物业公司这件事，一位年轻女业主说感叹道：“现在大家都在搞形式，按理说业委会要广泛代表业主的意见，可我们既没有去参加业主大会，也不知道业委会的这些决定。在打官司之前，我们只收到了一张业委会重新聘请物业公司的通知，说是有一家君豪物业公司，物业费低，每平米才2.7元（现在是3元），还承诺给我们免费擦洗外窗。现在大家意见还不统一。”
记者赴北京中海雅园进行采访时，当采访车刚驶进大门，门口的保安就非常警觉，连忙拿着手上的对讲机通知别的保安。记者随意向一位保安打听中海雅园的官司事件，这位保安连说自己不知道，并称公司有规定不能随便接受记者采访，对外宣传要由公司统一口径。
记者与中海世纪物业管理公司的一位部门经理探讨这个问题时，这位经理却说，这场官司的法律问题一直由他负责，但目前还不宜对外作太多的透露。他认为，中海雅园业委会主任胡密珍不具备法人诉讼主体资格，事先没有经过业主代表大会选举产生，并且现在的中海雅园业委会还需要重新登记备案，中海世纪物业公司对这场官司胜诉有很大把握。作者：林春霞文章来源：中国经济时报发布日期：2003-9-22星 级：
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